Соңғы 10 жылда үй бағасы екі есеге жуық өсті - бұл сіздің үйіңізді сататын болсаңыз, елеулі салықтарыңыз болуы мүмкін. 259,000 жылы шамамен 2011 453,000 долларды түсіргеннен кейін, үйдің орташа сатылым бағасы жазу кезінде тұрақты түрде XNUMX XNUMX доллардан астамға дейін көтерілді. Көптеген тенденциялар сияқты, пандемия мұны жеделдеткен болуы мүмкін, бірақ тұрғын үй бағасы бірнеше жылдар бойы өсіп келеді. Бұл сатқысы келетін үй иелері үшін тамаша жаңалық болды. Олар нақты ақша табуды көздейді.
Өкінішке орай, нақты ақшамен бірге нақты салықтар келеді. Егер сіз жылжымайтын мүлікті пайдаға сатсаңыз, сіз ақшаға капиталдың өсіміне салық бересіз. Өкінішке орай, жалақыдан алынатын салықтардан айырмашылығы, IRS бұл ақшаны алдын ала алмайды. Сіз оны есептеп, чекті кесіп алуыңыз керек. Дегенмен, оны азырақ етудің жолдары бар. Үй сатудан салық шотыңызды азайтуға көмектескіңіз келсе, қаржылық кеңесшімен жұмыс істеуді қарастырыңыз.
Жылжымайтын мүлікке салынатын табыс салығы дегеніміз не?
Капитал өсіміне салынатын салық инвестицияны сатудан алатын кез келген пайдадан алынады. Бұл акциялар, облигациялар және тіпті жылжымайтын мүлік (мысалы, сіздің үй) сияқты активтерді сатып алу және сату арқылы тапқан ақшаның көпшілігіне қатысты. Жылжымайтын мүлік жағдайында сіз салық салынатын пайдаңызды келесідей есептейсіз:
Сіз мүлікті сатқан баға – Мүлікті сатып алу үшін төлеген баға = Салық салынатын пайда
Мәселен, он жыл бұрын үйіңізді 260,000 450,000 долларға сатып алдыңыз делік. Сіз оны бүгін 190,000 XNUMX долларға сатасыз. Сіз XNUMX XNUMX АҚШ доллары көлемінде капитал өсіміне салық төлеуге міндеттісіз (сатып алу бағасы мен сату бағасының арасындағы айырмашылық).
Ұзақ мерзімді капитал өсіміне, яғни кем дегенде бір жыл бойы ұсталған активтерден түсетін табысқа әдетте алынған табыстан (жұмыстан алатын ақша) қарағанда әлдеқайда төмен мөлшерлеме бойынша салық салынады. 2021 жылы жалғыз/ерлі-зайыптылар үшін құн өсіміне салынатын салық мөлшерлемелері келесідей белгіленді:
0 пайыз – $0-$40,400 бойдақ/$0-$80,800 үйленген
15 пайыз – $40,401-$445,850 бойдақ/$80,801-$501,600 үйленген
20 пайызы – $445,851+ жалғызбасты/ $501,601 үйленген
2022 жылғы жағдай бойынша ауқымдар келесідей:
0 пайыз – $0-$41,675 Жалғыз/$0-$83,350 үйленген
15 пайыз – доллар41,676-$459,750 Жалғыз/$83,351- $517,200 XNUMX Үйленген
20 пайыз – $459,751+ Жалғыз/$517,201 Үйленген
Сонымен, жоғарыдағы мысалдан үйіңізді сатқаныңызды және 190,000 жылы 2021 XNUMX АҚШ доллары көлемінде пайда тапқаныңызды айтыңыз. Сіз бойдақсыз деп есептесеңіз, осы сатылымдағы табыс салығын келесідей есептейсіз:
$40,400 0 * 0 Пайыз = $XNUMX
($190,000 40,401 – $149,599 XNUMX) = $XNUMX XNUMX
$149,599 15 * 22,439 Пайыз = $XNUMX
0 22,429 доллар + 22,429 XNUMX доллар = XNUMX XNUMX доллар
Бұл сіздің капиталға түсетін салық жүктемесін табудың жеңілдетілген нұсқасы, бірақ негіздері бар. Бұл сатылымға 22,429 190,000 доллар салық төлеуіңіз мүмкін. Бұл өте көп, тіпті сіз оны төлеу үшін XNUMX XNUMX доллар пайда тапқаныңызды еске түсірсеңіз де. (Үйіңізді сатқаннан кейін, ақ ыстық базардан жаңасын табу керек болатынын еске түсірсеңіз, одан да бетер болады...) Бақытымызға орай, IRS үй иелеріне бұл мәселеде көмектесу үшін ерекше жағдай жасады.
Капитал өсімін алып тастау
Егер сіз үйіңізді сатудан пайда тапсаңыз, сол пайданың алғашқы 250,000 500,000 долларын салықтан алып тастай аласыз. Бірлесіп өтініш берген ерлі-зайыптылар үшін бұл сан XNUMX XNUMX долларға дейін артады.
Ең маңыздысы, бұл ерекшелік жалпы сатылымға емес, сіздің пайдаңызға қатысты. Сонымен, жоғарыдағы мысалдан сіз үйіңізді жалғыз адам ретінде 450,000 190,000 долларға саттыңыз делік. Сатудан түскен табысыңыз XNUMX XNUMX долларға жетті. Сіз бұл кірісті салықтардан алып тастай аласыз және ештеңе қарыз болмайсыз.
Екінші жағынан, сатудан 280,000 30,000 доллар пайда таптыңыз делік. Капитал өсімін алып тастағаннан кейін сіз қалған 0 0 долларға салық бересіз. (Оның бәрі XNUMX пайыздық капитал өсіміне салынатын салық кронштейніне түсетіндіктен, салықтар тағы XNUMX долларға жетеді.)
Бұл ерекшелікке сәйкес болу үшін иелік және пайдалану сынағына жауап беруіңіз керек. Бұл үйді сатуға дейінгі бес жылдың кемінде екі жылында үйді иеленіп, оны негізгі резиденция ретінде пайдаланған болуыңыз керек дегенді білдіреді. Бұл үздіксіз болуы міндетті емес. Сіз кем дегенде екі жыл жиынтыққа келетін болсақ, үйде мерзімді түрде тұруға болады. (Шығаруға қойылатын сынақ талаптарының толық сипаттамасын IRS 523 жарияланымынан қараңыз.) АҚШ әскери, шетелдік қызмет, Бейбітшілік корпусы және белсенді барлау мүшелері олардың үздіксіз пайдалануын орналастыру кестелеріне қарай басқаша есептей алады.
Капиталға салынатын салықты дұрыс есептеңіз
Жоғарыда атап өткеніміздей, үйді сатудан түсетін пайда қарапайым инвестициялық пайдаға қарағанда біршама күрделірек. Үйдің бастапқы сатып алу бағасына қоса, салық салынатын капитал өсімінен кейбір жабу шығындарын, сату шығындарын және мүліктің салықтық негізін шегеруге болады.
Жабылу шығындары ипотекаға байланысты шығыстарды (мысалы, үйді сатып алған кезде алдын ала төленген пайыздарыңыз болса) және салыққа байланысты шығындарды қамтуы мүмкін.
Сату шығындары әдетте үйді сатуға жұмсаған ақшаға қолданылады. Бұған брокерлік алымдар, листинг шығындары, заңгерлік алымдар, жарнамалық төлемдер, үйді сатуға ыңғайлы етіп көрсетуге жұмсалған ақша және басқа да байланысты шығындар кіреді.
Үйдің салық базасы - бұл жыл ішінде сіз жылжымайтын мүлікке жасалған кез келген негізгі жақсартулардың құны. Бұл үйге қосымша құндылық беретін физикалық құрылымға жұмсаған ақшаның кез келген сомасы. Ол осы құрылымдағы кез келген амортизациямен азаяды (мысалы, егер сіз палуба қоссаңыз, бірақ содан кейін бұл палубаның құлап кетуіне жол берсеңіз), бірақ амортизация белсенді тұратын үйлер үшін жиі кездесетін мәселе.
Мәселен, сіз бойдақсыз және 250,000 750,000 долларға үй сатып алдыңыз деп айтыңыз. Сіз оны XNUMX XNUMX долларға сатасыз. Сізде келесі байланысты шығындар бар:
Ас үй мен жуынатын бөлмені жөндеуге 40,000 XNUMX доллар;
35,000 XNUMX доллар брокерлік комиссия;
Ашық үйлерді тазалауға және сахналауға 2,500 доллар жұмсалды;
$5,000 адвокаттың ақысы және басқа да байланысты жабу шығындары.
Салық салынатын капитал өсімін келесідей есептейсіз:
$750,000 – ($250,000 + $40,000 + $35,000 + $2,500 + $5,000) = $417,500
$417,500 – $250,000 (капитал өсімін алып тастау) = $167,500
Сізге 167,500 XNUMX доллар салық төлеу керек еді.
Тез сатпаңыз
Мүмкін болса, үйіңізді бір жылдан аз уақыт ішінде сатпаңыз. Капитал өсімін алып тастау құқығына ие болу үшін үйіңізді сату үшін кемінде екі жыл күтуіңіз керек. Дегенмен, сіз алып тастауға сәйкес келмейтін болсаңыз да, сіз әдетте инвестициялық активтерден алынатын төмендетілген салық мөлшерлемесін төлей аласыз.
Бұл төмендетілген мөлшерлеме ұзақ мерзімді инвестиция мөлшерлемесі ретінде белгілі. Ол бір жылдан астам ұстаған активтерге ғана қатысты. Егер сізде 12 айдан аз уақыт бойы меншігіңіз болса, сіз кез келген пайдаға салықты кәдімгі кіріс мөлшерлемесі бойынша төлеуіңіз керек (яғни, IRS салықтары жұмыс істейтін және алынған кіріс). Бұл капитал өсіміне салынатын салық мөлшерлемесінен айтарлықтай жоғары.
Bottom Line
Капитал өсіміне салынатын салықты азайтудың негізгі жолы - IRS сіздің жалпы пайдаңызға рұқсат ететін барлық қысқартуларды есептегеніңізге көз жеткізу. Осыдан кейін, капиталдың өсуін алып тастау үй иелерінің көпшілігі сатудан алатын ақшаның көп бөлігін жояды.
Үй сатып алу бойынша кеңестер
Егер сіз өз үйіңізден ақша таба алсаңыз, бұл өте жақсы, бірақ бұл ең алдымен тұруға арналған орын болуы керек. SmartAsset ипотекалық калькуляторының көмегімен сіз бюджетіңіз бен болашағыңыз үшін дұрыс қоңырау шалуға мүмкіндік беретін жаңа үйдің сізге қанша тұратынын дәл анықтай аласыз.
Қаржылық кеңесші сізге артық төлем жасамау үшін салықты жоспарлауға көмектесе алады. Білікті қаржылық кеңесшіні табу қиын болуы керек емес. SmartAsset тегін құралы сізді аймағыңызға қызмет көрсететін үш қаржылық кеңесшіге дейін сәйкестендіреді және қайсысы сізге сәйкес келетінін шешу үшін кеңесшіңізбен келіссөздер жүргізе аласыз. Қаржылық мақсаттарыңызға жетуге көмектесетін кеңесшіні табуға дайын болсаңыз, қазір бастаңыз.
Фото кредит: ©iStock.com/LifestyleVisuals, ©iStock.com/fstop123, ©iStock.com/jhorrocks
Жылжымайтын мүлікке салынатын салықтан қалай құтылуға болады деген мақала SmartAsset блогында бірінші болып шықты.
Дереккөз: https://finance.yahoo.com/news/avoid-capital-gains-tax-real-173959424.html