Апат, пойыз апаты немесе ақырзаман ба?

Бұл күндері коммерциялық жылжымайтын мүлік туралы қорқынышты ескертулер күн сайын дерлік пайда болады. Кеңсе нарықтары үйде жұмыс істеудің артуына байланысты күйзеліске ұшырағанымен, кейбір жылжымайтын мүлік мамандары екі жақты нарықты көреді, «бар және жоқ» деп екіге бөлінеді. Инвесторлар, жалға берушілер және қалалар, әсіресе ескі, құлдырап бара жатқан ғимараттары бар қалалар - алдағы айларда олардың қайда құлайтынын және жаман жағдайлардың қалай болатынын білу үшін мұқият болуы керек.

Коммерциялық жылжымайтын мүліктің драмалық теріс бағалауларын оңай табуға болады. The Сан-Франциско стандарты Бұл қаланың үстінде келе жатқан «коммерциялық жылжымайтын мүліктің эпикалық апатын» болжап, оны жақындап келе жатқан пойызбен «қала, оның бюджеті және жолдарға байланысты қызмет көрсету мүмкіндігімен» салыстырады. Артық қалмау үшін, Bloomberg tweeted «Қашықтағы жұмыс Манхэттеннің коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығын өлтіреді» басқа қалаларға да қатысты осындай проблемалар.

Бірақ бұл тілдің өзі не нәрсеге қарсы тұрады Нью-Йорк университетінің профессоры Арпит Гупта және оның әріптестері олар «кеңселік жылжымайтын мүліктің апокалипсисін» болжайды. Нью-Йорк қаласының деректерін пайдалана отырып, олар «45 жылы кеңсе құнының 2020%-ға төмендеуін және ұзақ мерзімді перспективада 39%-ға төмендеуін, соңғысы 453 миллиард долларлық құн шегерімін» бағалайды, бұл қаланы «фискалдық құлдырауға» әкелуі мүмкін. Дәл осындай залал басқа қалаларға да, сонымен бірге ұлттық экономикаға да әсер етуі мүмкін.

Апокалиптикалық емес, басқа жаман деректерді қалай түсінеміз? CommercialEdge Қыркүйек айындағы ай сайынғы «Ұлттық кеңсе есебі» кеңсе листингінің орташа мөлшерлемесін, бір шаршы фут үшін 38.70 долларды, «жылмен салыстырғанда 0.1% төмендегенін» анықтады. Жаман, бірақ апокалиптикалық емес. Және ретінде Мен жақында атап өттім, кейбір қалалар, әсіресе Sunbelt аймағында немесе өмір туралы ғылымдар саласы күшті қалаларда жалға беру нарықтары күшті.

Басқа деректер бізге не айтады? Moody's Коммерциялық ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар 2020 жылдың екінші тоқсанында пандемия басталған кезде «жоғары төленетін төлемдердің үлкен өсуін» көргені құжатталған. Бірақ банктер, өмірді сақтандыру бойынша инвесторлар және басқалар несиелерді қайта құрылымдады және шыдамдылық танытты, бұл олардың төлемақысын азайтты. Егер кеңсе нарығына жаңа қысым түссе, бұл стратегияны орындау қиынырақ болады, әсіресе ФРЖ пайыздық мөлшерлемелерді көтеріп, қарыз алуды басқа жерде қымбаттатады.

Әзірге, кем дегенде, коммерциялық банктер қазір жылжымайтын мүлікке несиелерін бақылауға алған көрінеді. 0.07 жылдың екінші тоқсанында олардың есептен шығару және төлемеу деңгейі 2020%-ды құрады, бұл пандемияның биіктігі. Бірақ 2022 жылдың алғашқы екі тоқсанында ФРЖ бұл мөлшерлемелерді хабарлайды нөлде несие сапасының күрт төмендеуінің белгісі емес.

Тіпті 2020 жылғы жаман сандар 2008 жылғы қаржылық дағдарысқа ұқсамады. 2009-2010 жылдар аралығында коммерциялық банктердің несиелері бойынша мерзімі өткен жеті тоқсан қатарынан 2%-дан астам болды. Содан бері қатаң реттеу банктік несиелендіруді бақылауға көмектесті, сондықтан бізде коммерциялық несие берудегі сәтсіздіктер бүкіл экономиканы құлдырататынын көрсететін белгілер жоқ.

Жиынтық сандардан артта қалу коммерциялық жылжымайтын мүлікте кейбір оң белгілерді көрсетеді. Өткен жылы Шарлотта және Остин сияқты күн белдеуіндегі қалалар немесе Бостон сияқты өмір туралы ғылымдар шоғырланған қалалар жалдау ақысының екі есе өскенін байқады. GoogleGOOG
және басқа да технологиялық фирмалар сияқты қалаларда үлкен көлемдегі кеңістікті жалға алды Нью-Йорк және Чикаго.

Коммерциялық жылжымайтын мүліктегі ең үлкен тәуекел - ескі, аз қалаулы кеңсе кеңістігі. Кез келген қаладағы оның мөлшері оның жалпы тәуекелін бағалау үшін маңызды. журналынан дөңгелек үстел PERE, жылжымайтын мүлікті инвестициялауды бақылайтын компания құрылыстағы инфляция мен қаржыландыру шығындарынан бастап келе жатқан рецессияға дейінгі тәуекелдері бар «өте қиын», бірақ белгісіз нарықты тапты.

PERE сарапшылары заманауи ғимараттары бар (әсіресе ESG стандартына сәйкес келетін) және дағдарысты жеңуге жақсы жағдайға ие кейбір қалалары бар «қос бөлінген» нарықты көреді. PERE инвесторлары кеңседе толық уақытты толтыру аз болатын «жаңа қалыпты» көреді, бірақ кеңселер әлі де клиенттердің «белгісіз» жалпы сұранысына тап болады.

Бірақ бұл жылжымайтын мүлік инвесторларының пікірлері, олар (көшеде айтқандай) «өз кітабын айтып» және сандарға оң әсер ете алады. Керісінше, қарастырыңыз Нью-Йорк және Колумбиядағы «апокалипсис» талдауы профессорлар. Үйден жұмыс істеу деректерін жылжымайтын мүлікке арналған инвестициялық тресттердің (REITs) қаржылық ақпаратымен басқа қаржылық ақпаратпен біріктіре отырып, олар «пандемияға дейінгі деңгейден 39.18% төмен ұзақ мерзімді кеңсе бағалары» және «төмен сапалы кеңсе қорлары ... айтарлықтай тығырыққа тірелген» деп болжайды. актив».

Егер олар дұрыс болса, қалалар мен экономика қиын жағдайда. Кейбір ескі ғимараттарды тұрғын үйге айналдыруға болатынына қарамастан, бұл оңай немесе жедел процесс емес. Жылжымайтын мүлік құндылықтарының құлдырауы көптеген қалалар үшін елеулі фискалдық проблемаларға әкелуі мүмкін, соның нәтижесінде әлеуметтік қызметтер, білім беру, денсаулық сақтау және басқа да маңызды мемлекеттік функциялар қысқартылуы мүмкін. Біз әлі апокалипсисте емеспіз, бірақ бәріміз мүмкіндікті бір назарда ұстауымыз керек.