Жылжымайтын мүліктің пайдасына үлкен салық салудан аулақ болу

Жылжымайтын мүлікке ие болу - көптеген инвесторлар үшін үлкен арман. Бірақ бұл өте үлкен инвестиция, ол айтарлықтай табысты болуы мүмкін. Жалға берілетін мүлікті үлкен пайдаға сату арманның орындалуы мүмкін. Дегенмен, мұндай сатудан түсетін пайданы арттыру үшін оған салынатын салықты барынша азайту керек. Бөліп төлеу - бір стратегия. Уайымдамаңыз: бұл Ішкі табыстар қызметі (IRS) бекітілген.

Үлкен төлем үлкен салық шотына тең

Жалпы жағдайды қарастырайық:

Хал Букман сатып алушының үйді жалға беру туралы ұсынысына қарап, ол көрген нөмірге сене алмады. Оның мүліктік құны бес жыл ішінде айтарлықтай өсті. Алайда, Хал қуана айтқан кезде салық кеңесшісі сату туралы кеңесші сақтық танытты: Табысты ретінде қабылдау біржолғы төлем салық тұрғысынан Халдың мүддесіне сай келмеді.

Егер Хал сатудан түскен барлық кірісті ол мүлікті сататын жылы жарияласа, ол пайданың кез келгеніне сәйкес келетін бөлігіне 25% төлейді. амортизациялық аударымдар ол бұрын жалға алынған мүлікті өз мойнына алған.

Амортизацияны қайтарудан басқа кез келген табыс салық салынатын кірісі бар салық төлеушілер үшін 15% салық салынады, егер бойдақ болса $41,676 және $459,750 немесе 83,351 және $517,200, егер 2022 жылы некеде болса. Бұл сомалар жалғыз өтініш берушілер үшін 44,625 492,300 долларға және 89,250 553,850 долларға дейін, сондай-ақ 2023 жылы бірге өтініш берген ерлі-зайыптылар үшін XNUMX XNUMX және XNUMX XNUMX долларға дейін өседі. Осы шектерден жоғары табысы бар салық төлеушілерге 20% салық салынады.

Хал салық кеңесшісінен салықты азайту үшін не істей алатынын сұрайды салық салынатын табыс жылға арналған. Кеңесші тек пайдалану құралын біледі: бөліп төлеу шарты.

Бөліп төлеу дегеніміз не?

An бөліп төлеу сату салық жылынан кейін кем дегенде бір төлем жүргізілмеген мүлікті сату ретінде анықталады.

IRS салық төлеушілерге инвестициялық жылжымайтын мүлікті сатудан түскен пайданың бір бөлігін бөліп-бөліп сату шартымен кейінге қалдыруға мүмкіндік береді. Бұл келісім сатушыларға а пропорционалды олардың бөлігі капиталдың өсуі бірнеше жыл бойы.

Сатушыға шығын туралы есеп беру кезінде бөліп сату әдісін қолдануға рұқсат етілмейді.

Бөліп төлеу әдісі қалай жұмыс істейді

Бөліп-бөліп сату бойынша пайданы жариялау теориялық тұрғыдан қарапайым. Бөліп-бөліп сатуға салық салу мынаны көрсетеді аннуитеттер, онда әрбір төлемнің пропорционалды бөлігі негізгі қарызды қайтару болып саналады.

Жалғыз шарттар - сатылатын мүліктің ашық саудаға шығарылуы мүмкін емес қауіпсіздік немесе фирманың тұрақты түгендеу бөлігі болып табылады және салық төлеуші ​​а бола алмайды дилер сатылған мүліктің (бөліп-бөліп сату әдісі бойынша арнайы сыйақыны таңдайтын белгілі бір таймшер дилерлерін қоспағанда).

Бөліп-бөліп сатудан түскен кіріс туралы есеп беру

Бөліп-бөліп сатудан түскен кірісті үш бөлек санатқа бөлуге болады: капиталдың өсімі, қызығушылық, және Басты. Олардың әрқайсысы бөлек қарастырылады 1040 пішіні.

The жалпы пайда содан кейін пайыздық мөлшерлеме берілген салық жылындағы бөліп-бөліп сатудан түскен табысты анықтау үшін пайдаланылады.

Капитал табысы

Жоғарыда келтірілген мысалда Hal сату жылы болғанына байланысты жыл сайынғы табысты ұзақ мерзімді немесе қысқа мерзімді деп жариялауы керек. Ұзақ мерзімді табыстар төмен мөлшерлеме бойынша салық салынады, ал қысқа мерзімді табыстар ретінде салық салынады қарапайым табыс.

Хал үйді бес жыл ұстағандықтан, бұл жағдайда табыс ұзақ мерзімді болады.

Егер пайда қысқа мерзімді болса, Хал біржолғы кірісті жариялау қажет болған кездегіден төмен мөлшерлеме бойынша бөліп төлеу кірісіне салық салынуы мүмкін. Себебі қысқа мерзімді пайдаға салық төлеушінің жоғарғы жағында қарапайым табыс ретінде салық салынады шекті салық ставкасы.

Егер пропорционалды кіріс оны келесі салық кронштейніне итермелемесе, бұл мөлшерлеме төмен болуы мүмкін. Бөліп төлеуден түскен пайда IRS-те көрсетіледі 6252 пішіні содан кейін апарады Жоспарланған 1040 нысаны бойынша.

қызығушылық

Бөліп-бөліп сатудан түскен табысы бар салық төлеушілер сонымен қатар сатып алушыға есептелген пайыздар туралы хабарлауы керек, оған әдеттегі табыс мөлшерлемелері бойынша салық салынады.

Сатып алу-сату шартында көзделген пайыздар көрсетілген пайыздар деп аталады. Көрсетілген пайыз жеткіліксіз болса (немесе нөлге тең), бір бөлігі Басты сатудың бір бөлігі көрсетілмеген пайыз ретінде қайта сипатталуы керек.

басты

Әрбір бөліп-бөліп сатудың бір бөлігін IRS негізгі қарызды салықсыз қайтару ретінде қарастырады. Бұл соманы 537 басылымдағы А жұмыс парағын толтыру арқылы анықтауға болады.

Бөліп-бөліп сату мақсаттары үшін негізгі сома (түзетілген негіз) жылжымайтын мүліктегі нақты түзетілген базаның жалпы сомасы және кез келген сату шығындары мен амортизацияны қайтарып алу.

Бұл мысалда Халдың үйінде түзетілген негізде 200,000 100,000 доллары бар. Ол өзінің амортизациясын қайтарып алу үшін $10,000 және сату шығындары үшін $310,000-ды бөліп-бөліп сату мақсатында оның түзетілген негізін есептеу үшін қосуы керек. Бұл көрсеткіш XNUMX мың долларды құрайды.

Жалпы пайда пайызы

Жалпы пайда пайызын есептеу үшін жалпы пайданы есептеу үшін сату бағасынан бөліп-бөліп сату мақсаттары үшін түзетілген негізді (бұл мысалда $310,000 90,000) алып тастау керек. Бұл мысалда жалпы пайда $400,000 310,000 ($XNUMX XNUMX – $XNUMX XNUMX) құрайды.

Әрі қарай, жалпы пайданы сату бағасына бөліңіз, бұл жағдайда ол 22.5% (90,000 400,000 ÷ $ XNUMX XNUMX) құрайды және сізде жалпы пайда пайызы болады.

Соңында, жыл сайын салық салынатын пайданы есептеу үшін бұл пайызды жарна сомасына көбейтіңіз. Осылайша, Халдың салық салынатын табысы жыл сайын $11,250 ($50,000 x 22.5%) болып саналады.

Ипотека және келісім-шарт бағасы

Егер мүлікті сатып алушы болжаса, а ипотекалық немесе басқалары вексель сатып алу кезінде мүліктің құнының негізі ипотека немесе нота сомасына азайтылуы керек. Біздің мысалға оралу үшін, Халдың сатқан мүлкі бойынша 100,000 XNUMX доллар ипотекасы бар делік.

егер жалгерлік мүлік 400,000 100,000 долларға сатылған Халдың 300,000 400,000 доллар ипотекасы бар, келісім-шарт бағасы 100,000 XNUMX долларға дейін төмендетілді (XNUMX XNUMX – XNUMX XNUMX доллар).

Ипотека сомасы мүліктің жалпы түзетілген базасынан асып кетсе, айырмашылық бірінші жылы төлем ретінде көрсетілуі керек және келісім-шарт бағасы осы сомаға ұлғайтылады.

Мысалы, Халдың мүлкінде 250,000 50,000 доллар ипотека бар делік. Бөліп төлеуге қосымша, Хал бірінші жыл ішінде $250,000 ($200,000 - $XNUMX) артық төлем туралы есеп беруі керек.

Бөліп төлеу мысалы

Жоғарыда келтірілген мысалды пайдалана отырып, Хал өзінің төлемін кейінге қалдыруды қаласа, оның бөліп-бөліп сатуын қалай құра алатынын көрейік капиталға салынатын салықтар келер жылға.

Хал өзінің үйін жалға алу үшін 400,000 300,000 доллар ұсыныс алады. Ол мүлікті 100,000 XNUMX долларға сатып алды. Осы жылдар ішінде ол XNUMX XNUMX доллар алды амортизация шегерімдер, оның жасау түзетілген негіз $ 200,000.

Демек, Халдың декларациялау үшін 200,000 400,000 АҚШ доллары (200,000 XNUMX – XNUMX XNUMX доллар) салық салынатын табыстары бар.

Халдың кеңесшісі оған бір жылда 50,000 400,000 доллар жариялаудың орнына сатудан түскен түсімдерді әрқайсысы XNUMX XNUMX доллардан сегіз жылдық бөлікке бөлуге кеңес береді. Бөліп төлеу жыл сайын конструктивті түрде алынған кезде, бұл әдіс Халға сегіз жыл ішінде пайданы, демек, пайданың пропорционалды бөлігін есепке алуға мүмкіндік береді.