Тұрғын үй нарығының құлдырауы - рецессия көкжиекте ме?

2022 жылдың екінші жартысында үй бағасының төмендеуі байқалды. Дегенмен, бірінші жартыжылдықта бағаның тұрақты өсуіне байланысты бағалар жыл сайын жоғарылауда. Бағаның төмендеуі, ішінара, тұрғын үйдің қолжетімділігіне әсер ететін жоғары ипотекалық мөлшерлемелермен байланысты. Дегенмен, нарықтардың көпшілігінде жыл сайынғы үй бағасының төмендеуі әлі байқалған жоқ және аймақтық тенденциялар батыс жағалаудың басқа нарықтарға қарағанда қатты зардап шеккенін білдіреді.

Ипотека құнының өсуі

Негізгі мәселе - ипотекалық несие құнының өсуі. Қараша айының басында 30 жылдық ипотекалық несие құны 7%-ға жетті, ипотекалық шығындар біз 2007 жылдан бері көрмеген деңгейде қалды. Бұған ФРЖ пайыздық мөлшерлемелерді күрт көтеруіне әкеліп соқтыратын жоғары инфляция себеп болды, бұл сәйкесінше ипотекалық шығындарды арттырады.

Төменгі тұрғын үй қолжетімділігі

Ипотека құнының жоғары болуы тұрғын үйге қолжетімділікті төмендетті. Өйткені, көптеген адамдар үшін олардың қол жеткізе алатын үйі үйдің бағасымен емес, жалақысынан ыңғайлы қызмет көрсете алатын ипотека құнымен анықталады.

Жалпы алғанда, 2022 жылы біз ипотекалық несие құнының екі есе өскенін көрдік, сондықтан тұрғын үйге қолжетімділік күрт төмендеді. Атланта ФРЖ мұны қадағалайды және соңғы тарихпен салыстырғанда тұрғын үйге қолжетімділікті өте төмен деңгейде көреді. Шын мәнінде, Атланта ФРЖ оны 2006 жылы қадағалай бастағаннан бері тұрғын үйге қолжетімділік ең төменгі деңгейде.

Бағалардың сырғанауы

Үй бағасы құлдырады, бірақ құлдыраған жоқ. Редфиндегі үй бағасы туралы деректер үй бағасының 2022 жылдың мамыр айынан бастап төмендегенін көрсетеді, дегенмен бағалар жыл сайынғы 5%-ға өсті, бірақ жазда жыл сайынғы 15%-ға төмендеді.

Біз көптеген нарықтарда жыл сайынғы үй бағасының абсолютті төмендеуін көрген жоқпыз, бірақ бұл алдағы бірнеше айда болуы мүмкін. Күзгі және қысқы кезең тұрғын үй нарығы үшін баяу уақыт болуы мүмкін, сондықтан біз кейбір маусымдық тенденцияларды да байқаймыз. Көктем, әдетте, тұрғын үй нарығы үшін неғұрлым сенімді кезеңнің басы болып табылады, сондықтан 2023 жылдың басындағы үрдістер үй бағасының бағытын көрсетеді.

Аймақтық тенденциялар

Аймақтық трендтер де маңызды. Батыс жағалауы қазіргі уақытта салыстырмалы түрде әлсіреген тұрғын үй нарығын көріп отыр, бірақ оңтүстік-шығыста жақсырақ тұр. Дегенмен, аймақтық өзгерістерге қарамастан, көптеген аймақтар бағалардың ай сайын төмендегенін байқайды.

Келесі не?

2023 жылға қарай тұрғын үй нарығына қатысты негізгі сұрақтардың бірі ұзақ мерзімді пайыздық мөлшерлемелердің қайда өзгеретіні болады. Пайыздық мөлшерлемелер инфляцияға байланысты 2022 жылы көтерілді және ФРЖ қысқа мерзімді мөлшерлемелерді арттырды.

Дегенмен, қараша айының басынан бері ұзақ мерзімді тарифтер сәл төмендеді. Егер бұл жалғаса берсе, ол сәйкесінше ұзақ мерзімді ипотекалық шығындарды қазіргі жоғары деңгейден төмендетуі мүмкін. Дегенмен, ФРЖ мөлшерлемелер бойынша салыстырмалы түрде қатал және егер ФРЖ 2023 жылы мөлшерлеменің өзгеруіне қазіргі күткеннен гөрі агрессивті болса, бұл ипотекалық шығындар үшін одан әрі ауыртпалықты білдіруі мүмкін.

Қалай болғанда да, егер нарықтар болжамайтын 2023 жылы пайыздық мөлшерлемелердің өсуі айтарлықтай төмендемесе, ипотекалық несиелер құны соңғы тарихқа қатысты жоғары болып қала береді, бұл тұрғын үйдің қолжетімділігіне және ықтимал үй бағасына қысым жасайды.