Дәл қазір өте арзан 3 үздік REIT

REITs әсіресе аю нарығында қатты соққыға ұшырады. S&P 500 биыл 18%-ға төмендегенімен, Жылжымайтын мүлік таңдау секторы SPDR ETF (XLRE) 26% төмендеді.

REIT-тердің төмен жұмыс істеуінің негізгі себебі - жоғары пайыздық мөлшерлемелердің айтарлықтай қарыз сомасы бар көптеген REIT-тердің пайыздық шығыстарына әсері.

Дегенмен, кейбір REIT ұзақ мерзімді көзқарас тұрғысынан өте арзан болды. Жоғары пайыздық мөлшерлемелердің кері әсері басыла бастағанда, негізі күшті REIT-тер өздерінің бірлестік иелерін жоғары марапаттауы мүмкін.

Осыған орай, үш ерекше тартымды REIT болашағын талқылайық.

Pure-Play Hospital REIT

2003 жылы негізі қаланған Medical Properties Trust (MPW) өз секторындағы жалғыз таза ойын ауруханасы REIT болып табылады.

REIT 400-дан астам әртүрлі операторларға жалға берілген 30-ден астам жылжымайтын мүлікті иеленеді. Активтердің көпшілігі жалпы жедел медициналық көмек ауруханалары болып табылады және жеке нарықтардағы сұраныс пен ұсыныстың теңгерімсіздігі қаупін азайту үшін 29 штаттағы қасиеттері бар әртүрлі географиялар бойынша жақсы әртараптандырылған. АҚШ портфолиосынан басқа Medical Properties негізгі халықаралық нарықтарға, соның ішінде Германия, Ұлыбритания, Италия және Австралияға стратегиялық әсер етеді.

Medical Properties кейбір бәсекелестік артықшылықтарға ие. Өз бизнесінде 20 жылға жуық тәжірибесі бар REIT жалғыз таза ойын ауруханасы болғандықтан, оның өз тауашасында үлкен тәжірибесі бар. Ол сонымен қатар ауқымды үнемдеуді пайдаланады.

Аурухана REIT ретінде, Medical Properties көптеген REIT-ге қарағанда құлдырауларға төзімді, өйткені тұтынушылардың көпшілігі тіпті ең қолайсыз экономикалық жағдайларда да денсаулықтарына жұмсалатын шығындарды азайтпайды. REIT 2020 және 2021 жылдары бірлікке шаққандағы операциялардан рекордтық қаражатпен [FFO] коронавирустық дағдарыс кезінде төзімділігін көрсетті. Екінші жағынан, Ұлы рецессия кезінде трест бір бірлікке FFO 31% төмендеді және оны қысқартты. дивиденд 26%.

Medical Properties айтарлықтай тұрақты өсу рекордын көрсетті. Ол соңғы 10 жылдың тоғызында бірлікке шаққандағы FFO-ны 9.3% орташа жылдық қарқынмен өсірді. Тұрақты өнімділік REIT-тің берік бизнес үлгісінің және оның мұқият орындалуының дәлелі болып табылады. Көптеген нарықтардағы халықтың қартаюынан болатын желдің және келешегі бар сатып алу құбырының арқасында Medical Properties алдағы жылдарда өзінің өсу траекториясында қалуы мүмкін.

Екінші жағынан, денсаулық сақтаудың басқа REIT компаниялары сияқты, Medical Properties қазіргі уақытта кейбір жағымсыз желдерге тап болуда, атап айтқанда инфляцияның еңбек шығындарына әсері, пациенттер көлемінің пандемиядан кейінгі қалпына келудің баяулауы және фискалдық ынталандыру пакеттерінің төмендеуі. Нәтижесінде біз қауіпсіз жақта болу үшін келесі бес жыл ішінде бір бірлікке FFO орташа жылдық өсімін небәрі 0.4% деп болжаймыз.

Medical Properties тоғыз жыл қатарынан дивидендтерін көтеріп келеді және қазір 9.3% дивиденд кірісін ұсынып отыр. REIT лайықты төлем коэффициенті 64% және тұрақты балансы бар, пайыздық өтеу коэффициенті 2.6. Сондай-ақ оның қорғаныстық бизнес үлгісін ескере отырып, оның дивидендтері жақын болашақта қауіпсіз деп саналуы керек.

Medical Properties қазіргі уақытта 10-ға жуық 6.9 жылдық төмен баға мен FFO қатынасында саудаланады, бұл акцияның 12.5 тарихи орташа көрсеткішінен әлдеқайда төмен. Ерекше арзан баға жоғарыда аталған қарсы желдерден және инфляцияның болашақ ақша ағындарының келтірілген құнына әсерінен туындады. Инфляция төмендей бастағанда, FFO еселігі өзінің тарихи орташа мәніне қайта оралуы мүмкін. Осылайша, біз алдағы бес жылда 12.6% жылдық бағалауды күтеміз. Сондай-ақ 9.3% дивидендті және бір бірлікке FFO 0.4% өсуін ескере отырып, акция алдағы бес жылда 18.5% жалпы жылдық табысты ұсына алады деп сенеміз.

Бұл REIT кеңседе береді

Office Properties Income Trust (OPI) қазіргі уақытта 160 штатта орналасқан және негізінен несие сапасы жоғары жалғыз жалдаушыларға жалға берілген 31-тан астам ғимаратқа ие REIT болып табылады. Қазіргі уақытта REIT портфолиосының 90.7% толтыру деңгейі және орташа құрылыс жасы 17 жыл.

Office Properties компаниясы жалға беру кірісінің 64%-ын инвестициялық деңгейдегі жалға алушылардан алады. Бұл REIT секторындағы инвестициялық деңгейдегі жалға алушылар төлейтін жалдау ақысының ең жоғары пайыздарының бірі. Сондай-ақ, АҚШ үкіметінің жалға берушілері жалдау кірісінің шамамен 20% құрайды, ал басқа ешбір жалға алушы жылдық кірістің 4% -дан астамын құрамайтыны таңқаларлық. Жалпы алғанда, Office Properties жалға алушылардың ерекше несиелік профиліне ие, бұл сенімді ақша ағындарын береді және осылайша айтарлықтай бәсекелестік артықшылықты құрайды.

Екінші жағынан, Office Properties компаниясының қарыздық жүктемесі жоғары, оның пайыздық шығындары қазіргі уақытта оның барлық операциялық кірісін тұтынады. Демек, траст өзінің левереджін азайту үшін активтерді сату процесінде. Соңғы екі жылда REIT өнімділігін жою процесі өз әсерін тигізді.

Үшінші тоқсанда Office Properties-тің толтырылу деңгейі өткен жылдың тоқсанымен салыстырғанда 94.3%-дан 90.7%-ға дейін төмендеді және оның бірлігіне шаққандағы қалыпты FFO 10%-ға төмендеді. Активтерді сатуға және кейбір жалдау мерзімінің аяқталуына байланысты соңғы екі жылда бірлікке шаққандағы FFO жалпы алғанда 19%-ға төмендеді және биыл тағы 3%-4%-ға төмендеуі мүмкін.

Сонымен қатар, коронавирустық дағдарыс көптеген компанияларды операциялық шығындарды азайту үшін тұрақты «үйден жұмыс» үлгісін қабылдауға әкелуі мүмкін. Мұндай ауысу ұзақ мерзімді перспективада Office Properties-ке зиянын тигізеді, дегенмен пандемияның осы үрдіске әсерін бағалау әлі ерте. Office Properties өнімділігіне жоғары борыштық жүктеменің ауыртпалығына және «үйден жұмыс» трендінің кері әсеріне байланысты біз алдағы бес жылда бір бірлікке FFO орташа жылдық өсімін небәрі 2% күтеміз.

Office Properties дивидендтерін төрт жыл қатарынан тоқтатты, бірақ ол 15.7% дивидендтердің өте жоғары кірістілігін ұсынады. REIT 47% салауатты төлем коэффициентіне ие, бірақ оның шамадан тыс қарыз жүктемесі бар. Нәтижесінде оның дивиденді құлдырау жағдайында қысқартылуы мүмкін.

Жақсы жағынан, акция қазіргі уақытта шамамен 10 жылдық төмен баға мен FFO қатынасы 3.0 деңгейінде саудаланады, бұл оның 10 жылдық орташа 8.0 көрсеткішінен әлдеқайда төмен. REIT левереджінің жоғары болуына байланысты біз консервативті болуды қалаймыз және осылайша әділ баға мен FFO қатынасын 6.0 деп есептейміз.

Егер акция біздің әділ бағалау деңгейіне бес жыл ішінде жетсе, ол өзінің кірісінде 15.0% жылдық кіріске ие болады. Сондай-ақ 15.7% дивиденд пен бірлікке FFO 2.0% өсуін ескере отырып, Office Properties келесі бес жылда 24.7% жалпы жылдық табысты ұсына алады.

Табыс үшін бұл сейфті бұзыңыз

Қауіпсіздік (SAFE) 2017 жылы жария болды, оның менеджері және негізгі инвесторы iStar болды. Осы күнге дейін iStar негізгі акционер болып қала береді, дегенмен ол заң бойынша корпоративтік басқару мақсатында дауыс беретін акциялардың 42%-ын ғана бақылаумен шектелген.

Safehold – бұл жерді жалға беру REIT, ол бизнеске өз бизнесі үшін ғимараттарды иелену үшін капиталды тиімдірек ету жолымен жылжымайтын мүлік индустриясында революция жасауға бағытталған. Траст АҚШ бойынша коммерциялық жылжымайтын мүліктің астындағы жерді ұзақ мерзімді сатумен және жалға берумен айналысады және жылжымайтын мүлікті инвестициялау мен дамытуды қолдау үшін тек жерді жалға алуға бағытталған жалғыз REIT болып табылады.

Safehold сату және кері жалға жерді жалға беру секторының ерте бастаушысы болып табылады. Нәтижесінде, ол REIT-ті кең пайда маржасы мен болашақ өсу үшін кең орынмен қамтамасыз ететін инновациялық және бірегей жалға беру өнімдерін ұсынудың пайдасын көреді. Дегенмен, бұл бизнеске кіруге кедергілер аз, сондықтан сенімнің бәсекелестік артықшылығы берік болмауы мүмкін.

Safehold қазіргі уақытта күшті іскерлік серпінге ие. Үшінші тоқсанда ол бірнеше жаңа бастамалардың арқасында алдыңғы тоқсанмен салыстырғанда кірісін 52%-ға өсірді және ішінара жерді жалға беруді сатудан түскен қайталанбайтын пайданың арқасында бірлікке шаққандағы FFO-ны үш есе дерлік арттырды. REIT жерді жалға алуды 2020 жылдың желтоқсанында 76.7 миллион долларға сатып алып, үшінші тоқсанда 136 миллион долларға сатты. Тұрақты іскерлік серпінінің арқасында REIT биылғы жылы бірлікке шаққандағы FFO-ны 30%-ға өсіріп, жаңа рекордтық деңгейге жету жолында.

Safehold 7 триллион долларға бағаланған ауқымды адрестік нарықта көшбасшы болып табылады. Дегенмен, өсу пайыздық мөлшерлемелер REIT таза актив құнына (NAV) қысым жасайды. Осылайша, біз алдағы бес жыл ішінде REIT NAV орташа жылдық өсімін 2.7% құрайды деп болжаймыз.

Сонымен қатар, трест қазіргі уақытта 2.4% дивидендтік кірісті ұсынады. Бұл кірістілік Медициналық мүліктер мен кеңсе мүліктерінің кірістерінен әлдеқайда төмен болғанымен, Safehold дивиденді басқа екі REIT дивидендтерінен әлдеқайда қауіпсіз, ең алдымен 35% тұрақты төлем коэффициентінің арқасында.

Safehold қазіргі уақытта шамамен бес жылға жуық төмен бағаның NAV-ға қатынасы 0.62 деңгейінде саудаланады, бұл біздің болжанған әділ бағалау деңгейінен 1.0 әлдеқайда төмен. Пайыздық мөлшерлемелер төмендей бастағанда, біз REIT әділ бағалау деңгейіне қайта оралады деп күтеміз. Егер акциялар бес жыл ішінде өзінің әділ бағалау деңгейінде саудаланса, ол өзінің кірісінде 12.6% жылдық кіріске ие болады. Сондай-ақ бір бірлікке 2.4% дивиденд пен 2.7% NAV өсімін ескере отырып, Safehold келесі бес жылда 17.0% жылдық жалпы табысты ұсына алады.

Қорытынды ой

Жоғарыда аталған үш REIT, ең алдымен, 40-жылдық жоғары инфляцияның олардың нәтижелеріне және олардың бағалануына әсер етуінен туындайтын сатылымдарына байланысты өте арзан болды.

Инфляцияны ұзақ мерзімді мақсатты 2% деңгейіне дейін қалпына келтіруге басымдық берген ФРЖ агрессивті саясатының арқасында инфляция келесі жылы төмендей бастайды деп күтеміз. Инфляция қалыпты болған сайын, жоғарыда аталған үш REIT инвесторларды марапаттай алады.