2023 жылға арналған сенімді кіріс үшін ең жақсы REITS

Егер сіз өзіңізді өсіруді жоспарласаңыз ақшалай инвестициялық кіріс 2023 жылы REITs (жылжымайтын мүлікке инвестициялау тресттері) позициясы мұны істеуге көмектесуі мүмкін.

REIT – жылжымайтын мүлікті иеленетін немесе қаржыландыратын дивиденд төлеуші ​​ұйымдар. Олар ақшаны жалға алу, мүлікті сату, пайыздық кіріс немесе жоғарыда аталғандардың барлығы арқылы таба алады.

REIT акционерлерге салық салынатын табысының кем дегенде 90% төлеуді талап ететін ерекше салық мәртебесіне ие. Пайдалы REIT үшін бұл талап, мысалы, көк чипті акцияларға немесе инвестициялық деңгейдегі қарызға қарағанда жоғары кірісті инвестицияға әкелуі мүмкін.

Еске сала кетейік, дивидендтік кірістілік акция бағасы бойынша жылдық жиынтық дивиденд төлеу дивиденді болып табылады. Осылайша, жылына $ 10 дивиденд төлейтін және $ 100 сауда жасайтын REIT 10% табыс әкеледі.

Қызықты ма? REIT инвестициялаудағы апаттық курсты оқыңыз. Сіз кірістілік пен сенімділік арасындағы келіссөздер, ең жоғары кірісті REIT арасындағы жалпы тәуекелдер, ең жақсы REIT инвестициялары және өзіңіздің портфолиоңыз үшін сенімді REIT-терді қалай таңдауға болатынын білесіз.

кірістілік Vs. Сенімділік

Инвестор ретінде сіз тәуекел мен пайданың арасында үнемі келіссөздер жасайсыз. Тұрақтылықты қаласаңыз, баяу дамып келе жатқан, жетілген компанияларға инвестиция саласыз. Жылдам өсуді қаласаңыз, жоғары құбылмалылық әлеуетін қабылдауыңыз керек.

REIT-мен кірістілік пен сенімділік арасындағы қатынас бірдей жұмыс істейді. Өте жоғары кіріс әкелетін REITs сенімділігі төмен болуы мүмкін. Сағат механизмі сияқты кіріс әкелетін REITs орташа кірісті төлейді.

Жақсы жаңалық, сіз кірістілік-сенімділік спектрінде өзіңіздің тәтті жеріңізді таңдай аласыз. Портфолиоңызды өзіңіздің жайлылық аймағыңызға бейімдеу үшін REIT жеткілікті.

Төмендегі ең жақсы REIT таңдау туралы көбірек біле аласыз, бірақ сіз екі жалпы тәсілді таңдай аласыз. Сіз сатып алған әрбір REIT үшін скринингтік критерийлердің тар ауқымын анықтай аласыз. Немесе сіз кеңірек тор салып, жиынтықта теңгерімді таба аласыз. Сіз бірнеше агрессивті REIT-ге инвестиция жасай аласыз және оларды консервативті позициялармен қатар ұстай аласыз, мысалы.

Инфляцияның 40 жылдағы ең жоғары деңгейі 7%-дан асатын болса, дивидендтік акциялар инфляцияны жеңудің және сенімді кіріс ағынын қалыптастырудың ең жақсы тәсілдерінің бірін ұсынады. «Инфляцияны жеңу үшін бес дивидендтік акция» Forbes дивиденд бойынша сарапшы Джон Добостың арнайы есебін жүктеп алыңыз.

Ең жоғары дивидендтер

2022 жылы контекст бойынша дивидендтердің кірістілік көрсеткіші FTSE Nareit All REIT Index 3.1%-дан 4.3%-ға дейін ауытқыды.

Егер сіз шамадан тыс тәуекелсіз орташадан жоғары кірісті мақсат етіп жатсаңыз, 4% - 8% кірісті жақсы опцияларды таба аласыз. Төменде олардың кейбірін көресіз. 10%-дан жоғары кірістілікке қол жеткізуге болады, бірақ олар акция бағасы мен дивиденд мөлшерінде көбірек құбылмалылықты тудыруы мүмкін.

Invesco ипотекалық капиталы: жоғары табысты REIT мысалы

Бұған мысал ретінде REIT ипотекасын алуға болады Invesco ипотекалық капиталы (IVR). IVR дивидендінің кірістілігі ең жоғары, шамамен 20%. Бірақ REIT 2022 жылы пайыздық мөлшерлемелердің өсуі, жылжымайтын мүлік құнының төмендеуі және сақтықпен қаржы нарықтарының қысымымен күресті.

2022 жылдың екінші және үшінші тоқсанында IVR тіркелді жай акцияға шаққандағы таза шығын тиісінше $3.52 және $2.78 құрады. Сондай-ақ компания үшінші тоқсандағы дивидендті бір акцияға 0.90 доллардан 0.65 долларға дейін қысқартты.

Айта кетейік, IVR а 10-ден 1-ге дейінгі акцияның кері бөлінуі осы жылдың басында. Акциялардың кері бөлінуі компанияның капиталдандыруын өзгертпейді – олар тек нарықтық құнды акциялардың аз санына қайта бөледі. Әрбір акция бөлінгеннен кейін компанияның үлкен бөлігін білдіретіндіктен, акция бағасы көтеріледі. Көбею әдетте бөлу қатынасына сәйкес келеді.

Бөлінгенге дейін IVR бір акция үшін 2 доллардан аз саудаға түсті. Бөлінгеннен кейін акцияның бағасы 900%-дан 17.50 долларға дейін көтерілді. Енді алты айдан кейін IVR 13 доллардан төмен түсті.

Сонымен, иә, IVR әсерлі кірістілікке ие. Бірақ бұл акция бағасының тұрақты төмендеуі және дивидендтердің қосымша қысқару қаупімен бірге келеді. Көптеген инвесторлар үшін бұл айырбастың қажеті жоқ, әсіресе экономикалық болжам белгісіз болып қалған кезде.

Көру керек

Кейбір инвесторлар IVR және басқа ипотекалық REIT-ге қарама-қарсы көзқарасты қабылдайды - бұл негізгі мәселелер уақытша. Бұл жағдайда, бұл төмендеген REIT-де ұзақ мерзімді оң жақтары көп болуы мүмкін.

Егер сіздің ойыңыз осында болса, сатып алмас бұрын мұқият талдауды жоспарлаңыз. Акция бағасының құлдырауының сипатына, бизнес үлгісінің өміршеңдігіне және REIT қарыз деңгейіне ерекше назар аударыңыз.

1. Акция бағасының төмендеуінің ұзақтығы мен диапазоны.

Акция бағасының төмендеуі дивидендтердің кірістілігін жоғарылатады. Сонымен, сіздің ең жоғары кірісті REIT опциялары жиі төмендеу тенденциясын көрсетеді.

Сол трендке еніңіз. Акция бағасы қашаннан бері төмендеп келеді, басшылық бұл туралы не айтады және оның негізгі себептері қандай? Егер негізгі мәселелер сыртқы болса, REIT өз әріптестерінен жақсырақ немесе нашар басқарады ма?

2. Ескірген немесе тым күрделі бизнес үлгілері.

REIT жалға алушылардың немесе мүліктің дұрыс емес түрлерінде тым шоғырланған кезде қиындықтарға тап болуы мүмкін. Жаяу жүргіншілер саны жылдар бойы азайып келе жатқан жабық сауда орталықтарына мамандану мысал бола алады.

Тағы бір сары жалау - күрделі бизнес үлгісі. Күрделілік тәуекелді арттырады. Ипотекалық REIT, мысалы, ипотекалық несиелер мен ипотекалық бағалы қағаздарды сатып алады және сатады, сондықтан олар үлестік REIT-ге қарағанда пайыздық мөлшерлеменің өзгеруіне сезімтал болады. Олар қаржыландыратын ипотека түріне байланысты дефолт тәуекелі де фактор болуы мүмкін.

3. Тым көп қарыз.

REIT салық салынатын табысының 90% акционерлеріне төлейді. Бұл бизнесті кеңейтуге көп қаржы қалдырмайды.

Олар бұл мәселені шешу үшін әдетте қарызды пайдаланады. Жаңа қарыздар мүлікті сатып алуды қаржыландыруы мүмкін, бұл пайданы, ақша ағынын және дивидендтерді арттырады.

REIT үшін жоғары левереджді болуы әдеттен тыс емес. Бірақ қарыз өте тез басқарылмайтын болуы мүмкін, әсіресе өзгермелі экономикалық жағдайларда. REIT төмен тұрудың уақытша кезеңдерін, жоғары пайыздық мөлшерлемелерді немесе жылжымайтын мүліктің төмен құнын сіңіре алмайтындай етіп левереджге салынбауы керек.

Үздік REIT инвестициялары

Көптеген инвесторлар үшін иелік ету үшін ең жақсы REIT тұрақты бизнес үлгілері, сенімді ақша ағындары және басқарылатын қарыздары бар. Бұлар көз тартарлық, екі таңбалы кірісті қамтамасыз етпейді, бірақ олар тұрақтылық пен сенімділік үшін жоғары баға алады. Он мысал үшін төмендегі кестені қараңыз.

Тіпті төмен деңгейде инфляция байлықты жояды, бірақ қазіргі қарқынмен бұл өлімге әкеледі. Төлемдерін инфляциядан тезірек көтеретін дивидендтік акциялармен өзіңізді қорғаңыз. «Инфляцияны жеңу үшін бес дивидендтік акция» Forbes дивиденд бойынша сарапшы Джон Добостың арнайы есебін жүктеп алыңыз.

REIT кірістері қарсы. Акциялардың кірістілігі: Салықтарды есте сақтаңыз

Жоғарыдағы тізімге қарап, сіз REIT кірістілігі дәстүрлі акциялар кірістерінен жоғары болып көрінеді деген қорытындыға келуге болады. Сіз бір мағынада дұрыс болар едіңіз. Бірақ REIT және дивидендтік акциялардың кірістілігі арасындағы практикалық айырмашылық сіз ойлағаннан аз болады.

REIT дивидендтерінің көпшілігі қарапайым табыс ретінде салық салынады. АҚШ компаниялары мен жарамды шетелдік компаниялардың дивидендтеріне әдетте капитал өсімінің төменгі ставкалары бойынша салық салынады. Сонымен, сіз REIT-мен жоғары кірісті ала аласыз, ал салықтар айырмашылықтың бір бөлігін жұмсайды. Дәстүрлі IRA, Roth IRA, 401 (k) және т.б. сияқты салықтық жеңілдікті шоттарда REIT ұстау арқылы бұл мәселені уақытша болдырмауға болады.

Контекст үшін табыс салығының ең жоғары мөлшерлемесі 37%, ал ең жоғары ұзақ мерзімді капитал өсімі 20% құрайды.

Ең жақсы REIT акцияларын қалай таңдауға болады

Сіз өзіңіздің мақсаттарыңызға және тәуекелге төзімділікке сәйкес келетін REIT таңдауға арналған жеке процесті әзірлеуге ақылдысыз. Көптеген REIT инвесторлары REIT түрі, бизнес үлгісі, дивидендтер тәжірибесі, кіріс және ақша ағындарының өндірісі және левередж бойынша өз опцияларын тексереді. Төменде олардың әрқайсысы бойынша жеке параметрлерді орнатуға көмектесетін кейбір көрсеткіштер берілген.

Егер сіз қызықты жаттығуға дайын болсаңыз, жоғарыдағы кестеде келтірілген он REIT-ге осы нұсқауларды қолданып көріңіз.

1. Опцияларыңызды түсініңіз

REIT көптеген сорттарда келеді. Негізгі REIT түрлері:

• Меншігі бар меншікті REITs
• Мүлікті қаржыландыратын ипотекалық REITs
• Меншікті иеленетін және қаржыландыратын гибридті REITs

Үлестік, ипотекалық және гибридті REITs олар маманданған жылжымайтын мүлік түрлері бойынша қосымша жіктелуі мүмкін, мысалы:

• Бөлшек сауда дүкендері мен сауда орталықтары
• Өндірістік объектілер, соның ішінде қоймалар мен өндіріс орындары
• Тұрғын үйлер, мысалы, көпқабатты үйлер
• Денсаулық сақтау мекемелері мен ауруханалар
• Өзін-өзі сақтау қасиеттері
• Тимберленд
• Ауыл шаруашылығы
• Ұялы мұнаралар мен деректер орталықтары сияқты инфрақұрылым

Инвестициялауда ең қарапайым нұсқа көбінесе ең жақсы таңдау болып табылады, әсіресе жаңадан бастаушылар үшін. Сіз, мысалы, тұрғын үй немесе бөлшек сауда кеңістігіне маманданған REIT капиталынан бастай аласыз. Бұл сізге ипотекалық REIT немесе инфрақұрылымдық REIT қарағанда көбірек қатысты болуы мүмкін.

2. Бизнес үлгісімен ыңғайлы болыңыз

Сіз бүгін REIT қалай ақша табатынын және кірістің өсуі алдағы уақытта қалай жалғасатынын түсінуіңіз керек. REIT-тің жалға алушы профилін, орташа жалдау ұзақтығын және тұру үрдістерін қарап шығыңыз. Сондай-ақ REIT-тің өсу және сатып алу стратегиясын түсіну үшін жылдық есептер мен басқа құжаттамаларды оқыңыз.

3. Дивидендтер тарихын қарап шығыңыз

Ең жақсы REIT-тер дивидендтер төлеудің және дивидендтердің өсуінің сенімді тарихына ие. Дивидендтердің ұлғаюы сіздің таза құндылығыңызға пайда әкелетіні және портфолионың тиімділігін арттыратыны анық. Бұдан басқа, дивидендтердің ұлғаюы REIT тоқырау емес екенін көрсетеді. Ұзақ мерзімді, тұрақты дивидендтердің өсуі оны қолдау үшін бизнестің өсуін талап етеді.

4. Кіріс пен ақша қозғалысының тенденцияларын тексеріңіз

Егер сіз дивидендтердің өсу тәжірибесін көрсеңіз, кіріс пен ақша ағынының өсуін де көресіз. Сол тенденцияларды талдаңыз. Табыс қаншаға өсті және қанша уақыт ішінде? REIT-тің ең жақын бәсекелестерімен салыстырғанда өсу қалай? Ұзақ мерзімді қарыз бірдей қарқынмен өсіп жатыр ма?

Қолма-қол ақша ағыны үшін танымал көрсеткіш - FFO немесе операциялардан түскен қаражат. FFO - бұл кәсіпкерлік қызметтен түсетін кіріс, сонымен қатар амортизация мен амортизацияның қолма-қол ақшасыз шығындары.

FFO пайыздық кірістерді немесе мүлікті сатудан түсетін кірістерді немесе шығындарды қамтымайды, сондықтан бұл операциялық өнімділіктің жақсы көрсеткіші. Сондықтан REIT және олардың талдаушылары жалпы көрсеткіштің орнына, акцияға шаққандағы пайданың орнына FFO-ға сілтеме жасайды.

Сіз REIT-тің ағымдағы және тарихи FFO-сын оның қоғамдық қаржылық есеп беруінен таба аласыз.

5. Бухгалтерлік балансты талдаңыз

Қарыз REIT үшін тәуекел болуы мүмкін, сондықтан балансты тексеру қажет. REIT левереджін өз әріптестерімен салыстыру үшін қарыздың меншікті капиталға қатынасына және қарыздық қатынасына назар аударыңыз.

• Қарыздың меншікті капиталға қатынасы: Бұл коэффициент REIT бизнесті қаржыландыру кезінде меншікті капиталға қатысты қанша қарыз пайдаланатынын көрсетеді. Сіз қарызды меншікті капиталға бөлінген жалпы міндеттемелер ретінде есептейсіз. 3:1 қатынасы бизнестің 75% қарыз және 25% меншікті капитал арқылы қаржыландырылатынын білдіреді. REITs 2.5:1-ден 3.5:1-ге дейінгі диапазондағы қарыздың меншікті капиталға жоғары коэффициенттерін қолдай алады.
• Қарыз коэффициенті: Қарыз коэффициенті жалпы активтерді жалпы міндеттемелерге бөлу арқылы төлем қабілеттілігін өлшейді. Қарыздың жоғары коэффициенттері, 60%-дан жоғары, болашақта REIT-тің ақшаны қарызға алу мүмкіндігін шектей алады. Nareit ашық түрде сатылатын REIT акциялары бойынша берешек қатынасы 34.5% құрады деп хабарлайды.

2023 жылғы табысқа арналған REIT

Егер сіз 2023 жылы кіріс алу үшін REIT-ке инвестиция салуға дайын болсаңыз, кірістілік-сенімділік спектрінде өзіңіздің тәтті нүктеңізді анықтаудан бастаңыз. Егер сенімді болмасаңыз, консервативті жағынан қате. Дивидендтерді төлеу және көбейту бойынша ұзақ тәжірибесі бар қарапайым, түсінікті бизнес үлгілері бар REIT таңдаңыз.

Кез келген инвестицияның ең жақсы тәжірибесі сияқты, бәріне кіріспеңіз. Дәстүрлі акциялар мен тұрақты кіріс позицияларымен бірге жоғары кірісті REIT-ті ұстаңыз. Осылайша сіз өсу әлеуеті мен тұрақтылықтың жақсы, тұрақты теңгеріміне қол жеткізесіз — бұл қор нарығында байлықты құрудың кілті болып табылады.

Инфляцияны жеңу үшін бес негізгі дивидендтік акциялар

Көптеген инвесторлар 1930 жылдан бері дивидендтер қор нарығының жалпы кірісінің 40% қамтамасыз еткенін түсінбеуі мүмкін. Ал одан да азырақ белгілі болғаны, оның ауқымды әсері инфляциялық жылдар кезінде одан да көп болады, бұл акционерлер табысының 54% әсерлі. Егер сіз инфляциядан хеджирлеу үшін жоғары сапалы дивидендтік қорларды қосқыңыз келсе, Forbes-тің инвестициялық тобы баға өскен кезде өсуді жалғастыра алатын мықты негіздері бар 5 компанияны тапты. Есепті мына жерден жүктеп алыңыз.