Блэкстоунның гигант жылжымайтын мүлік қоры сынақ алдында тұр

Блэкстоун (тикер: BX) Breit-ті «табысқа бағытталған инвесторларға жеке жылжымайтын мүлік әкелетін институционалдық сапалы жылжымайтын мүлік платформасы» ретінде сипаттайды. Қазір АҚШ-тың ең ірі жылжымайтын мүлік инвестициялық тресттерінің бірі, Breit 5,000 XNUMX-ға жуық жылжымайтын мүлікті, негізінен көп пәтерлі тұрғын үйлер мен қоймаларды, сондай-ақ Bellagio және MGM Grand қоса алғанда Лас-Вегастағы қонақүйлердің/казинолардың жылжымайтын мүлік активтеріне ие.

Ашық түрде сатылмаса да, оны ірі брокерлік фирмалар мен қаржылық кеңесшілер сатады, ең төменгі инвестициясы 2,500 долларды құрайды. Небәрі бес жылдың ішінде Брейт Блэкстоунның саладағы жетекші жылжымайтын мүлік франшизасының табысты бөлігіне айналды, ол өткен жылы 1.8 миллиард долларды және 1 жылдың алғашқы алты айында 2022 миллиард долларды құрады.

Бұл жылдам өсудің теріс жағы болуы мүмкін. Жақында Брейттің болжамы, оның ішінде оның қалай бағаланатыны және инвесторларды өтеу төмен деңгейден арта ма деген алаңдаушылық туындады. BofA Securities сарапшысы Крейг Сигенталер шілдеде бағалағандай, таза ағындар немесе өтеулерді есептемегенде сату соңғы 2 айда айына орта есеппен 18 миллиард АҚШ долларын құрайтын ағындардан кейін «залалсыздыққа» ауысты.

Шілде айында Блэкстоунның табысы бойынша Breit конференциясы туралы сарапшылардың сұрақтарына жауап бере отырып, бас директор Стивен Шварцман Брейт және басқа Блэкстоун ұсыныстары оны есте сақтайтын және фирманы бағалайтын инвесторларға «үлкен құндылық» беретінін айтты. Бұл біздің брендті қалыптастырады. Бұл бізге ақша жинауға көмектеседі ».

Алайда жақында Breit және Blackstone жеке несиелік қоры сияқты басқа Blackstone бөлшек сауда өнімдері үшін бұлыңғыр болжам ауырлап тұрған сияқты. Blackstone акциясы, бұл шамамен $102, қарашадағы шыңынан 30% төмендеді.

A Барронның Breit талдауы инвесторлардың абай болу керектігін және оның орнына тартымды болып көрінетін ашық түрде сатылатын жылжымайтын мүлікке арналған инвестициялық тресттерді немесе REIT-ті қарастыруды ұсынады. Биыл Breit бағасы көтерілді, ал мемлекеттік REIT төмендеді. Breit салыстырмалы түрде жоғары комиссияларға ие, шектеулі өтімділікті ұсынады және салыстырмалы қоғамдық компанияларға қарағанда левереджді болып табылады.

Блэкстоунның айтуынша, Брейт биылғы жылы жоғары бағалады, өйткені күшті қаржылық көрсеткіштер жоғары пайыздық мөлшерлемелердің әсерін өтеген жоқ. Онда Breit инвесторлар үшін «ерекше өнімділік көрсетті» және пәтерлер мен қоймаларға назар аудара отырып, «ерекше жақсы орналастырылған» дейді.

Пәтерлер жалдау ақысын екі таңбалы көбейтуден пайда көреді, және қойма сұранысы күшті болды. Жақында өткен вебинарда Блэкстоун президенті Джонатан Грей: «Бұл менің мансабымда осы екі секторда көрген ең жақсы негіздерім», - деді.

Брейттің алымдары оның жеке институционалдық жылжымайтын мүлік қорларымен салыстырылады және Блэкстоун Брейттің левереджі көптеген жеке жылжымайтын мүлік қорларына қарағанда қарапайым екенін айтады.

Брейттің үлкен сату нүктелерінің бірі, шамамен 4% тарату кірістілігі REIT орташа көрсеткішінен шамамен 3% жоғары. Бірақ REIT ақша ағынының негізгі өлшеміне негізделген бөлу толығымен алынбайды. Бөлу кірістілігі оның төрт акция класы арасында біршама ерекшеленеді.

Breit қоғамдық REIT құрдастарынан ерекшеленеді

Пролог

(PLD),

Орта Америка тұрғын үй қауымдастықтары

(

MAA

), және

AvalonBay қауымдастықтары

(AVB), оны қоғамдық нарықтарда сатып алуға және сатуға болады. Breit оның акцияларының жалғыз сатып алушысы болып табылады және қордың таза актив құнының 2% ай сайынғы өтеу және 5% тоқсан сайынғы өтеу шегін шектейді.

Брейт оның акцияларын «шектелген өтімділікке ие және кейде өтімсіз болуы мүмкін» деп санау керек дейді. Breit құрылған күннен бастап барлық сатып алу сұрауларын қанағаттандырды. 35 маусымда аяқталған 18 айда шамамен 30 миллиард долларды құраған ағынмен қор сатып алудың қызу үстінде болды. Мысалы, Брейт пен басқа Блэкстоун қоры 13 миллиард долларлық келісімге ие болды колледж студенттеріне арналған тұрғын үйлердің ірі иелерінің бірі,

Американдық кампус қауымдастықтары

(ACC), ол алдағы бірнеше күнде жабылады деп күтілуде.

Брейттің өсуі портфолионың тамаша таңдауымен және мол табыспен қамтамасыз етілді. Оның активтерінің 80%-ға жуығы жалға берілетін пәтерлерде және өнеркәсіптік нысандарда, соның ішінде соңғы жылдардағы екі ең күшті жылжымайтын мүлік секторы болған электрондық коммерцияға бағытталған қоймаларда.

Брейттің жалпы кірісі құрылған сәттен бастап жылына орта есеппен 13.5%-ды құрады, ал Vanguard жылжымайтын мүлік (VNQ) биржалық қор үшін бұл көрсеткіш 7% болды, оның холдингінде ең үлкен қоғамдық REIT-тер басым. «Бұл секторларды таңдауда керемет жұмыс жасады», - дейді Дэйв Брэгг, Green Street, жылжымайтын мүлікті зерттеу тәуелсіз фирмасының талдаушысы.

Брейттің құны биылғы жылы қаржы нарықтарындағы және мемлекеттік REIT секторындағы құлдырау жағдайында көтерілді. Брейттің осы жылдың маусым айына дейінгі жалпы кірісі шамамен 7% құрады.

Екінші жағынан, Vanguard ETF шілде айының соңына дейін теріс 13% жалпы кіріске ие болды, ал Prologis, AvalonBay және сияқты салыстырмалы қоғамдық REIT-лер.

Camden Property Trust

(CPT) жалпы кіріске негізделген 15% немесе одан да көп. Breit 2017 жылдың қаңтарында құрылғаннан бері үш ай ғана зардап шекті.

Салыстырмалы мемлекеттік компаниялар құлдырап жатқан кезде Breit көтерілуі мүмкін, өйткені ол тұрақсыз мемлекеттік нарықтарға қарағанда баяу қозғалатын жеке жылжымайтын мүлік нарықтарын бақылайды. Блэкстоун қорды оның қаржылық көрсеткіштеріне және басқа факторларға, соның ішінде пайыздық мөлшерлеменің өзгеруіне қарай ай сайын бағалайды.

Блэкстоун Брейт портфелінің күшті өнімділігін көрсетеді - таза операциялық кіріс 16 жылдың бірінші жартысында 2022% -ға өсті - биылғы оң кіріс үшін. Қоғамдық REIT-тер де жақсы нәтижелер туралы хабарлады, бірақ олардың акциялары жоғары пайыздық мөлшерлемелер мен рецессия туралы алаңдаушылыққа байланысты төмендеді.

«Мемлекеттік REIT-тер өз активтерінің негізгі құнына жеңілдікпен сауда жасағанда, бұл сатып алудың тамаша мүмкіндігі», - дейді Грин-стрит Брэгг. «Қоғамдық нарық мүмкіндіктері соншалықты үлкен болған кезде инвесторлар жеке нарықтарда сатып алуы керек деп ойламаймыз».

Оның есептеуінше, үлкен қоғамдық REIT-тер орташа алғанда олардың таза активтерінің құнына шамамен 15% жеңілдікпен саудалады.

Breit-ке балама ретінде инвесторлар Prologis, қоймалардың жетекші иесі немесе AvalonBay немесе Mid-America Apartment Communities сияқты көп жанұялық REIT сияқты жақсы басқарылатын қоғамдық баламаларды қарастыра алады. Барронның Жақында пәтер REIT секторы туралы жақсы жазды.

Breit инвесторларының сатып алу туралы сұраулары көтеріліп жатқан сияқты. Siegenthaler талдауы сатылымдар өтеуге шамамен сәйкес келетінін көрсетті. «Брейттің 9.8 жылдың бірінші тоқсанында 2022 миллиард доллар ағыны пайда болғанын ескере отырып (айына 3 миллиард доллар плюс), оның ағындарының шығынға баяулауы таң қалдырды және біз күткеннен ертерек болды», - деп жазды ол. Соған қарамастан оның Blackstone-да сатып алу рейтингі бар және Breit пен басқа көліктерге бөлшек сауда ағындары қалпына келтіру кезінде тездетіледі деп күтеді.

Блэкстоун жақында кіріс туралы конференц-конференцияда инвесторлар екінші тоқсанда Breit-ті қоса алғанда, бөлшек сауда қорларынан 2.9 миллиард доллар өтеуді сұрағанын атап өтті.

Блэкстоун бұл алаңдамайтынын айтады. «Нарықтағы төтенше құбылмалылық кезеңінде қор жинаудың бәсеңдеуі таңқаларлық емес, бірақ Breit таза ағындары күшті көрсеткіштердің арқасында әлі де оң», - дейді компания. Барронның.

Шілде айындағы конференц-конференцияда бұл өтеу шегінен тыс өтеу кезеңін қалай шешеді деген сұраққа фирманың жылжымайтын мүлік империясын құрған Грей Брейттегі «өтімділіктің айтарлықтай мөлшерін» көрсетті. Жақында Грейдің өзі қорға 50 миллион доллар инвестициялады.

Keefe, Bruyette & Woods сарапшысы Роберт Ли осы жылдың басында балама менеджерлер жеке инвесторлардан «жабық капиталды» тартуға ынталы екенін жазды. Бұл уақыт жақсы болған кезде мәселе болмаса да, ол «стресс кезінде жеке инвесторлар өз капиталына қол жеткізудің жоқтығына соншалықты риза емес екенін түсіну қаупі бар» деді.

Breit таза активтердің 1.25% мөлшеріндегі базалық жылдық сыйақыны алады және кем дегенде 12.5% кіріске қол жеткізсе, жылдық жалпы кірістің 5% ынталандыру жарнасына ие. Брэггтің бағалауы бойынша, Breit төлемдері инвестор таңдаған көлік құралына байланысты мемлекеттік REIT және қорлардан екі-үш есе көп.

Breit таза активінің құны 68 ​​миллиард долларды құрады, бұл акциялардың нарықтық құнына тең — және маусым айының соңында қарызды қоса алғанда, жалпы құны 116 миллиард доллар болды. Breit өзінің левередж коэффициентін 42% деңгейінде есептейді - қарызды жалпы құнға бөледі. Салыстырмалы қоғамдық REIT осы деңгейдің жартысына жуығы. Бірінші тоқсанның соңында қордың 46 миллиард доллар қарызы болды, ал салыстырмалы көлемдегі Prologis 18 миллиард долларды құрады.

Ешбір қоғамдық REIT сарапшылары Брейтке бағынбайды. Ол кірістер туралы жаңалықтар шығармайды немесе тоқсан сайынғы конференц-қоңырауларды өткізбейді. Ол тоқсан сайынғы 10-Q және жыл сайынғы 10-K файлын береді, бірақ оның қаржылық есептілігі, мемлекеттік REIT-лар сияқты, күрделі.

REIT инвесторлары таза кіріске қарайды, бірақ басқа шараларға көбірек назар аударады, мысалы, операциялардан түсетін қаражат және амортизациялық шығындарды қайтаратын бөлуге болатын қорлар. Идея мынада, амортизацияның көп бөлігі фантомдық қолма-қол ақшасыз шығындар болып табылады, өйткені негізгі жылжымайтын мүлік құны төмендемейді.

Breit, көптеген ірі мемлекеттік REIT-терден айырмашылығы, таза кіріс негізінде қызылда жұмыс істеді. Ол жалпы қабылданған бухгалтерлік есеп принциптеріне немесе GAAP негізінде соңғы екі жылдың әрқайсысында 800 миллион доллардан астам және 650 жылдың алғашқы алты айында шамамен 2022 миллион доллар жоғалтты.

2021 жылға ол бөлуге болатын қаражатын 1.3 миллиард долларға есептеді, бірақ бұл оның акционерлерге 1.6 миллиард доллар бөлуін қамтымады. Breit иелерінің жартысына жуығы өткен жылы өз үлестерін қайта инвестициялады, бұл ақша шығындарын азайтты.

Брейттің таратуға болатын қаражатын есептеуі, GAAP емес қаржылық шара, 1.8 жылы Блэкстоунға төленген 2021 миллиард доллар басқару және ынталандыру жарналарын алып тастады. Себебі төлемдер қолма-қол ақшамен емес, Breit акцияларымен жасалған. Бірақ алымдар қоймада немесе қолма-қол төленгеніне қарамастан алымдар болып табылады. Брейт Блэкстоунға төленген акцияларды қайта сатып алады, яғни Блэкстоун тиімді ақша алады. Breit өзінің GAAP таза кірісін есептеу кезінде шығыс ретінде басқару және ынталандыру төлемдерін қамтиды.

Брейт үлестірімі дерлік капиталдың жоғалуына байланысты қайтарылуы болып табылады. Керісінше, көптеген ірі REITs дивидендтерді кем дегенде ішінара таза кірістен төлейді.

Блэкстоунның айтуынша, Брейттің таза кірісі мемлекеттік REIT-ге қатысты амортизациялық шығындардың жоғарылауымен төмендейді. Бұл жоғары амортизация инвесторларға пайда әкеліп, салықты жеңілдетуге әкеледі, дейді ол. Брейттің айтуынша, ол операциядан түсетін ақша ағынынан бөлуді толығымен қаржыландырды, бұл GAAP метрикасы, ол құрылғаннан бері басқару және ынталандыру төлемдерін қоспағанда.

Алғашқы бес жыл ішінде Брейт смарт секторды бөлу және жылжымайтын мүлік нарығының арқасында ұпай жинады. Бірақ жоғары бағамен және жоғары алымдармен оның тарихи кірістерін қайталау және қоғамдық REIT-терді жеңу қиын болуы мүмкін. Және ол тұрақты экономикалық құлдырауда немесе таза өтеу кезеңінде әлі сыналуы керек.

Жазыңыз Эндрю Бари [электрондық пошта қорғалған]