3% кірістілікке 12.7 рет басу

Жылжымайтын мүлік құлдырап барады, бұл жылжымайтын мүлікке инвестициялық тресттер (REITs) тағы да мәміле болып табылады.

Ақырында! REIT кірістілігі қайтадан болуы тиіс жерге оралды — (жер) ванильді S&P 500-ге иелік ету!

Біз қарсылар, әрине, танымалдардан да жақсырақ істей аламыз Vanguard жылжымайтын мүлік ETF (VNQ). 3.5% жаман емес болса да, біз талқылағалы отырған 12.7% «тақырып кірісімен» салыстырғанда ол нашарлайды.

Неліктен REITs қайтадан арзан? Қарапайым: ФРЖ.

Айлар бұрын айтқанымдай, жоғары пайыздық мөлшерлемелер REIT (және осыған байланысты барлық басқа компаниялар) үшін капиталдың жоғары шығындарын ғана емес, сонымен қатар облигациялардың кірістілігі бәсекеге қабілетті бола түскен сайын табыс үшін бәсекелестіктің күшеюін білдіреді.

REIT шынымен де біз күткендей әрекет етті ...

Үлкен сурет, дегенмен, біз осы кезеңді арзан бағамен және орташадан әлдеқайда жоғары кірістілікпен REIT сатып алудың ең жақсы уақыттарының бірі ретінде қарастырамыз.

Біз неден бастауымыз керек? 11.4%-дан 13.5%-ға дейін табыс әкелетін REIT-тің үш пакетін талқылайық.

Necessity Retail REIT (RTL)

Дивидендтің кірістілігі: 13.5%

Менің аздап жұмсақ жерім бар Getty Realty (GTY), Мен «қажетті» бөлшек саудагерлерге: жанармай құю станцияларына, тұрмыстық дүкендерге, автокөлік бөлшектерін сататын дүкендерге оның қасиеттерін жалға беру арқылы «қызықсыз әдемі» қалыпқа сәйкес келетін жалғыз жалдаушы маман, сіз суретті аласыз.

Осыны ескере отырып, мен болар едім бар өзін атайтын жылжымайтын мүлік фирмасын жақсы көру Necessity Retail REIT (RTL), дұрыс?

Necessity Retail 1,000 штатта 48-нан астам жалғыз жалдаушы және «ашық қуат, зәкірлік және азық-түлік орталықтарына» ие, олар негізінен ұзақ мерзімді мәмілелер бойынша таза жалға беріледі. Оның жалға алушылар 44 түрлі саладан келеді, соның ішінде газ/қолайлылық, денсаулық сақтау және жылдам қызмет көрсететін мейрамханалар - бірде-бір сала тікелей жалға алудың 8%-дан астамын құрамайды.

Неліктен мұндай үлкен REIT соншалықты бейтаныс естіледі? Бір жыл бұрын ғана ол атауын өзгертті American Finance Trust (AFIN)- есім Мен 2020 жылы зерттедім. Мен оның мейрамханаларға, ойын-сауық орындарына, бөлшек сауда орындарына және кеңсе мүліктеріне қатты әсер етуі COVID жағдайында «жауапкершілік» екенін, бірақ COVID қалпына келтіру мүмкіндігіне байланысты бұл мәміле сатып алу сияқты көрінуі мүмкін екенін атап өттім.

Бүгінгі күнді жылдам алға жылжытыңыз және RTL-де басқа мәселе бар, атап айтқанда, қарыз.

2021 жылдың соңына таман ол CIM Real Estate Finance Trust-тен 1.3 бөлшек активті 81 миллиард долларға сатып алуды, сондай-ақ үш негізгі емес кеңсе активтерін иеліктен шығаруды жариялады.

Жақсы жаңалық? RTL ең жақсы 10 жалға алушының шоғырлануын төмендетті және кеңсе кеңістігін 7%-дан 1%-ға дейін төмендетті. Кемшілігі? Үлкен қарыз ауыртпалығы ұлғая түсті. Бұл REIT қазір 2.8 миллиард доллар таза қарызы бар, бұл түзетілген EBITDA-дан 10 есеге жуық және нарықтық капиталдан үш еседен астам!

Бұл жерде дивидендтерді өтеу маңызды мәселе емес, дивиденд операциядан кейінгі 83 айлық түзетілген қаражаттың (FFO) 12% ғана құрайды. Бірақ жоғары қарыз жүктемесі және айқын катализаторлардың болмауы маған RTL туралы біраз кідіріс береді.

Ғаламдық таза жалдау (GNL)

Дивидендтің кірістілігі: 11.4%

Ғаламдық таза жалдау (GNL) коммерциялық REIT болып табылады, ол өз атынан «жаһандық» дегенді білдіреді, тек АҚШ-та ғана емес, сонымен қатар Ұлыбритания, Нидерланды, Финляндия және Францияны қоса алғанда, басқа 10 елде жұмыс істейді. Ол 311 салада 140 жалға алушыға жалға берілген 50 жылжымайтын мүлікті иеленеді, дегенмен саланың шоғырлануы біршама жоғарырақ — қаржылық қызметтер (13%) және автокөлік өндірісі (12%) портфельдік бәліштің екі таңбалы бөлігі болып табылады.

Оның атауының басқа бөлігі - RTL сияқты, оны ұнатуға себеп болатын «Net Lease». Еске сала кетейік, таза жалдау сақтандырудың, техникалық қызмет көрсетудің және салықтардың «тазасы» болып табылады, яғни ол жалдау ақысын жинайды және қалғанының бәрін жалға алушыларға шешуге қалдырады. Бұл GNL инвесторлары үшін алаңдайтын айнымалылардың аз екенін білдіреді; пайда дәстүрлі жалдаумен салыстырғанда болжамды және сенімдірек болады.

Сонымен, не қате GNL бар ма?

Жаңадан бастағандар үшін Global Net Lease COVID-ке байланысты дивидендтерін қысқартқан көптеген REIT-тердің бірі болды. Нақтырақ айтсақ, компания 25 жылдың сәуір айында төлемді акцияға 40%-дан 2020 центке дейін қысқартты және ол артына қарамады.

Егер қысқартудың қандай да бір оң жақтары болса, бұл ағымдағы төлемнің тұрақтылығы. AFFO төлем коэффициенті 93% құрайды, бұл жеткілікті қауіпсіз, бірақ аюлар алдағы айларда мұқият қадағалайтын болады.

Сондай-ақ, Necessity Retail сияқты, GNL де 2.2 миллиард долларлық өте жоғары қарызға ие. Бұл соншалықты жаман емес, кем дегенде салыстырмалы түрде - бұл 8x реттелген EBITDA және 1.5x нарықтық капитал. Оның осы қарыз бойынша төлейтін орташа алынған пайыздық мөлшерлемесі (3.5%) RTL-ден (4.2%) сәл жақсырақ.

Сонымен, Global Net Lease-де өз сүйелдері бар. Бірақ неғұрлым агрессивті дивидендтік инвесторлар үшін GNL - бұл AFFO және түзетілген EBITDA-мен салыстырғанда тартымды деңгейде сауда жасайтын сирек көпұлтты жылжымайтын мүлік ойыны - заң жобасына сәйкес келуі мүмкін.

Office Properties Income Trust (OPI)

Дивидендтің кірістілігі: 13.2%

Кейде тіпті ең нашар көрінетін жағдайлар да пайдалы жемістер бере алады.

қабылдау Office Properties Income Trust (OPI), мысалы. Бұл REIT 160 жылжымайтын мүлікті иеленеді, ол негізінен жоғары несиелік жалдаушыларға - тек бизнеске ғана емес, сонымен қатар мемлекеттік ұйымдарға да жалға береді. Және Мен оны 2022 жылдың қазан айында қараған кезде, ол онжылдық құлдырауға батып кетті, ол шынымен де кеш қарқындап кетті — OPI акциялары екі есеге жуық қысқарды.

Осы WFH уақытында кеңсе-мүлік иесі болу қаншалықты қиын болса да, OPI оның еңбегінсіз емес. Сол кезде мен «мүмкін нарық OPI-ны асыра сататын шығар» деп ойладым.

Түсінікті болайық: OPI COVID-тен көп бұрын басталған шайқаспен күресуде.

«WFH», «қашықтағы жұмыс» және «телекоммуникация» терминдері 2020 жылы негізгі ағымға енуі мүмкін еді, бірақ корпоративті Америка жылдар бойы икемді жұмыс жағдайларына көбірек бейім болды - COVID бұл трендке тек сыпайылық берді.

Сонда да бәс тігу қарсы Office Properties Income Trust, кем дегенде дәл қазір қауіпті болуы мүмкін. Соңғы бірнеше айда ол өз құнының 20%-ға жуығын қайтарғанымен, акция әлі де өте арзан, небәрі бес есе CAD (қолма-қол ақшаны тарату үшін қол жетімді, кейбір REIT үшін балама табыстылық көрсеткіші). Егер сіз неғұрлым дәстүрлі REIT метрикасын қолданғыңыз келсе, OPI қалыпты FFO-дан 4 есе аз сауда жасайды.

Сонымен қатар, OPI жалға алушылардың қан төгетін Нью-Йорк қаласындағы REIT емес. Ол көбірек қала маңында орналасқан, қазіргі тұрғындар саны 96% құрайды. Оның жалға алушылардың үштен бір бөлігі мемлекеттік ұйымдар немесе мердігерлер – кеңселеріне жабысатын жалға алушылардың түрлері. Бірнеше жыл кедергісіз икемділік ұсынғаннан кейін, көптеген жұмыс берушілер ақыры кері шегініп, жұмысшыларды кеңседе бірнеше күн өткізуді талап етеді.

Бретт Оуэнс - бас инвестициялық стратег Қарама-қарсы Outlook. Табыс туралы көбірек идея алу үшін оның соңғы арнайы есебін тегін алыңыз: Сіздің ерте зейнеткерлік портфолиоңыз: үлкен дивидендтер - ай сайын - мәңгілік.

Ашу: жоқ