Үйге арналған несие және HELOC: айырмашылығы неде?

Үйге арналған несие және HELOC: шолу

Үйге меншікті қарыздар және несиелік несиелік желілер (HELOCs) қарыз алушының тұрғын үйімен қамтамасыз етілген несиелер. Қарыз алушы, егер бар болса, үлестік несие немесе несие желісін ала алады меншікті капитал олардың үйінде. Меншікті капитал – бұл қарыздар арасындағы айырмашылық ипотекалық несие және үйдің ағымдағы нарықтық құны. Басқаша айтқанда, егер қарыз алушы өзінің ипотекалық несиесін тұрғын үйдің құны өтелмеген несие қалдығынан асатын деңгейге дейін төлесе, қарыз алушы осы айырмашылықтың немесе меншікті капиталдың пайызын, әдетте қарыз алушының меншікті капиталының 85% дейін қарызға ала алады.

Өйткені тұрғын үй несиелері де, HELOCs да сіздің үйіңізді пайдаланады қамтамасыз ету, олар әдетте қарағанда әлдеқайда жақсы пайыздық шарттарға ие жеке несиелер, несие карталарыжәне басқалар қамтамасыз етілмеген қарыз. Бұл екі нұсқаны да өте тартымды етеді. Дегенмен, тұтынушылар оны пайдаланудан сақ болуы керек. Несие картасының қарызын өтеу сізге мыңдаған пайызды төлеуі мүмкін, егер сіз оны өтей алмасаңыз, бірақ HELOC немесе тұрғын үй несиесін өтей алмасаңыз. үйіңізді жоғалтуға әкеледі.

Тұрғын үйге арналған несиелер қарыз алушыға алдын ала біржолғы соманы береді, ал оның орнына олар несие мерзімі ішінде тұрақты төлемдерді жүзеге асыруы керек. Тұрғын үй несиелері де бекітілген пайыздық мөлшерлемелер. Керісінше, HELOC қарыз алушыға белгілі бір несиелік лимитке дейін қажет болған жағдайда өз капиталын пайдалануға мүмкіндік береді. HELOC бар өзгермелі пайыз мөлшерлемесі, және төлемдер әдетте бекітілмейді.

Тұрғын үйге арналған несиелер де, HELOC-тер де тұтынушыларға әртүрлі мақсаттарда, соның ішінде қарызды шоғырландыру және үйді жақсарту үшін пайдалана алатын қаражатқа қол жеткізуге мүмкіндік береді. Дегенмен, тұрғын үйге арналған несиелер мен HELOCs арасында айқын айырмашылықтар бар.

Үйге арналған несие

Тұрғын үй несиесі – бұл а кредитор қарыз алушыға өз үйіндегі меншікті капитал негізінде. Тұрғын үйге берілетін несиелер көбінесе екінші ипотека деп аталады. Қарыз алушылар өздеріне қажетті белгіленген сомаға өтініш береді және мақұлданса, бұл соманы алдын ала біржолғы сомада алады. Тұрғын үй несиесінің белгіленген пайыздық мөлшерлемесі және несие мерзіміне белгіленген төлемдер кестесі бар. А тұрғын үй несиесі сондай-ақ тұрғын үйге үлестік несие немесе үлестік несие деп аталады.

Несиенің кепілдігі және шарттары

Сіздің үйіңіздегі меншікті капитал кепіл ретінде қызмет етеді, сондықтан оны екінші ипотека деп атайды және әдеттегі белгіленген мөлшерлемедегі ипотекаға ұқсас жұмыс істейді. Дегенмен, үйде жеткілікті меншікті капитал болуы керек, яғни бірінші ипотеканы қарыз алушыға тұрғын үй несиесін алу үшін жеткілікті мөлшерде төлеу керек.

Несие сомасы бірнеше факторларға, соның ішінде біріктірілген несие-құнға қатынасы (CLTV).. Әдетте, несие сомасы мүліктің 80%-дан 90%-ға дейін болуы мүмкін бағаланған құндылық. Несие берушінің несиелік шешіміне әсер ететін басқа факторларға қарыз алушының тауары бар-жоғы жатады несиелік тарих, яғни олар бірінші ипотекалық несиені қоса алғанда, басқа несие өнімдері бойынша төлемдері бойынша мерзімі өткен жоқ. Несие берушілер қарыз алушыны тексере алады кредиттік есеп, бұл қарыз алушының сандық көрінісі несиелік қабілеттілік.

Төлемдер және пайыздық мөлшерлеме

Тұрғын үй несиесінің пайыздық мөлшерлемесі бекітілген, яғни мөлшерлеме жылдар бойы өзгермейді. Сондай-ақ, төлемдер тұрақты, несиенің қолданылу мерзімі ішінде бірдей сомалар. Әрбір төлемнің бір бөлігі несиенің пайызына және негізгі сомасына кетеді. Әдетте, үлестік несие мерзімі кез келген жерде бес жылдан 30 жылға дейін болуы мүмкін, бірақ мерзімнің ұзақтығын несие беруші бекітуі керек. Кезең қандай болса да, қарыз алушылардың үлестік несиенің қызмет ету мерзімі үшін тұрақты, болжамды ай сайынғы төлемдері болады.

Негізгі капиталдың несиелік желісі (HELOC)

HELOC – бұл жаңаратын несие желісі. Ол қарыз алушыға несие желісі бойынша алдын ала белгіленген лимитке дейін ақша алуға, төлемдер жасауға, содан кейін ақшаны қайтадан алуға мүмкіндік береді.

Тұрғын үй несиесі арқылы қарыз алушы несие түсімдерін бірден алады, ал HELOC қарыз алушыға қажет болған жағдайда желіге кіруге мүмкіндік береді. Несие желісі оның мерзімі аяқталғанға дейін ашық қалады. Қарыз сомасы өзгеруі мүмкін болғандықтан, несие желісін пайдалануына байланысты қарыз алушының ең төменгі төлемдері де өзгеруі мүмкін.

Несиенің кепілдігі және шарттары

Үлестік несие сияқты, HELOC сіздің үйіңіздегі меншікті капиталмен қамтамасыз етіледі. HELOC ұқсас сипаттамаларға ие болғанымен несиелік карта өйткені екеуі де айналымдағы несие желілерде, HELOC активпен (сіздің үйіңіз) қорғалған, ал несие карталары қамтамасыз етілмеген. Басқаша айтқанда, егер сіз HELOC-те төлем жасауды тоқтатсаңыз, сізді жібереді Әдепкі, үйіңізді жоғалтуыңыз мүмкін.

HELOC-тың айнымалы пайыздық мөлшерлемесі бар, яғни бұл мөлшерлеме жылдар бойы өсуі немесе төмендеуі мүмкін. Нәтижесінде тарифтер көтерілген сайын ең төменгі төлем ұлғаюы мүмкін. Дегенмен, кейбір несие берушілер үйдегі үлестік несие желілері үшін белгіленген пайыздық мөлшерлемені ұсынады. Сондай-ақ, несие беруші ұсынатын мөлшерлеме - үй капиталы несиесі сияқты - сіздің несие қабілеттілігіңізге және қанша қарыз алатыныңызға байланысты.

Ұтыс және өтеу мерзімдері

HELOC терминдері екі бөліктен тұрады. Біріншісі ұтыс мерзімі болса, екіншісі өтеу кезеңі. The ұтыс кезеңі, оның барысында сіз қаражатты алуға болады, 10 жылға созылуы мүмкін және өтеу мерзімі тағы 20 жылға созылуы мүмкін, бұл HELOC-ті 30 жылдық несиеге айналдырады. Ұтыс ойыны аяқталғанда, сіз басқа ақшаны қарызға ала алмайсыз.

HELOC ұтыс ойыны кезеңінде сіз әлі де әдетте тек пайыздық төлемдерді төлеуіңіз керек. Нәтижесінде ұтыс ойыны кезіндегі төлемдер аз болады. Дегенмен, өтеу мерзімі ішінде төлемдер айтарлықтай артады, өйткені қарызға алынған негізгі сома енді пайыздармен бірге төлем кестесіне енгізілген.

Тек пайыздық төлемдерден толық, негізгі борыш пен пайыздық төлемдерге көшу айтарлықтай соққы болуы мүмкін екенін және қарыз алушылар ай сайынғы төлемдерді жоғарылату үшін бюджетті қажет ететінін ескеру маңызды.

Негізгі айырмашылықтар

HELOC үйді жақсартуға арналған несие ретінде пайдалы болуы мүмкін, себебі олар сізге қажетінше көп немесе аз қарыз алуға икемділік береді. Егер сізге көбірек ақша қажет болып шықса, оны басқа ипотекалық несиеге қайта өтініш бермей-ақ несие желісінен алуға болады (егер әлі де бар болса).

Сіз өзіңізге бір сұрақ қоюыңыз керек: бұл не несиенің мақсаты? Егер сіз қанша қарыз алу керектігін және ақшаны қалай жұмсағыңыз келетінін нақты білсеңіз, тұрғын үйге арналған несие - жақсы таңдау. Мақұлданған кезде сізге белгілі бір сомаға кепілдік беріледі, оны несие аванс бергенде толық аласыз. Нәтижесінде, тұрғын үйге арналған несиелер балалар колледжінің қорын төлеу, жөндеу немесе жөндеу сияқты үлкен шығындарға көмектеседі. қарыздарды шоғырландыру.

Керісінше, қанша қарыз алу керек екенін немесе оны қашан қажет ететінін білмесеңіз, HELOC жақсы таңдау болып табылады. Әдетте, ол сізге белгілі бір кезеңге, кейде 10 жылға дейін қолма-қол ақшаға тұрақты қол жеткізуге мүмкіндік береді. Сіз әлі де HELOC ұтыс мерзімінде болсаңыз, сызығыңыздан қарыз алып, оны толығымен немесе ішінара өтей аласыз, содан кейін бұл ақшаны кейінірек қайтадан қарызға ала аласыз.

Дегенмен, үлестік несие желісі несиелік карта сияқты кері қайтарылады. Сіздің қаржылық жағдайыңыз немесе үйіңіз нашарласа нарықтық құны бас тартса, несие беруші несиелік желіні төмендету немесе жабу туралы шешім қабылдауы мүмкін. Сонымен, HELOC-тың идеясы сіз қаражатты қажетінше пайдалана аласыз дегенмен, бұл ақшаға қол жеткізу мүмкіндігіңіз сенімді емес.

Ерекше назар

2021 жылы HELOC алу қиынырақ болуы мүмкін екенін ескеру маңызды: 2020 жылы екі ірі банк - Wells Fargo және JPMorgan Chase - коронавирустық пандемия салдарынан жаңа HELOC-терді тоқтатты. Басқа банктер болашақта несиеге құлып қоюы мүмкін.

Бастапқыда үй иелерінің қолынан келе ме деген түсініксіздік болды олардың тұрғын үй капиталы несиелерінен және HELOC-тен пайыздарды шегеріңіз өткеннен кейін олардың салық декларациялары бойынша Салықтарды азайту және жұмыс орындары туралы заң (TCJA). Заңнан айырмашылығы, үй иелері, егер қаражат «сатып алуүйіңізді тұрғызыңыз немесе айтарлықтай жақсартыңыз» және осындай жақсартуға жұмсаған ақшаңыз несие үшін меншікті капитал ретінде қызмет ететін мүлікке жұмсалуы керек.

Басқаша айтқанда, егер сіз ақшаны балаңыздың колледжін төлеуге немесе қарызды жоюға пайдалансаңыз, бұл несиелерден пайыздарды шегеруге болмайды. Заң 2025 жылға дейінгі салық жылдарына қолданылады. Шегерімдер 750,000 375,000 АҚШ доллары немесе одан аз (жеке өтініш берген некеде тұрған адам үшін XNUMX XNUMX АҚШ доллары) білікті несиелер бойынша пайыздармен шектеледі. Қосымша ережелер бар, әсіресе сізде бірінші ипотека болса, сондықтан бұл шегерімді пайдаланбас бұрын міндетті түрде салық сарапшысымен кеңесіңіз.

Bottom Line

Есіңізде болсын, сіз өзіңіздің жеке капиталыңыздың есебінен қарыз ала аласыз керек дегенді білдірмейді. Бірақ егер сізге қажет болса, несие алудың ең жақсы әдісін таңдау кезінде көптеген факторларды ескеру қажет: сіз ақшаны қалай пайдаланасыз, пайыздық мөлшерлемелермен не болуы мүмкін, ұзақ мерзімді қаржылық жоспарларыңыз және тәуекелге төзімділік және құбылмалы ставкалар.

Кейбір адамдар HELOC-тың өзгермелі пайыздық мөлшерлемесіне ыңғайсыз және тіркелген төлемдердің тұрақтылығы мен болжамдылығы үшін және олардың қанша қарыз екенін білу үшін үй капиталы несиесін қалайды.

Дегенмен, қажетті сомаға сенімсіз болсаңыз және айнымалы пайыздық мөлшерлеме сізге ыңғайлы болса, HELOC сіздің ең жақсы ставкаңыз болуы мүмкін. Кез келген несиелік өнім сияқты, сіздің үйіңіз несиенің кепілі болып табылатындықтан, шамадан тыс ұзартылмау және қайтара алатыныңыздан көп қарыз алмау маңызды.