(Bloomberg) - Коммерциялық ипотекалық облигациялардың сатылымы жыл сайын шамамен 85% төмендеп, құлдыраудан құлады, өйткені пайыздық мөлшерлемелердің өсуі несиелеу көлемін қысқартты және дефолт инвесторларды қорқытты.
Ең көп оқылатындар Bloomberg
Үкімет қолдауынсыз мәмілелер негізінде Bloomberg жасаған мәліметтерге сәйкес, биылғы жылдың осы уақытқа дейін облигациялардың шамамен 4.27 миллиард доллары ғана шығарылды, бұл өткен жылдың дәл осы нүктесінде 29.38 миллиард доллардан аз. Инвесторлар Федералды резервтік жүйенің агрессивті пайыздық науқанына кінәлі, бұл қарыз алушыларды қайта қаржыландыруды қымбаттатқан. Жоғары тарифтер сатып алушылар үшін бағаны тиімді көтеру арқылы жылжымайтын мүлікті сатуды қысқартты.
Қысым қосу - бұл кеңсе және бөлшек сауда секторларындағы соңғы дефолттар, бұл облигацияларды сатып алушыларды одан да сақтыққа айналдырады. Осы аптада Bloomberg Лос-Анджелес қаласының орталығындағы ең ірі кеңсе иесінің ата-анасы Brookfield Corp. ғарышқа сұраныс төмендегендіктен қарызды қайта қаржыландырудың орнына екі ғимаратқа байланысты несиелерді дефолтқа ұшыратқанын хабарлады. Осы уақытта бұрынғы президент Дональд Трамптың Манхэттендегі 40 Уолл-Сент мұнарасына байланысты несие несие берушілер тізіміне енгізілді. Ал инвесторлар елдегі ең ірі сауда орталықтарының бірін - Нью-Йорктегі Вест-Ньяктағы Палисадс орталығын басып алуға тырысуда.
Крис Салливан, Біріккен Ұлттар Ұйымының Федералды Несие Одағының бас инвестициялық директоры: «Әдепкі тәуекел өсті және егер мөлшерлемелер көтерілсе және экономика баяуласа, проблемалық болуы мүмкін», - деді. «Сондықтан, менің ойымша, сақтық және әсіресе ұқыпты көзқарас орынды».
Несие беру көлемінің төмендеуі жылжымайтын мүлік нарығының белсенділігінің баяулауынан кейін, 2022 жылдың екінші жартысынан бастап, ФРЖ мөлшерлемелерді белсенді түрде арттыра бастады.
Ипотекалық банкирлер қауымдастығының деректері бойынша өткен жылы коммерциялық жылжымайтын мүлік несиелерінің 10%-ға төмендеуі байқалды - әдетте коммерциялық ипотекалық облигацияларға қайта оралатын негізгі қарыз - алдыңғы жылмен салыстырғанда 804 миллион доллардан 891 миллион долларға дейін. Сауда тобы 15 жылы CRE несиелерінің 2023 миллион долларға дейін тағы 684%-ға төмендеуін күтеді, бұл секьюритилендіруге және сатуға болатын несиелердің көлемін тағы да қысқартады.
«Барлығы мұздатылған, сондықтан CMBS транзакцияларын жасау үшін шикізат жоқ», - деді Пол Норрис, Conning & Co сақтандыру активтері менеджерінің құрылымдық өнімдерінің басшысы телефонмен сұхбатында.
Соңғы бірнеше аптада мәре сызығынан бірнеше мәмілелер ғана өтті. Банктер тіпті инвесторларды тартуға тырысу үшін мәміле құрылымдарымен шығармашылықпен айналысады. Өткен аптада Deutsche Bank AG басқаратын несие берушілер тобы бес жылдық өтеу мерзімі бар жалпы сомасы 765.5 миллион доллар болатын CMBS құбырының бағасын белгіледі - бұл нарықтағы аномалия, ол ұзақ мерзімді қарызды сатуға бейім.
«Қазір нарыққа жаңа мәмілелер шығару өте қиын, өйткені жылжымайтын мүлік нарығында ештеңе болып жатқан жоқ», - деді Норрис. «Ешкім өз ғимараттарын қайта қаржыландырғысы келмейді және белгісіздікке байланысты сатып алушылар мен сатушылар арасында күтуде үлкен алшақтық бар».
Салливанның пікірінше, инвесторлар сұранысының басым бөлігі кепілді қамтамасыз ету мен демеушілік көрсетуді қамтамасыз ететін мәмілелерге бұрылуы мүмкін. «Трофейдің қасиеттері әлі де қолайлы болады».
Әрине, Bloomberg индексінің деректеріне сәйкес, CMBS индексі инвестициялық деңгейдегі облигациялар нарығынан асып түсті, соңғысының 1.14% өсімімен салыстырғанда биылғы жылы 0.85% өсті.
Шекті тарифтер
ФРЖ-ның серуендеу циклі сонымен қатар облигацияның кірістілігіне ұқсас шараның жоғары шекті мөлшерлемелеріне немесе капиталдандыру мөлшерлемелеріне әкелді. Соңғы уақытта бұл көрсеткіштер өсуде, өйткені мүліктің құны төмендеп, транзакция көлемін азайтты.
«Егер олар көмектесе алса, ешкім шығынға ұшырағысы келмейді», - деді Ли Оверби, Barclays Plc CMBS стратегі. Green Street мәліметтері бойынша, 13 жылы АҚШ-тағы коммерциялық жылжымайтын мүлік бағасы 2022%-ға төмендеді, деп хабарлайды Bloomberg.
Бірақ инфляция тұрақты түрде жоғары және жұмыссыздық деңгейі төмен болғандықтан, ФРЖ жаяу ставкаларды ұзағырақ ұстауға мәжбүр болуы мүмкін. «Егер рецессия қаупі күшейе түссе, бұл коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығында қиын болады», - деп қосты ол.
Жылдың қалған бөлігінде Barclays CMBS эмиссиясы төмен болып қалады деп есептейді. 2023 жылға банк 25 миллиард долларлық қарызды немесе бірнеше мүлікпен қамтамасыз етілген облигацияларды болжайды. Ол 45 миллиард долларды бір активті, бір қарыз алушының облигацияларын немесе бір мүлікке ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарды болжайды.
«Нарық осы жаңа тарифтік режимде қалай жұмыс істеу керектігін үйренуі керек және заттардың қайда бағалануы керектігі туралы консенсусқа жетуі керек», - деді Оверби. «Нарық мұның жаңа шындық екенін тезірек түсінсе, соғұрлым жақсы».
Ең көп оқылған Bloomberg Businessweek
© 2023 Bloomberg LP
Дереккөз: https://finance.yahoo.com/news/commercial-property-market-freezes-bond-180729652.html