Қауіпсіз дивидендтік кіріске арналған 3 жоғары табысты REIT

Жылжымайтын мүлікке арналған инвестициялық тресттер немесе REITs, әдетте қауіпсіз және тартымды дивидендтік кіріс алу үшін тамаша орын болып табылады. Себебі олар нөлдік корпоративтік салық салудан пайда көреді және заң бойынша салық салынатын табыстың кем дегенде 90% акционерлеріне дивиденд ретінде төлеуге міндетті. Сонымен қатар, REIT-тің басым көпшілігі жылжымайтын мүлікті жалға беруден түсетін кірістің қорғаныстық және тұрақты сипатынан пайда көреді.

Нәтижесінде, ондаған жылдар бойы жұмыс істеп келе жатқан көптеген көгілдір чипті REIT-тердің Дивидендтер аристократтары (дивидендтердің 25+ жыл қатарынан өсуі) және/немесе Дивиденд Кингс ретінде әлемдегі ең элиталық дивиденд өсетін компаниялардың қатарына қосылуы таңқаларлық емес. (50+ жыл қатарынан дивидендтердің өсуі).

Мұнда біз қауіпсіз дивидендтер ұсынатын және дивидендтер королі немесе дивиденд аристократы болып табылатын үш жоғары табысты REIT-ті қарастырамыз.

«Көшіп келу» күйіндегі жас аристократ

Essex Property Trust (ESS) Dividend Aristocrats клубына жақында қосылды, өйткені ол дивидендтерін 28 жыл қатарынан өсірді. Оның өте тартымды ұзақ мерзімді өсу перспективаларын, жұлдызды балансты және консервативті төлем коэффициентін ескере отырып, біз оның дивидендтерін көптеген жылдар бойы өсіруді жалғастырамыз деп күтеміз.

Оның бизнес үлгісі негізінен Батыс жағалаудағы көп пәтерлі тұрғын үй қауымдастығын дамыту, қайта құру, басқару, сатып алу және сатудан тұрады. Қазіргі уақытта ол жүздеген қауымдастықтарға таралған 60,000 XNUMX-нан астам пәтерлерге ие.

Ол осы бизнес үлгісінен альфа-генерациялайтын үш негізгі бәсекелестік артықшылықтарға ие.

Біріншіден, ол көп отбасылық мүлікті дамыта алады, содан кейін оларды айтарлықтай пайдаға сата алады. Екіншіден, ол жылжымайтын мүлік сатып алу үшін өзінің тәжірибесі мен бизнес желісін пайдалана алады, содан кейін акционерлер үшін өте тартымды тәуекелге байланысты түзетілген кірістер беретін құнды қайта құру әрекеттерімен айналыса алады. Үшіншіден, оның географиялық бағыттылығы оның экономикалық негіздері күшті жеткізіліммен шектелген нарықтарда жұмыс істейтінін білдіреді. Нәтижесінде артық ұсыныстың нарықтарды басып қалу қаупі аз, бұл оның қасиеттерінің айналасында күшті шұңқырға ие екенін білдіреді. Технология секторы нарықтарындағы жұмыс орындарының өсуін және шектеулі жеткізуді және оның даму және қайта құру мүмкіндіктерін ескере отырып, ESS-тің болашағы жарқын.

ESS сонымен қатар негізгі қажеттілікті ұсына отырып, құлдырауларға өте төзімді екенін дәлелдеді, бұл оның ақша ағыны мен дивидендтердің өсу профилін жақын болашақта ауыр рецессияға тап болған жағдайда одан да перспективалы етеді. Мысалы, егер акцияға шаққандағы операциялардан түскен қаражат (FFO) соңғы құлдырау кезінде шынымен өссе, 5.57 жылы 2007 доллардан 6.14 жылы 2008 долларға, содан кейін 6.74 жылы 2009 долларға дейін өсті.

Бәсекелестік артықшылықтары мен төмен тәуекел профилін 4% дивиденд кірісімен және күтілетін 5-6% FFO және акцияға шаққандағы CAGR дивидендімен келесі жартыжылдықта біріктірген кезде, ESS қауіпсіз жоғары кірісті іздейтін инвесторлар үшін өте тартымды тәуекел-сыйлық профилін ұсынады. .

«О» туралы аңыз

Жылжымайтын мүліктен түсетін табыс (O) 500 жылы көпшілікке жарияланғаннан бері S&P 1994 жиынтық кірістерін азайту және 27 жыл қатарынан өсіп келе жатқан ай сайынғы тартымды дивидендтерді төлеу тәжірибесінің арқасында аңызға айналған дивидендтердің өсу қоры болып табылады.

Оның үлкен ауқымы бар, портфолиосы 11,733 1,147 жылжымайтын мүлік 8.8 43 жалға алушыға консервативті құрылымды үштік таза жалдау бойынша жалға берілді. O XNUMX жылдық орташа өлшенген жалдау мерзіміне ие және өзінің жалға алу кірісінің XNUMX%-ын инвестициялық деңгейдегі жалға алушылардан алады, бұл оның болашақ ақша ағыны ағынының жоғары көрінісін береді. Бұл ақша ағыны құлдырау кезінде өте жақсы жұмыс істейтінін дәлелдеді, бұл оның профилінің беріктігін одан әрі арттырды.

А-кредиттік рейтингімен, оның ноталары мен облигациялары бойынша өтеуге дейінгі 6.3 жылдық орташа өлшенген мерзімі, 5.5x тіркелген төлемді өтеу коэффициенті, қарыздың 95%-ы қамтамасыз етілмеген, 88%-ы тіркелген пайыздық мөлшерлемелер бойынша қарыз, өтімділік жоғары 2.5 миллиард доллар және жылдық проформаға таза қарыз 5.2x түзетілген EBITDA, O балансы бекініс тәрізді.

Қазіргі уақытта O акциясы өте қауіпсіз және оның күшті бизнес үлгісі мен тәжірибесін ескере отырып, көптеген жылдар бойы өсуді жалғастыратын тартымды 4.5% дивидендтік кірісті ұсынады. O сонымен қатар EV/EBITDA, P/AFFO және P/NAV негізінде өзінің тарихи орташа көрсеткіштеріне айтарлықтай жеңілдікпен сауда жасайды. Акцияға шаққандағы күтілетін орташа бір таңбалы жылдық AFFO өсімімен және 4.5% дивиденд кірісімен біріктірілген бұл тартымды тәуекелге байланысты түзетілген жалпы кіріс профилін жасайды.

Осы REIT-тен федералды іс жасаңыз

Соңында, Федералдық жылжымайтын мүлік траст (FRT) АҚШ-тағы табысы жоғары, халқы тығыз орналасқан жағалаудағы нарықтардағы сауда орталықтарын иеленетін, дамытатын және қайта дамытатын жетекші бөлшек саудаға бағытталған REIT болып табылады. .

3,100-тен астам нысанда 105-ден астам жалға алушымен және жылдық базалық жалдау ақысының тіпті 3% қамтамасыз ететін жалғыз жалға алушымен FRT электрондық коммерцияның өсуі жалғасуда және болашақтағы ықтимал рецессиялар бөлшек саудагерлерге зиян тигізетіндіктен дамуы мүмкін бөлшек банкроттықтан жақсы оқшауланған. және олардың иелері.

Қолайлы кіріс пен демографиялық тенденциялары бар нарықтардағы шоғырлануымен қатар, FRT өзінің ағымдағы және жаңа мүліктеріне тартымды кірістілік мөлшерлемелерімен инвестициялау үшін күшті A-рейтингтік балансын пайдалану арқылы акционерлер үшін құндылық жасайды. Жалдау ақысының өсуіне ықпал етумен қатар, бұл инвестициялар өз активтерін жалға алушылар мен сатып алушылар үшін жаңа және тартымды етіп сақтай отырып, олардың бәсекеге қабілетті позициясын одан әрі нығайтады.

Әрине, рецессияға дәлел болмаса да, FRT соңғы ірі құлдырау кезінде өте жақсы жұмыс істеді және оның әртараптандырылуын, нарықтарының күшін және жалға берушілері мен қасиеттерінің сапасын ескере отырып, келесі құлдырау кезінде қайталануы мүмкін. Соңғы ірі құлдырау кезінде оның бір акцияға шаққандағы FFO-сы 6.4 жылы жылмен салыстырғанда 2008%-ға өсті, 8.8 жылы 2009%-ға төмендеді, содан кейін 10.5 жылы 2010%-ға өсті. Нәтижесінде біз оның жалғасатынына сенімдіміз. ұзақ мерзімді дивидендтердің өсуі.

Bottom Line

Экономикалық белгісіздік өте жоғары деңгейде болғандықтан, қауіпсіз және тартымды кіріс инвестициялары инвесторлар үшін бұрынғыдан да құнды. ESS, O және FRT сияқты дәлелденген және тартымды бағасы жоғары кірістілігі жоғары REIT-тердің арқасында инвесторлар көптеген адамдар үшін өсіп келе жатқан табыс ағындарын жоюды жалғастыруы керек әлемдегі ең жақсы жылжымайтын мүлік портфолиоларына, басқару топтарына және бизнес үлгілеріне қол жеткізе алады. алдағы жылдар.