Ковид-19 пандемиясы кезінде екі жыл бойы Сиднейдің батысының ең қиыр шетіндегі Квакерс Хиллдегі үй сатушылар байлыққа кенелді. 60 немесе 70-ке жуық көрермен әр үйді сатуға дайындайды, деп еске алады жылжымайтын мүлік агенті Рэй Уайттың өкілі Джош Тесолин. Сатып алушылар аукциондарда бәсекелестіктен жоғары баға берді. «Біз 1 миллион доллар сұрап, 1.4 миллион долларға сатамыз», - дейді Тесолин мырза. «Ол кездегі нарық ақылсыз еді - қазіргі жағдай мүлдем басқаша». Биыл ауданда баға 20 пайызға арзандады, дейді ол. Үй иелері қалағанынша сата алмайтындықтан үйлерін тартып жатыр. Нарық қызып жатыр.
Австралиялық үй бағасы бес ай бойына төмендеп, Квакерс Хиллді жаһандық трендтің алдыңғы қатарында қалдырды. Орталық банктер инфляцияны басу үшін жарыса отырып, олар пайыздық мөлшерлемелерді кем дегенде төрт онжылдықтағы ең жылдам қарқынмен көтеруде - бұл қазір тұрғын үй нарығындағы қырғынға айналды. Oxford Economics консалтингтік компаниясы қадағалайтын 18 елдің тоғызында баға құлдырады және ең қызып кеткен нарықтарда ең жылдам құлдырауда. Канада мен Швецияда ақпан айынан бері олар 8%-дан астамға төмендеді; Жаңа Зеландияда олар өткен жылғы ең жоғары көрсеткіштен бері 12%-дан астам төмендеді. Америка мен Ұлыбританияда да бағалар құлдырай бастады. Көптеген басқа елдер де дәл осы бағытта келе жатыр.
Транзакциялар да төмендеді. Риэлторлардың ұлттық қауымдастығы, лобби тобының мәліметі бойынша, Америкадағы үй сатылымы өткен жылмен салыстырғанда тамызда бестен бір бөлігіне төмендеді. Жаңа Зеландияда тоқсандық сатылымдар 2010 жылдан бері маусымға дейінгі үш айдың ішінде ең әлсіз болды. Барратт пен Тейлор Уимпи сияқты ірі британдық құрылысшылардың акцияларының бағасы биыл екі есеге төмендеді. Америкадағы ең ірі доктор Хортон мен Леннардың көрсеткіштері 30%-дан астамға төмендеді.
Бұл ұзақ серпілістің аяқталуын білдіреді - көптеген үй иелері оны әдеттегідей қабылдайды. Ипотекалық несиенің ең төменгі мөлшерлемелері мен шектеулі ұсыныс 2007-09 жаһандық қаржылық дағдарыстан кейінгі онжылдықта дүниежүзіндегі бай үйлер бағасының тұрақты өсуіне ықпал етті. Мысалы, Америкадағы бағалар 60 жылғы ең төмен деңгейден 2012 жылдың соңына дейін шамамен 2019%-ға қымбаттады. Содан кейін пандемия басталды, оның барысында бағалар шынымен шарықтады. Америкада, Канадада және Нидерландыда олар 30 жылдан бері 2020%-дан астамға өсті. Құлыптар мен қашықтан жұмысқа ауысу бақшалары немесе кеңселері бар қала маңындағы мүліктерге сұранысты арттырды. Ковидтің таралуына байланысты тұрғын үй дағдарысы туралы алаңдаған үкіметтер ипотекалық ережелерді уақытша жеңілдетті немесе алып тастады, бұл сатып алуды жеңілдетеді. Пандемияға қарсы жинақ бірінші рет сатып алушыларға қомақты депозиттерді жинауға көмектесті.
Бірақ пайыздық мөлшерлеменің көтерілуі қазір ипотекалық несие мөлшерлемелерін ондаған жылдар бойы болмаған деңгейге қайтарды. Бір жыл бұрын Америкада 30 жылдық тіркелген ставкасы бар ипотека 3%-дан төмен болды. Бүгінде ол 7% ғана ұялшақ. Жаңа Зеландияда ипотекалық несие мөлшерлемесі сегіз жылда алғаш рет 7%-дан асты; Ұлыбританияда орташа бес жылдық белгіленген мөлшерлемемен несие қазір оннан кейін алғаш рет 6%-дан асады. Бұл болашақ сатып алушылардың өмірін қиындатады және бұрыннан бар үй иелерінің қиындыққа ұшырау мүмкіндігін арттырады. Бұл көптеген жылдар бойы ыңғайсыз саяси және әлеуметтік салдары болуы мүмкін өзгеріс.
Үш фактор ауырсынудың қай жерде ең өткір екенін және осылайша бұл салдарлардың қай жерде болуы мүмкін екенін анықтайды. Біріншісі - соңғы бағаның өсуі. Пандемиядан кейін баға көтерілген тұрғын үй нарықтары сұраныстың төмендеуіне әсіресе осал. Осы жылдың басында көптеген бай елдер бір таңбалы сандағы жылдық өсу қарқынын бәсеңдеткенімен, Америка мен Канада екі таңбалы өсуді сақтап қалды, бұл таулы қалалар мен күн белдеуіндегі штаттардағы тұрғын үйге деген үлкен сұраныстың арқасында жақсы өкшесі бар калифорниялықтар мен жаңа адамдарды тартады. Торонто сияқты қалалармен бірге Йорк тұрғындары.
Қарыз алу деңгейі екінші фактор болып табылады. Үй шаруашылығының қарызы табыс үлесі ретінде неғұрлым жоғары болса, соғұрлым осал иелері жоғары ипотекалық төлемдер мен дефолттарға ұшырайды. Орталық банкирлер табысқа қатысты үй шаруашылығының қарызы Америка, Ұлыбритания және Испания сияқты елдердегі жаһандық қаржы дағдарысы қарсаңындағыдан төмен болғанымен жұбаныш табады. Дегенмен, кейбір елдер таудай қарыздармен бетпе-бет келеді. Бұл оларды ипотекалық несие мөлшерлемесінің шамалы көтерілуіне де сезімтал етеді. Аустралия, Канада және Швециядағы қаржылық дағдарыстың барлық ауыртпалығынан құтыла алған үй шаруашылықтары содан бері қаржылық бақылаушылардың ескертулеріне түрткі болған таңқаларлық қарыздар алды. Швецияның орталық банкінің губернаторы Стефан Ингвес айтқандай: «Бұл жанартаудың басында отырғандай».
Үшінші фактор - жоғары пайыздық мөлшерлемелердің үй иелеріне өту жылдамдығы. Ең үлкен тәуекел өзгермелі мөлшерлемедегі ипотека бойынша қарыз алушылар болып табылады, олар саясат мөлшерлемелерінің өзгеруіне байланысты өзгереді. Олар қолдағы табысының бірден қысқаруына тап болады. Канадада айнымалы мөлшерлемедегі ипотека барлық несиелердің жартысынан көбін құрайды. Австралия мен Швецияда олар үштен екіге жуығын құрайды.
Басқа елдерде мерзімді қарыз алу әлдеқайда кең таралған, бұл мөлшерлеменің өсуі айтарлықтай артта қалумен өтеді дегенді білдіреді. Америкадағы ипотеканың басым көпшілігі осындай шарттарда. Бұл ипотекалар Еуропада бұрынғыдан да танымал. Бірақ барлық мерзімді несиелер бірдей емес. Америкада олардың негізгі бөлігі екі-үш онжылдыққа бекітілген. Басқа елдерде тіпті белгіленген мөлшерлемемен қарыз алушылар да тез арада ипотекалық шығындардың өсуіне тап болады. Жаңа Зеландияда белгіленген мөлшерлемемен ипотека бар несиелердің негізгі бөлігін құрайды, бірақ 70%-дан астамының өтеу мерзімі екі жылдан аз. Өткен жылы Ұлыбританияда шығарылғандардың жартысына жуығы солай.
Осыны біріктіріңіз, сонда терең тұрғын үй құлдырауы үшін барлық ингредиенттер орнында болады. Бұл жолы Америка емес, Канада, Нидерланды, Австралия, Жаңа Зеландия және Норвегия жетекшілік етуі мүмкін (кестені қараңыз). Бірқатар жылжымайтын мүлік фирмаларының болжамдарына сәйкес, Австралия мен Канадада бағалар шыңынан 14%-ға құлдырауы мүмкін, бұл Америкада немесе Ұлыбританияда күтілгеннен сәл жоғары. Канаданың Корольдік банкінің экономистері елдің сату көлемі 40-2022 жылдары 23%-дан астамға төмендейді, яғни 38-2008 жылдардағы 09%-дан асып түседі деп күтеді.
Ауырсыну шегі
Әр елдің ішінде кейбір адамдар басқаларға қарағанда көбірек зардап шегеді. Соңғы жылдары орташа қарыз алушының несие сапасы жақсарды, өйткені жаһандық қаржылық дағдарыстан кейін енгізілген қатаң реттеулер тәуекелі жоғары қарыз алушылардың ипотека алуын қиындатты. Бірақ тарифтік шок пен өмір сүру құнының өсуінің уытты комбинациясы үй иелерін қатты күйзеліске ұшыратады.
Мысалы, Австралияда тұрғын үй несиесінің бестен үш бөлігі өзгермелі шарттармен беріледі. Орталық банктің 7 қазанда жарияланған қаржылық тұрақтылық туралы соңғы есебіне сәйкес, егер пайыздық мөлшерлемелер нарыққа сәйкес көтерілсе, осы қарыз алушылардың жартысы өздерінің бос ақшасын немесе ипотека мен негізгі өмір сүру шығындарынан кейін қалған ақшасын кем дегенде бестен біріне төмендейді. күтулер - және 15% бұл шара теріс болатынын көреді. Ұлыбританияда 2 миллионға жуық үй шаруашылығы немесе ипотекасы барлардың төрттен бірі 10 жылдың басына қарай жоғары төлемдер үй шаруашылығы табысының қосымша 2025%-ын сіңіретінін көре алады. пайыздық мөлшерлемелер үш пайыздық тармаққа көтерілсе, 12%-дан 26%-ға дейін көтеріледі.
Алғаш рет сатып алушылар мен соңғы қарыз алушылар әсіресе осал. Көбісі үй сатып алу үшін қаржысын жұмсап, ипотекалық шығындарды жабу үшін аз бос ақша қалдырды. Америкада алғаш рет сатып алушылар өткен жылы сатылымдардың үштен бірін есептеді. Көбінің шағын жинақтары бар. 2021 жылдың басы мен 2022 жылдың тамызы аралығында несие алған австралиялық сатып алушылардың жартысына жуығы жаңбырлы күнге үш айға жетпеген ипотекалық төлемдерге ие болды. Ақырында жылжымайтын мүлік сатып алған мыңжылдықтарды жағымсыз тосын сый күтіп тұр.
Алғаш рет сатып алушылардың да өз капиталын жинауға уақыты аз болды. Oxford Economics бір жыл ішінде Америкада үй бағасының 15%-ға төмендеуі пандемия басталғаннан бері жинаған тұрғын үй капиталының үштен екісін жояды деп есептейді. Керісінше, ескі иелері қауіпсізірек. 65 және одан жоғары жастағы американдық үй иелерінің жартысынан көбі мыңжылдықтың тоғысында көшіп келді. Бұл жаңа иелерін теріс капиталға итермелеу қаупін арттырады, бұл үйді немесе ипотеканы ауыстыруды қиындатады. Ұлыбританияда үй бағасының 20%-ға төмендеуі ипотеканың 5%-ға дейін теріс капиталда қалады, дейді Неал Хадсон тұрғын үй талдаушылары кеңесшісі. Лондондағы шамамен он ипотека ұстаушыға әсер етеді.
Жақсы жаңалық - банктер құлдырауды жеңе алуы керек. 2007-09 жылдары төленбеген қарыздың өсуі кейбір американдықтарды жағаға тартты. Басқа кеңес беруші Capital Economics мәліметтері бойынша, Ұлыбританиядағы банктер шығынды жабу үшін қазір төрт есеге жуық капиталға ие. Англия Банкінің соңғы стресс-тесті елдің несие берушілері үй бағасының 33%-ға төмендеуін және жұмыссыздық деңгейінің 3.5%-дан 12%-ға дейін өсуін жеңе алатынын көрсетеді. Америкада банктер ипотекалық нарықтан шегінді, енді банктік еместер жаңа ипотекалық несиенің жартысынан көбін береді. Осылайша, тәуекелдер енді жүйелік маңызды кредиторларда шоғырланбайды.
Дегенмен, баспананың қысылуының салдары ауыр болады. Лос-Анджелестегі Калифорния университетінің қызметкері Эдвард Лимер 2007 жылы жарияланған мақаласында «Тұрғын үй циклі - бұл бизнес циклі», - деп жазды. Ол Америкадағы соңғы он рецессияның сегізінен бұрын тұрғын үй құрылысының баяулауы болғанын атап өтті. Қаржы дағдарысынан кейін Лимер мырза оқырмандар хабарды ала алмаған жағдайда «Тұрғын үй - бұл шын мәнінде бизнес циклі» деп аталатын мақаласын жалғастырды. Екі цикл арасындағы байланыс тұрғын үй иелеріне «байлық әсерін» беретіндіктен туындайды. Үй бағасы көтерілгенде, адамдар өздерінің қаржылық жағдайын жақсы сезінеді, сондықтан қарыз алып, көбірек жұмсаңыз. Олар құлаған кезде адамдар белдіктерін қатайтады. 2019 жылы Англия банкінің зерттеуі үй бағасының 10%-ға өсуі тұтынуды 0.35-0.5%-ға арттыратынын көрсетті.
Тұрғын үй нарығы мен экономиканың қалған бөлігі арасындағы тағы бір маңызды арна – инвестиция. Тұрғын үйге, әсіресе үй құрылысына байланысты күрделі шығындар өте құбылмалы болуы мүмкін - бұл көбінесе өсіп келе жатқан немесе қысқаратын экономика арасындағы айырмашылық. Шынында да, 2007-09 жылдардағы Американың жалпы ішкі өнімі құлдырауының үштен бірін тұрғын үй инвестициясының құлдырауы құрады. Ұлыбританияда жүргізілген зерттеулер де осындай нәтижелерге қол жеткізді. Үй салушылар экономиканың жағымсыз жаңалықтарын қадағалайды. Бұл жолы алаңдаушылық күшейгендіктен, американдық жеке тұрғын үйді бастау сәуір айынан бастап 20% төмендеді. Бұл жолы инфляция мен электр энергиясының үлкен төлемдеріне байланысты қолма-қол ақшаға тап болған қиын қарыз алушылар да ипотекалық төлемдерді өтеуге тырысатындықтан, басқа тауарлар мен қызметтерге аз жұмсайды.
Кейбір адамдар тұрғын үй апатының оң жақтарын көреді. Олар төмен баға жастарға алғашқы үйлерін сатып алуға мүмкіндік береді деп үміттенеді. Бұл үміттердің ақталатыны анық. Тұрғын үйді түзету кезінде және кейде бірнеше жылдардан кейін үйге иелік ету деңгейі өсудің орнына төмендейді. Мысалы, Ұлыбританияда адамдардың 65%-ға жуығы жеке баспанаға ие, бұл жаһандық қаржылық дағдарыстың басындағы 70%-дан төмен. 2000-шы жылдардың аяғында құдіретті апатты бастан өткерген Ирландияда үйге иелік ету деңгейі әлі де өзінің шыңынан он пайыздық пункттен төмен. Үй бағасының төмендеуіне әкелетін экономикалық жағдайлар бір мезгілде болашақ үй иелерінің мүмкіндіктеріне қауіп төндіреді. Жұмыссыздық өсіп, жалақы төмендейді. Егер пайыздық мөлшерлемелер көтерілсе, адамдар аз қарыз ала алады, ал ипотекалық несие берушілер несиелеуге көбірек ашуланады. Британдық Колумбия университетінің қызметкері Цур Сомервилл Канадада қарыз алудың жоғарылауы кез-келген үнемдеуді сатып алу бағасының төмендеуінен «батпақтырады» деп болжайды.
Тұрғын үй саяси
Тұрғын үй құлдырауының ең үлкен әсері саясатта болуы мүмкін. Үйге иелік ету салт ретінде қарастырылатын елдерде қол жетімділікті арттырмай-ақ арзандату онсыз да ауырған жараларға тұзды ысқылайды. «Неге құлау? Күтпеген жерден емес, абсурдты гротесктік бағаларға құлдырау ма?» деп сұрайды Робин Блэк, Монреальдағы қоғамдық қызметкер және велосипед механигі. «Негізінен мен бұл арманның аяқталғанын қабылдадым. Мен терезені сағындым». Бірнеше мыңжылдықтар депозитке қол жеткізуге тырысты; енді олар әлдеқайда жоғары ипотекалық төлемдерді төлеу үшін күресуге мәжбүр болады. Қайтып алу қаупі бар. Үйіңізді жоғалту - бұрын болмаған мүмкіндік.
Көптеген жылдар бойы тұрақты үй иелері, тіпті нақты жалақының өсуі қорқынышты болса да, кем дегенде, олардың үйінің бағасы өсіп жатыр деген оймен жұбаныш тапты. Ол күндер өтті. Тіпті онжылдық бағаның өсуінің тамаша жеңімпаздары болған нәресте-бумерлер де зейнеткерлікке шыққанда кішірек жұмыртқамен өмір сүру мүмкіндігімен бетпе-бет келеді, өйткені қысқарту табысы азаяды. Мұның бәрі пайыздық мөлшерлемелердің көтерілуі болжанбайтын саяси кері әсерлерге ие болады дегенді білдіреді, өйткені бір кездері статус-кводан пайда көрген адамдар жоғалтудың не екенін біледі.
Саясаткерлер үлкен құтқару операцияларын бастаса, таң қалмаңыз. Қазірдің өзінде Венгрия үкіметі өз азаматтарына ипотекалық пайыздық мөлшерлеменің өсуінен қорғауды ұсынды. Жаңа Зеландияның тұрғын үйіне талдау жасағанда ХВҚ «екінші раундтың салдары мен айқын құлдырауын болдырмау үшін саяси қолдау қажет болуы мүмкін» деп алаңдайды. Испанияда банктер айнымалы мөлшерлемедегі ипотека бойынша төлемдерді арттыруды шектеуді қарастыруда. Британдық қаржы сарапшысы, елдің барлық газеттерін біріктіргеннен де көп ықпалы бар Мартин Льюис ипотека иелеріне мемлекеттік қолдау көрсету науқанын бастады. Үй бағасы жерге түскен сайын, мұндай сұраныстар тек өсе береді.
Экономика, қаржы және нарықтардағы ең үлкен оқиғаларға сараптамалық талдау жасау үшін тіркеліңіз Ақша сөйлесу, апта сайынғы тек жазылушыларға арналған ақпараттық бюллетень.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Барлық құқықтар сақталған.
Лицензия бойынша жарияланған The Economist журналынан. Түпнұсқа мазмұнды мына жерден табуға болады https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze
Дереккөз: https://finance.yahoo.com/news/housing-markets-face-brutal-squeeze-104820590.html