Мен армандаймын ба? Қоғамдық жер сенімінің үлгісі тұрғын үй шешімінің бөлігі болуы мүмкін

Жалпы алғанда, тұрғын үй саясаты коммерциялық мақсаттағы тұрғын үй өндірісіне сұранысты барынша қанағаттандыруға мүмкіндік беруге шоғырлануы керек. Содан кейін, басқа өмір сүру шығындарымен бірге тұрғын үй шығындарын басқара алмайтын табыс деңгейінде ең жақсы шешім - жалдау ақысының нормативтік стандарты, жалпы айлық кірістің 30% және нақты шығындар арасындағы айырмашылыққа тікелей ақшалай субсидиялар . Үйге иелік ету туралы не деуге болады? Жұмыс істеп жүрген, бірақ әлі де бастапқы жарнаны немесе ай сайынғы ипотекалық төлемді басқара алмай жүрген адамдардың мәселесін шешетін үлгі бар ма? Мен жан-жақты және нарыққа негізделген тұрғын үй саясаты қауымдық жер сенімін (CLT) моделін, жерді сенімгерлікпен қамтамасыз ету механизмін, содан кейін сенімгерлік жердегі үйге меншік құқығын субсидиялауды қамтуы мүмкін деп абайлап оптимистік көзқарастамын.

Community Land Trust (CLT) моделі жер мен тұрғын үй құнын алу және оны табысы төмен және орташа жұмыс істейтін отбасыларға қолжетімді етудің инновациялық стратегиясы болып табылады. Жерді сатып алу арқылы CLTs үйді бағалаудан аз қайтарымды жүзеге асырудың орнына нарықтық бағадан төмен тұрғын үй сатып алу мүмкіндігін бере алады. Үй иесі CLT-мен ұзақ мерзімді жалдау шартына қол қояды, ол отбасына тиесілі үйді жақсарту арқылы жерді иеленуді жалғастырады. CLT моделі үйдің құнын нарықтан алып тастайтын әсерге ие, бұл бағаны ауданның орташа кірісінің (AMI) 50-ден 80 пайызына дейінгі үй шаруашылығының кірісі бар отбасыларға сатып алу үшін орнатуға мүмкіндік береді. Үй сатылған кезде, жалдау сатудың құнын шектейді, жинақты келесі отбасына береді.

Отбасыларға арналған CLT тұрғын үйінің және кеңірек тұрғын үй экономикасының көптеген артықшылықтары бар.

• Жұмыс істейтін, бірақ табысы аз адамдар үшін меншік мүмкіндігі – Адамдар үй сатып алу үшін қаржылық серпін алу үшін жылдар бойы жұмыс істей алады, бірақ әлі де тапшы болады; CLTs меншікке қосымша итермелеуге көмектеседі.
• Құрылыс несиесі – Несие әлі де қаржылық өткірліктің маңызды өлшемі болып табылады; CLTs үй шаруашылығына ақылды түрде қарыз алу мүмкіндігін құруға және кеңейтуге көмектеседі.
• тұрақтылық – Үйге ие болу балаларға мектеп бітіру арқылы бір мектептерге баруға мүмкіндік береді және қоғамға араласуға және араласуға ынталандырады.
• Активтердің меншікті капиталын арттырудың пайдасы – Уақыт өте келе олардың үй мүлкі ұлғайған сайын, отбасылар болашақ үшін бұл құндылықты ала алады.
• Меншік иелеріне алыпсатарлық қысымның алдын алады – CLT үйі нарықтан тыс кезде, активтердің құны көтерілген кезде сатуға қысым болмайды.
• Инвестициялардың қайтарымы шектеулі болғанымен, олар ұрпақ байлығын тудырады – Сату артықшылықтары шектеулі болса да, несие немесе сатудың аяқталуы арқылы отбасының инвестицияны жақсы басқаруына ынталандыру бар.
• Табысы шектеулі отбасыларға үнемдеуге мүмкіндік береді – Тұрғын үй құны аз болған кезде, отбасы бала күтімі, білім беру және ақша қорларын құру сияқты басқа мақсаттарға үнемдей алады.

Экономикаға кеңірек пайдасы мынада, әйтпесе арзанырақ көппәтерлі бірліктерде қалатын отбасылар меншікке көшіп, сол бірліктерді басқа отбасыларға босатады. CLT-тердің тұрғын үй баспалдағын құруға көмектесу мүмкіндігі бар, бәлкім, ваучерлер мен тікелей көмектен, жалға алу бөліміне және ең соңында меншікке. CLT арқылы иелену отбасыларға өздерінің жергілікті аудандары мен қауымдастықтарына көбірек инвестициялауға және сол қауымдастықтар мен аудандарға оларға инвестициялауға мүмкіндік береді. CLT моделі арқылы жасалған үйді иелену мүмкіндігі отбасыларға тамыр жайып, экономикалық және саяси тұрғыдан ықпал етушілерге айналуға мүмкіндік береді.

Бұл модель көп пәтерлі тұрғын үйді де жеңілдете алады. Сиэтлде, Homestead Community Land Trust салынуда 38 кондоминиум бірлігі екі түрлі учаскеде, бірі сыйға тартылған, екіншісі қаланың артық жерінде. Меншік үлгісі бір отбасылық үйлермен бірдей. Кейбір жолдармен кондоминиумдар модельдің ең қисынды пайдалануы болып табылады, өйткені нарықтық мөлшерлеме кондоминиумдар жалпы ұсталатын активке енгізілген. Қаланың артық жерін беру әсіресе маңызды, өйткені бұл бүкіл елде жиі кездеседі; қалалар мен басқа да жергілікті өзін-өзі басқару органдарында көбінесе бастапқы мақсаты бойынша пайдаланылмайтын, бірақ тұрғын үй ретінде іске қосылуы мүмкін жер учаскелері болады.

CLT үлгісін қолданудың басқа мүмкіндіктері бар. Көптеген қауымдастықтар ауладағы коттедждерге, бөлімшелерге және «жетпеген орта» тұрғын үйге және қосымша тығыздықпен жалға берілетін тұрғын үйді кеңейтуге мүмкіндік береді. Аймақтарды бөлуді ырықтандырудағы мәселе көптеген отбасылар үшін бір отбасылық аудандардағы тығыздықтың жоғарылауын пайдалану үшін қаржыландырудың болмауы болып табылады. CLT бөлінген лот сатып алып, оған екі үй салып, үйлерді төмен бағамен сата алады. Бұл бастапқы үй иесіне пайда әкеледі және бір кездері бір сәлемдемеде екі жаңа үй иесін жасайды. Калифорния жақында заң қабылдады бұл бір отбасылық аймақтарда көп тығыздыққа әкелмейді, бірақ CLT үлгісі осы мақсатқа жетуге көмектесуі мүмкін.

Көптеген отбасыларда, әсіресе үйі бар, бірақ әлі де ипотека төлейтін отбасылардың мұндай құрылыс жобасына қолма-қол ақшасы жоқ. Банктер бұл жобаларды қаржыландыруға немқұрайлылық танытты, тек үйдегі үлестік несие желісін (HELOC) ұсынады, бұл қорқытатын және отбасылар үшін жиі орындалмайтын құрал. Қоғамдық жер тресттері бұл тығырықтан сыналған қаржыландыру үлгісімен шыға алады.

Кейбір адвокаттар саясатты қолдауға шақырды жалға алушының жалға берілетін мүлікті сатып алуы. Бұл жерде тағы да мәселе қаржыландыруда. Мысалы, техникалық қызмет көрсетуді қажет ететін және күтуде сатылып жатқан мүлікті жалға алушылар өздерінің ғимаратын немесе жалға берілетін үйін сатып алу үшін ақшаны қайдан алады? CLT моделін көптеген саясаткерлер жақсы көреді және осы үлгінің артықшылықтарын осы қиындықтардың кейбірін шешу үшін пайдалану қызықты мүмкіндік болып табылады.

Бір идея шағын, нарықтағы төмен жылжымайтын мүлікті сатып алу, содан кейін CLT жерді иеленіп, үй иелері қауымдастығына жалға беру кезінде қолайлы қаржыландырумен бар жалға алушылар сатып ала алатын төмен бағамен кондоминиумдар жасау үшін CLT үлгісін пайдалану болуы мүмкін. . Бұл жалға алушыларға меншікке жол бере отырып, орнында қалуға мүмкіндік береді.

CLTs-тің қандай ерекшелігі бар? Мен бұл туралы әлі де ойлаймын. Бірақ егер субсидия доллары құны төмен кірісті тұрғын үй салығының несиесі (LIHTC) жобаларынан гөрі CLT үшін жер сатып алуға жұмсалса, елдің жағдайы әлдеқайда жақсы болар еді. Жалдау бірлігіне 1 миллион доллар. Осы ақшаның барлығын адамдарды меншікке тұрақты жолға түсіретінін елестетіп көріңіз. Меншікке қатысты проблемалар бар ма? Иә, және Мен мұны талқыладым.

Бірақ CLT басқаша. Модель жұмыс істеп жатқан және күресіп жатқан адамдарға қаржылық тұрақты түрде қолданыстағы тұрғын үй нарығын сатып алуға мүмкіндік береді. Мүмкін бұл идея LIHTC коммерциялық емес жалға беру бөлімшелеріндегі жалға алушыларды меншікке ауыстыру үшін пайдаланылуы мүмкін. Біз көреміз. Маған ұнайтын нәрсе - CLT одан емес сұраныс пен ұсыныстың шынайылығына қарай жүгіреді; модель жер алыпсатарлығын мойындайды және оған шағымданбайды, керісінше одан қауіпсіз айлақ жасайды және аз ақшасы бар адамдар үшін жол жасайды. Мен өлімге әкелетін кемшілікті табатыныма сенімдімін, бірақ таппайынша, мен модельді тұрғын үйге арналған тағы бір оң қадам ретінде атап өтемін.