Тұрғын үй бағасы төмендеп жатыр — Иә, үй әлі де жақсы инвестиция

Тұрғын үй бағасының ұзаққа созылған өсуінен кейін сигналдар қазір салқындау кезеңін көрсетеді. Үй сатып алушылар бұл мүмкіндікке қуанудың орнына, көптеген адамдар құлдырау кезінде үй сатып алу әлі де ақылды инвестиция болып табылады ма деп ойлайды.

Кейбір ерекшеліктер болғанымен, үйге ие болу көптеген адамдар үшін әлі де ақылды қаржылық қадам болып табылады. Бұл, әсіресе, егер сіз мүлікті кемінде бес жыл бойы иеленуді жоспарласаңыз, дұрыс. Міне, сіз әлі де үй сатып алуды бірінші орынға қоюыңыздың ең маңызды себептері.

Сіздің үйіңізге ие болу инфляцияға қарсы жақсы хеджирлеу болып табылады

Тарихи тұрғыдан алғанда, жылжымайтын мүліктің қымбаттауы инфляция деңгейінен асып түсті. Йель университетінің экономика профессоры Роберт Шиллердің айтуынша, 1928-2021 жылдар аралығында осы актив класының жылдық кірісі 4.2% құрайды. Мұны осы кезеңдегі 3.08% жылдық инфляция деңгейімен салыстырыңыз.

Жылдар бар, соның ішінде 2022 жыл, онда инфляция жылжымайтын мүліктің қымбаттауынан асып түседі. Бірақ ұзақ уақыт аралығындағы трендтерге қарасаңыз, жылжымайтын мүліктен алатын табысыңыз жоғарырақ болады.

Бұл инвестицияны қараудың тағы бір жолы - сіздің ипотекалық несие мөлшерлемесі. Егер сіз үй сатып алып, 30%-ға 5.25 жылдық, тіркелген мөлшерлемемен ипотека алсаңыз, 30 жыл бойы бірдей мөлшерлемені төлейсіз. Қысқа мерзімді перспективада пайыздық мөлшерлемелер жоғары болып қалады деп күтілуде, сіз төлейтін пайыз инфляция деңгейінен төмен болғандықтан, алға шығасыз.

Инфляция деңгейі төмендеген кезде онымен бірге пайыздық мөлшерлеме де төмендейді. Осы уақытта сіз төмен пайыздық мөлшерлемемен қайта қаржыландыруды таңдай аласыз, сонда да ақша үнемдей аласыз.

Оның орнына жалға алуды таңдасаңыз, жалдау мерзімі аяқталған кезде төлейтін жалдау ақысы өзгеруі мүмкін. Көптеген жалға алушылар үшін жалдау тек 12 айлық кезеңді қамтиды. Редфиннің айтуынша, қазіргі уақытта жыл сайынғы жалдау ақысының өсуі 15% құрайды және бірнеше ай бойы жасөспірімдерде тұрақты болып келеді.

Сатып алудың орнына жалға алу арқылы сіз үй сатып алсаңыз, төлеміңізді тұрақты ұстаудың орнына жыл сайын тұрғын үй үшін көбірек төлеуге тәуекел етесіз.

Үйіңізге иелік ету меншікті капиталды қалыптастырады

Ай сайынғы ипотекалық төлемді жасаған кезде есте сақтаудың маңызды бір бөлігі - сіздің шотыңыздың бір бөлігі несиенің негізгі сомасын төлейді. Басқаша айтқанда, сіз меншікті құрасыз. Үйді сатуға барсаңыз, бұл ақшаны қайтарып аласыз.

Жалдау, керісінше, меншікті капиталды құрмайды. Ай сайын жалдау ақысын төлесең, төбеңнен басқа көрсететін ештеңе жоқ. Егер сіз 200,000 жылға 30% мөлшерлемемен 6 32,000 доллар ипотека алып, он жылдан кейін сатсаңыз, сізде XNUMX XNUMX доллардан астам меншікті капитал жинақталған.

Тұрғын үйге салық жеңілдіктері бар

Үйге ие болудың басты артықшылығы - салық жеңілдіктері. Ең маңызды екеуі - ипотекалық пайыздық шегерім және капитал өсімінен босату. Ипотека бойынша пайыздық шегеріммен сіз төлеген пайызды салықтық кронштейнге қатысты есептен шығаруға болады.

Мысалы, егер сіз 25% салық кронштейнінде болсаңыз, сіз төлеген пайыздың 25% салықты үнемдейсіз. Сонымен, егер сіз жыл бойына ипотекалық несие бойынша 10,000 2,500 доллар төлеген болсаңыз, салықтарыңыздан XNUMX долларды есептеп шығара аласыз.

Капитал өсімінен босатылған жағдайда, жалғыз толтырушылар өздерінің салық салынатын кірістерінен негізгі резиденцияны сатудан түскен табыстың 250,000 500,000 долларына дейін алып тастауға құқылы. Егер сіз жұбайыңызбен бірлескен декларацияны тапсырсаңыз, XNUMX XNUMX долларға дейін алып тастай аласыз. Бұл жаппай салық жеңілдіктері және бұл адамдардың жылжымайтын мүлік арқылы байлық құруының бір жолы.

Жалға алсаңыз, сізге салық шегерімі талап етілмейді. Салық жеңілдіктері мүлде жоқ.

Ұзақ мерзімді бағалау

Сіздің үйіңізде меншікті құрудан басқа, сіз бағаны жоғарылатасыз. Жоғарыда айтылғандай, жылжымайтын мүлік құнының орташа жылдық өсімі шамамен 4% құрайды. 72 ережесін қолданып, 18 жылдан кейін үйіңіздің құны екі есе өседі деп күтуге болады. Егер сіз $50,000 200,000 бастапқы жарнаны жасасаңыз және 30 жылға 6% мөлшерлемемен 18 77,123 доллар несие алсаңыз, 250,000 жылдан кейін сіз 500,000 377,123 АҚШ доллары көлемінде меншікті капитал жинадыңыз. Сатып алған кездегі 50,000 77,123 долларлық үйіңіздің жалпы құны 250,000 XNUMX долларға дейін өсті. Енді сізде XNUMX XNUMX доллар (XNUMX XNUMX доллар бастапқы жарна + XNUMX XNUMX АҚШ доллары сомасына негізгі төлем + XNUMX XNUMX АҚШ доллары өсім) инвестиция балансы бар, егер сіз сататын болсаңыз.

Тарихи тұрғыда тұрғын үй бағасының өсу үрдісі; аз ғана ерекшеліктер болды, негізінен 2008 және 2019. Сондықтан, сіздің үйіңіздің құндылығын арттыруға мүмкіндігіңіз жақсы.

Жалға алушы ретінде сезінетін жалғыз баға - ай сайынғы жалдау ақысының жыл сайынғы өсуі. Сізге ұзақ мерзімді ризашылық жоқ, өйткені сіз ешқандай үлестік капитал құрмайсыз.

Неліктен бұл уақыт өткен жолы сияқты емес?

Consumer Affairs мәліметтері бойынша, адамдардың 63% баспана сатып алу мүмкіндігіне ие болу үшін тұрғын үй апатына үміттенеді. Өкінішке орай, бұл жағдайды көрсететін белгілер жоқ. Сарапшылардың көпшілігі 2008 жылғы сияқты апаттың үстелде жоқ екендігімен келіседі.

Мұның бірнеше себептері бар. Біріншіден, бүгінгі күні тұтынушының балансы 2008 жылға қарағанда күштірек. Сондай-ақ, 2008 жылы жасалған ипотекалық несиелердің көпшілігі сапасыз болды және біліктілігі жоқ қарыз алушылардың жоғары сапалы ипотеканы алуына жол бермеу үшін көптеген тексерулер мен теңгерімдер болмаған. Бүгінгі таңда бұл сала мүлдем басқаша және кімнің ипотекаға сәйкес келетініне көбірек шектеулер бар.

Ақырында, апат сатып алушылардан гөрі сатушылар көп болған кезде ғана болады. Сатып алушылар аз болған кезде сатушылар біреуді сатып алуға итермелеу үшін бағаны төмендетуге мәжбүр болады. Бірақ егер адамдардың 63% шетте күтіп отырса, толық ауқымды апат болуы екіталай. Адамдардың үлкен пулы сатып алуға дайын, сондықтан сұраныстың кез келген төмендеуі сатып алушылардың тасқынына әкеледі, бұл бағаны тұрақтандыруға мүмкіндік береді.

Үй сатып алу әрқашан қорқынышты болды ма?

Үй сатып алу әрқашан қорқынышты ұсыныс болды. Бұл келесі 30 жыл ішінде ай сайынғы төлемге жазылу үшін үлкен қаржылық инвестиция. Сондықтан сіз экономикалық құлдырау кезінде үй бағасының төмендеуін көресіз. Егер адам ертең жұмысы болатынына сенімсіз болса, ол үй сатып алуды міндеттемейді.

Егер сіз сағатты 1950-ші жылдарға айналдырсаңыз және тұрғын үй бағасы әлдеқайда төмен болғанын көрсеңіз, ол кезде көп жағдайда тек бір жұбайы табыс тапқанын есте ұстаған жөн. Сондай-ақ, несие берудің жоғары стандарттарына байланысты үй сатып алу қиын болды. Федералды тұрғын үй басқармасы (FHA) және ардагерлер әкімшілігі (VA) үй несиесі бағдарламалары құрылғанға дейін ғана үй сатып алу оңайырақ болды.

Дегенмен, үй сатып алу үлкен міндет болды. Бұл 1970 жылдары стагфляция күшейіп, пайыздық мөлшерлемелер 20%-ға жуық көтерілген кезде одан да шынайы болды.

2008 жылға қарай ілгері жылжыңыз және үкімет адамдарды бірінші рет үй сатып алушының 8,000 XNUMX доллар несиесі арқылы үй сатып алуға итермелеу үшін қайтадан әрекет етуге мәжбүр болды.

Сіз қай кезеңді қарасаңыз да, адамдардың үй сатып алуға қобалжуының әрқашан себептері бар (30 жылға дейін ай сайынғы төлем жасаудан қорқудан басқа).

Үйіңіз бар болса ше?

Жылжымайтын мүлік тамаша ұзақ мерзімді инвестиция болғандықтан, үйіңіз болса, тағы не істей аласыз? Жаңадан бастағандар үшін сіз инвестициялық жылжымайтын мүлікті сатып алуды қарастыра аласыз. Сіз ұзақ мерзімді бағалаудың артықшылығын пайдаланып қана қоймайсыз, сонымен қатар мүлікті жалға берген кезде, сіздің жалға алушы ай сайынғы ипотекаңызды төлеп, кірісіңізді арттырады.

Түсінікті, бәрі бірдей жалға берілетін мүлікті немесе онымен бірге келетін жұмысты физикалық түрде иеленуге мүдделі емес. Балама – тұрғын үй нарығына сәйкес келетін компаниялардың акцияларын сатып алу арқылы жылжымайтын мүлікке инвестиция салу. Q.ai ұсынады Инвестициялық жинақтар REIT және басқа жылжымайтын мүлік позициялары орнатылған.

Кейбір адамдар ипотекалық несие бойынша қосымша төлеуді қарастыруы мүмкін. Дегенмен, егер сіздің пайыздық мөлшерлемеңіз 4% -дан төмен болса, ипотеканы төлеудің орнына ақшаны инвестициялау әлдеқайда ақылды болады. Өйткені, сіз өз ақшаңызға жоғары табыс таба аласыз.

Қор нарығының орташа жылдық табыстылығы 8% құрайды. Егер сіз 6,000 жыл бойы жылына 10 93,872 доллар инвестиция жасасаңыз, сіз 6,000 4 доллар аласыз. Егер сіз 10% ипотека бойынша жыл сайын қосымша 69,655 24,217 доллар төлейтін болсаңыз, XNUMX жылда сіз XNUMX XNUMX долларды үнемдеген боларсыз. Сіздің акцияларыңыз пайыздық жинақтарыңыздан XNUMX XNUMX доллар көп пайда алатындықтан, ақшаңызды нарыққа салғаныңыз дұрыс.

Кімге үй сатып алмау керек?

Сатып алудан гөрі жалға алу мағынасы бар бірнеше жағдайлар бар. Мұның бәрі уақыт талабына оралады. Егер сіз мансапты жаңадан бастап жатсаңыз және қайда тұрғыңыз келетініне сенімді болмасаңыз, үй алудың мағынасы жоқ.

Сонымен қатар, егер сіз жаңа қалада жұмысқа тұрсаңыз, уақыт өте келе қайда өмір сүргіңіз келетінін анықтай отырып, қысқа мерзімге жалға алу қаржылық тұрғыдан тиімдірек болады. Ақыр соңында, егер сіз сатқанға дейін кем дегенде бес жыл бойы өз үйіңіз бар екенін көрмесеңіз, сатып алмағаныңыз жөн. Бұл қысқа мерзімде тұрғын үй бағасының көтерілмеу қаупіне және үй сатып алған кезде төлейтін барлық жабу шығындарына байланысты. Сіздің меншікті капиталыңыз, бағалауыңыз және салық жеңілдіктері сізге сатып алудың артықшылықтарын жүзеге асыру үшін жабылу шығындарының бастапқы көлемінен өту үшін уақытты қажет етеді.

қорытынды

Тұтастай алғанда, тұрғын үй әлі де жақсы инвестиция болып табылады - тіпті тұрғын үй сатылымы бәсеңдесе де. Қысқа мерзімді перспективада бағаның тегістелу немесе құлдырау қаупі бар болса да, 2008 жылғыдай қатты құлдырауды күтпеңіз. Ал егер қор нарығына инвестиция салу кез келген нұсқау болса, нарықтағы уақыт уақытты анықтаудан әлдеқайда маңызды екенін білесіз. нарық. Басқаша айтқанда, сатып алу немесе сату үшін ең жақсы уақытты таңдауға және таңдауға тырысқаннан гөрі, жылжымайтын мүлік нарығына инвестиция салған дұрыс - тіпті құлдырау кезінде де.

Төменгі деңгейдің қашан болатынын немесе бағаның қашан қайта көтерілетінін ешкім білмейді. Егер сіз әрекетті өткізіп алғыңыз келмесе, күткеннен гөрі кіргеніңіз жақсы.