Міне, 40 жылдық несиеге қарағанда 30 жылдық ипотека сізді ай сайын қанша үнемдейтіні. Және соңғы құны.

Төменде әдеттегі 40 және 30 жылдық несиелермен салыстырғанда 15 жылдық белгіленген мөлшерлемемен ипотекалық несие үшін несие төлемдері қандай болуы мүмкін екендігінің мысалы келтірілген.

Джейкоб Пасси мемлекеттік органдар арасындағы 40 жылдық ипотекалық несиелер бойынша талқылаулар осы уақытқа дейін қарыз алушыларға төлемдерін ағымдағы ету үшін несиелік өзгерістерге негізделгенін түсіндірді. Бірақ бұл барлық үй сатып алушылар үшін 40 жылдық несиелерді кеңінен қабылдауға және қолжетімділікке жол көрсете алады.

Оқылды: Шынымен, 40 жылдық ипотека ма? Бір ФРЖ шенеунігі мұны жақсы идея деп санайды. Бірақ басқалары бұл тәуекелді ұсыныс дейді.

АҚШ-та Фанни Мэй басқаратын керемет өтімді ипотекалық несие нарығы бар
FNMA,
-0.73%
және Фредди Мак
FMCC,
-1.10%,
олар жаңа несиелердің басым көпшілігін сатып алады, оларды пакетке салады және инвесторларға ипотекалық бағалы қағаздарды сатады. 2008 жылы үкіметтің бақылауына алынған екі ипотекалық гигант сатып алатын несиелері үшін несиелік андеррайтинг стандарттарын белгіледі. Екеуі де бұрыннан бар ипотекалық несиелерді қиын қарыз алушылар үшін 40 жылдық мерзімге өзгерту бағдарламаларына қатысты, ал егер 40 жылдық несиелер үй сатып алушылар үшін кеңінен қол жетімді болса, екеуі де қатысады.

40 жылдық несиенің ықтимал артықшылықтары

40 жылдық несиенің айқын әлеуетті артықшылығы - ай сайынғы төлемнің төмендігі. Несие мерзімін салыстырмас бұрын, 1970 жылдан бері АҚШ-тағы үй сатудың орташа бағасының қозғалысын көрсететін Сент-Луис Федералдық резервтік банкінің диаграммасы:

Сент-Луис ФРЖ-ның USUS орташа үй сату бағасының ең соңғы бағасы 26 қаңтарда жарияланған және 408,100 2007 долларды құрады және біздің мысалдар осы санға негізделген. Көп онжылдық диаграмма нарық үшін көптеген кері қайтаруларды көрсетеді, оның ішінде 2009 жылдың бірінші тоқсанынан XNUMX жылдың бірінші тоқсанына дейінгі ұзақ және ауыр, бірақ басқаша айтқанда, диаграмманың бағыты өте анық, әсіресе ипотеканың көпшілігінің ұзақтығын қарастырғанда. несиелер.

Табысы төмен қарыз алушылар үшін бастапқы жарна талаптары төмен болуы мүмкін арнайы бағдарламаларды былай қойғанда, біздің мысалдар $20 несие сомасы үшін $81 мөлшеріндегі 620% бастапқы жарнаны болжайды.

Ұлттық орташа баға үй сатып алғыңыз келетін аймаққа қолданылмауы мүмкін, бірақ ол несие шарттарының айырмашылығын көрсету үшін және несие төлемдерінің негізгі борыш пен пайыздар бойынша салмағының уақыт өте келе қалай өзгеретінін көрсету үшін жақсы қызмет етуі керек.

Пайыздық мөлшерлемелер және амортизациялық несие төлемдері

АҚШ-тағы қазіргі ипотекалық қаржыландыру нарығында 30 және 15 жылдық тұрақты мөлшерлемемен ипотекалық несиелер басым болғандықтан, біз олардың екеуін де гипотетикалық 40 жылдық несиемен салыстырамыз. Реттелетін мөлшерлемесі бар ипотекалық несиелер де бар. Дегенмен, олардың бастапқы белгіленген кезеңдері әртүрлі.

Үлкен қозғалыс: Ипотека мөлшерлемелері 4.5%-дан асады — міне, үй сатып алушылар білуі керек

Сондай-ақ, пайыздық мөлшерлемелердің жақында көтерілуіне қарамастан, тұрғын үй несиелерінің мөлшерлемелері әлі де тарихи төмен деңгейде екенін ескерген жөн.

Мұнда 30 жылы қосылған 1971 жылдық несиелер және 15 жылы реттелетін несие мөлшерлемелері қосылған 1991 жылдың сәуірінен бастап 2005 жылдық ипотекалық несие мөлшерлемесінің қозғалысын көрсететін Фредди Мак диаграммасы берілген:

Фреддидің 31 жылдың 2022 наурызында аяқталған аптадағы сауалнамасына сәйкес, 30 жылдық несие үшін орташа пайыздық мөлшерлеме 4.67% және 15 жылдық несие үшін орташа мөлшерлеме 3.83% болды.

Төмендегі төлем мысалдары несие алу процесінде бастапқы комиссияларды немесе ұпайларды немесе әртүрлі қызметтер үшін басқа алымдарды көрсетпейді. Несие төлемдеріне сондай-ақ жалпы ай сайынғы төлемнің бөлігі ретінде несиелік қызмет көрсетуші әдетте сақтандыратын және жинайтын мүлік салығы мен сақтандыру сыйлықақылары кірмейді.

40 жылдық несие үшін біз 30 жылдық несие сияқты пайыздық мөлшерлемені қолданамыз. Мұның бір себебі, 40 жылдық үй сатып алу немесе қайта қаржыландыру нарығында әлі жоқ орташа бағаның жоқтығы.

Тағы бір себеп, 40 жылдық несиенің 30 жылдық несиеге қарағанда жоғары мөлшерлемесі міндетті түрде болмайды. (1 сәуірдегі жағдай бойынша АҚШ-тың 20 жылдық қазынашылық облигацияларының кірістілігі
TMUBMUSD20Y,
2.618%
2.59% құрады, бұл 2.44 жылдық қазынашылық облигациялар бойынша 30% кірістіліктен жоғары.
TMUBMUSD30Y,
2.457%.
)

Амортизациялық несие төлемі – несиенің мерзімі ішінде несиенің негізгі сомасын өтейтін төлем. Осылайша, бастапқы несие төлемдері пайыздарға, ал несиенің соңына қарай төлемдер негізгі қарызға салмақты түрде өлшенеді.

Мұнда біздің гипотетикалық 40 жылдық ипотекалық несиеміз бен 30 және 15 жылдық 326,480 20 АҚШ долларын құрайтын несиелер үшін ай сайынғы негізгі борыш пен пайыздық төлемдерді салыстыру келтірілген, бұл үй сатып алу үшін 408,100% бастапқы жарна негізінде XNUMX XNUMX АҚШ доллары, ұлттық орташа баға. Сент-Луис ФРЖ қол жетімді ең соңғы деректер:

Доллардың барлық көрсеткіштері дөңгелектенді.

Кестеде әрбір несиенің қызмет ету мерзімі үшін төленген жалпы сыйақылардың салыстырулары бар. Шарт ұзарған сайын пайыздық мөлшерлеме жоғарырақ болатыны анық. Бірақ сонымен қатар алғашқы бес жыл мен әрбір несие бойынша пайыздық төлемдердің алғашқы 10 жылындағы салыстырулар және бастапқы жарнаны қоса алғанда, алғашқы бес және 10 жылда жинақталған меншікті капитал сомасын салыстыру бар.

Бұл мысалда 40 жылдық несиенің мерзімі үшін төленген сыйақы сомасы несие сомасынан асып түседі. Бұл үйдің бағасын екі есеге көтеруге жақын.

Сондай-ақ, 15 жылдық несие арқылы сіз 70 жылдан кейін сатып алу бағасының 10% дерлік меншікті капиталды құрайтыныңызды көре аласыз.

Артылықшылықтар мен кемшіліктер

40 жылдық несиенің ай сайынғы төлемі 1,504 долларды құрайды. Бірақ бұл 183 жылдық несиеден айына бар болғаны 30 долларды құрайтын «үнемді» білдіреді. Осы мысалдағы үйдің жалпы бағасын қарастырғанда, несиенің қызмет ету мерзіміне тағы 10 жыл қосу төлемді айына 200 доллардан азырақ төмендету үшін күрт баға болып көрінеді.

Үй сатып алатын адам үшін 40 жылдық несие соншалықты жақсы мәміле емес сияқты деп айту оңай. Бірақ 40 жылдық несиені өзгерту ұсынылатын ай сайынғы төлемдерін төлеуге қиналатын үй иесі үшін төменгі төлем барлық айырмашылықты тудыруы мүмкін.

30 және 15 жылдық сандарды салыстыру өте экстремалды. 15 жылдық несиенің ай сайынғы төлемі $700 жоғары. Кейбір үй сатып алушылар жоғары төлемді төлей алады. 15 жылдық несиенің артықшылықтары 103,218 жылдық несие үшін 289 970 доллармен салыстырғанда несие үшін төленген жалпы сыйақы 30 XNUMX долларды құрайды. Он бес жыл тез өтіп бара жатқандай көрінуі мүмкін, және төлемдерді тоқтату өте қызықты сезім.

Сіз MarketWatch көмегімен 15 және 30 жылдық несиелерді, сондай-ақ басқа кезеңдерді және реттелетін мөлшерлемемен несиелерді салыстыра аласыз. ипотека калькуляторы.

15 жылдық несиеге қарсы дәлел жоғалған мүмкіндіктерді қамтуы мүмкін. 30 жылдық несиенің 4.67% пайыздық мөлшерлемесі бар және ұзақ мерзімді перспективада қор нарығындағы кең инвестициядан анағұрлым жоғары табысты пайда күтуге болады. Бірақ бұл 700 жылдық несиеден босатылған ай сайынғы 30 доллар инвестицияланады ма деген сұрақ тудырады. Бұл ақшаны басқа жолмен сатып алғаннан гөрі қымбатырақ көлікке жұмсау қызықты болуы мүмкін.

Қай үйді сатып алу туралы шешім және несие мерзімі туралы шешім отбасының қажеттіліктерін, соның ішінде кеңістікті, жинақтауды және зейнеткерлікке және білім алуға инвестициялауды және үй шаруашылығының көптеген шығындарын қамтуы керек.

Үй сатып алушы кем дегенде әртүрлі несие түрлерінің қалай жұмыс істейтінін түсінуі керек.

Амортизацияға тереңірек үңілу

Амортизацияны қарастыру - үйіңізді қаржыландыру үшін қанша төлейтініңізді көрсетудің тағы бір жолы. Мысалы, 30 жылдық несиемен пайыздар бірінші ай сайынғы төлеміңіздің $1,271 1,687 $XNUMX XNUMX құрайды (қайтадан бұл көрсеткіш дөңгелектенеді). Міне, бірінші айдағы үш несие түрі бойынша ай сайынғы несие төлемінің негізгі бөлігін және одан әрі қарай салыстыру:

Бірге кестелер қысқа несие мерзімдерімен несие балансы қаншалықты тез төленетінін (немесе меншікті капиталдың жинақталғанын) көрсетеді.

Қорытынды ойлар мен ескерту

Үй сатып алғанда, әсіресе сіздің бірінші үйіңіз - бәрі үстелде болуы керек. Ұзақ мерзімді талқылау барлық негізгі қаржылық мақсаттар мен қажеттіліктерді, соның ішінде зейнеткерлікке шығуды үнемдеуді, білім беруді, болашақ медициналық шығындарды және тіпті сіз сатып алуды жоспарлап отырған немесе сатып алу қажет автокөліктерді, жүк көліктерін немесе жол талғамайтын көліктерді қамтуы керек. Сондай-ақ, сізге қанша орын қажет екендігі туралы бастапқы бағалауды мұқият қарастыруға болады. Оның қаншасы сақтауға арналған? Сіз не сақтайсыз? Аз сақтасаңыз, аз төлеуіңіз мүмкін.

Көлік сатып алу әдетте қаржыландырылады және көптеген жұптар үшін ай сайынғы үй несиесі төлемдеріне жақындайтын ай сайынғы төлемдер болуы мүмкін. Сондықтан айнаға мұқият қарау керек. Көлікті сатып алғанда, жұмысты қоса алғанда, көптеген әртүрлі қажеттіліктерді ескеру қажет - сізге қымбат жүк көлігі қажет болуы мүмкін. Немесе, мысалы, жылжымайтын мүлікті сататын болсаңыз, жақсы әсер қалдыру үшін сізге соңғы үлгідегі жақсы көлікті айдап бара жатқанын көру қажет болуы мүмкін.

Бірақ кейбір адамдар жаңа көлік сатып алуды кейінге қалдыруы мүмкін, бұл көп онжылдық үйді қаржыландыру туралы шешім қабылдау кезінде қысымды жеңілдетуі мүмкін.

Соққы туралы ескерту

Мүлік салығы қай штатта тұратыныңызға байланысты әртүрлі тәсілдермен есептеледі. Кейбір штаттарда салықтар үйді сату бағасына немесе жыл сайынғы өсім төмен пайыздармен шектелуі мүмкін жыл сайынғы өсіммен жылжымайтын мүлік салығы бойынша бағалаушының ағымдағы бағасына негізделеді. Бұл үй сатып алушының сатушы төлегеннен әлдеқайда жоғары мүлік салығын төлейтінін білдіруі мүмкін.

Үйді сатып алу туралы шешім қабылдау процесінің басында несие берушінің немесе компанияның өткен жылғы мүлік салығына негізделуі мүмкін бағалауына сүйенудің орнына, сіздің мүлік салығыңыз қандай болатынын өзіңіздің бағалауыңызды жасаңыз. Бұл бағалау бойынша көмек алу үшін округтік мүлікті бағалаушыға хабарласуға болады.

Қарастырылатын тағы бір фактор - үй иесінің сақтандыруы, оның ішінде су тасқыны аймағында немесе дауыл сияқты басқа қауіптерге бейім аймақта қажет болуы мүмкін қосымша сақтандыру. Мысалы, сіз солтүстік-шығыс немесе орта батыстағы штаттан оңтүстікке қарай жылжып жатсаңыз, сіз бұрын кездескеннен әлдеқайда басқа және әлдеқайда қымбат сақтандыру нарығына тап болуыңыз мүмкін.