Жылжымайтын мүлікке арналған инвестициялық жылжымайтын мүлікті қалай бағалауға болады

Жылжымайтын мүлікке инвестиция құнын талдау әдістері акцияларды іргелі талдауда қолданылатын әдістерге ұқсас. Жылжымайтын мүлікке инвестиция әдетте қысқа мерзімді сауда болып табылмайтындықтан, ақша ағынын және одан кейінгі табыстылық деңгейін талдау пайдалы инвестициялау мақсатына жету үшін өте маңызды.

Пайда табу үшін инвесторлар жылжымайтын мүлікті қалай бағалау керектігін білуі керек және олардың әрқайсысының мүлікті бағалау, жалға беру кірісі немесе екеуі арқылы да қанша пайда алатыны туралы білімді болжау керек. Жылжымайтын мүлікті дәл бағалау инвесторларға жылжымайтын мүлікті сатып алу және сату кезінде жақсы шешім қабылдауға көмектеседі.

Меншікті капиталды бағалау әдетте екі негізгі әдістеме арқылы жүргізіледі: абсолютті құн және салыстырмалы құн. Бұл жылжымайтын мүлікті бағалауға да қатысты.

Болашақ таза операциялық кірісті (NOI) жылжымайтын мүлікке тиісті дисконттау мөлшерлемесі бойынша дисконттау акция үшін дисконтталған ақша ағынын (DCF) бағалауға ұқсас. Сонымен қатар, жылжымайтын мүліктегі жалпы кіріс мультипликаторы моделін біріктіру акциялармен салыстырмалы құн бағалауымен салыстырылады. Төменде біз осы әдістерді пайдалана отырып, жылжымайтын мүлікті қалай бағалауға болатынын қарастырамыз.

Капиталдандыру нормасы

Жылжымайтын мүлік инвесторының жылжымайтын мүлікті бағалау кезінде жасайтын ең маңызды жорамалдарының бірі капиталдандырудың тиісті мөлшерлемесін таңдау болып табылады, ол шекті мөлшерлеме деп те аталады.

Капиталдандыру мөлшерлемесі - құнның өсуін немесе амортизацияны шегергендегі жылжымайтын мүліктің қажетті кірістілік нормасы. Қарапайым тілмен айтқанда, бұл мүліктің ағымдағы құнын анықтау үшін NOI-ге қолданылатын мөлшерлеме.

Мысалы, жылжымайтын мүлік келесі он жыл ішінде 1 миллион доллар көлеміндегі NOI жасайды деп болжаңыз. Егер ол 14% капиталдандыру мөлшерлемесі бойынша дисконтталған болса, мүліктің нарықтық құны:

$\begin{aligned}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{мұнда:}\\&\text{Нарықтық құн}=\text{Таза операциялық кіріс}/ {\text{жоғары мөлшерлемесі}}\соңы{тураланған}$مور$7,142,857(0.14$1,000,000مور)мұнда:Нарықтық құн=Таза операциялық кіріс/шекті мөлшерлемеمور

Егер жылжымайтын мүлік 7,142,857 миллион долларға сатылса, 6.5 8 XNUMX доллардың нарықтық құны жақсы мәміле болып табылады. Бірақ сату бағасы XNUMX миллион доллар болса, бұл жаман мәміле.

Капиталдандыру мөлшерлемесін анықтау кіріс әкелетін мүлікті бағалау үшін пайдаланылатын негізгі көрсеткіштердің бірі болып табылады. Бұл фирма капиталының орташа өлшенген құнын (WACC) есептеуге қарағанда біршама күрделірек болса да, инвесторлар капиталдандырудың тиісті мөлшерлемесін табу үшін пайдалана алатын бірнеше әдістер бар, соның ішінде төмендегілер:

• Құрастыру әдісі
• Нарықтық экстракция әдісі
• Инвестициялық жолақ әдісі

Құрастыру әдісі

Төменгі мөлшерлемені есептеудің бір жалпы тәсілі - жинақтау әдісі. Пайыздық мөлшерлемеден бастаңыз және келесіні қосыңыз:

1. Тиісті өтімділік сыйлықақысы — жылжымайтын мүліктің өтімді емес сипатына байланысты туындайды
2. Қайта алу сыйлығы — жердің таза құнын есептейді
3. Тәуекел премиумы – жылжымайтын мүлік нарығының жалпы тәуекелділігін көрсетеді

6% пайыздық мөлшерлеме, 1.5% өтімді емес мөлшерлеме, 1.5% қайтарып алу сыйақысы және 2.5% тәуекел мөлшерлемесін ескере отырып, үлестік мүлікті капиталдандыру мөлшерлемесі 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5) құрайды. %). Таза операциялық кіріс $200,000 болса, мүліктің нарықтық құны $1,739,130 ​​($200,000 / 0.115) құрайды.

Бұл есептеуді орындау өте қарапайым. Дегенмен, күрделілік күрделілік болуы мүмкін капиталдандыру мөлшерлемесінің жеке құрамдас бөліктерінің дәл бағалауын бағалауда жатыр. Құрастыру әдісінің артықшылығы оның дисконттау мөлшерлемесінің жеке құрамдас бөліктерін анықтауға және дәл өлшеуге әрекет жасауында.

Нарықтық экстракция әдісі

Нарықтық экстракция әдісі салыстырмалы кіріс әкелетін мүліктер бойынша ағымдағы, оңай қол жетімді NOI және сату бағасы туралы ақпарат бар деп болжайды. Нарықтық экстракция әдісінің артықшылығы капиталдандыру мөлшерлемесі тікелей кірісті капиталдандыруды мағыналы етеді.

Капиталдандыру жылдамдығын анықтау салыстырмалы түрде қарапайым. Инвестор NOI-де 500,000 XNUMX АҚШ долларын құрайтын тұрақ сатып алуы мүмкін делік. Ауданда салыстырмалы кіріс әкелетін үш қолданыстағы тұрақ бар:

• 1-тұрақ NOI $250,000 және сату бағасы $3 млн. Капиталдандыру деңгейі 8.33% (250,000 3,000,000 доллар / XNUMX XNUMX XNUMX доллар).
• 2-тұрақ NOI $400,000 және сату бағасы $3.95 млн. Капиталдандыру деңгейі 10.13% (400,000 3,950,000 доллар / XNUMX XNUMX XNUMX доллар).
• 3-тұрақ NOI $185,000 және сату бағасы $2 млн. Капиталдандыру деңгейі 9.25% (185,000 2,000,000 доллар / XNUMX XNUMX XNUMX доллар).

Осы үш салыстырмалы жылжымайтын мүлік үшін орташа шекті мөлшерлемелерді ескере отырып, жалпы капиталдандыру деңгейі 9.24% нарықтың ақылға қонымды көрінісі болар еді. Осы капиталдандыру мөлшерлемесін пайдалана отырып, инвестор өздері қарастыратын мүліктің нарықтық құнын анықтай алады. Автотұрақ инвестициялық мүмкіндігінің құны $5,411,255 500,000 0.0924 ($XNUMX XNUMX / XNUMX) құрайды.

Инвестициялар тобы әдісі

Инвестициялар жолағы әдісімен капиталдандыру мөлшерлемесі қарыздық және үлестік қаржыландыруды пайдаланатын жылжымайтын мүлік үшін жеке пайыздық мөлшерлемелерді пайдалана отырып есептеледі. Бұл әдістің артықшылығы оның қаржыландырылатын жылжымайтын мүлікке инвестициялар үшін ең қолайлы капиталдандыру мөлшерлемесі болып табылады.

Бірінші қадам - ​​шөгу қоры коэффициентін есептеу. Бұл болашақта белгілі бір сомаға ие болу үшін әр кезеңге бөлінуі керек пайыз. NOI $950,000 болатын мүлік 50 жыл ішінде амортизацияланатын 7% пайыздық қарызды пайдалана отырып, 15% қаржыландырылады делік. Қалғаны 10% кірістілік нормасы бойынша меншікті капиталмен төленеді. Шөгу қоры коэффициенті келесідей есептеледі:

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{мұнда:}\\&\text{SFF}=\text{Шығу қор факторы}\\ &i=\text{Мерзімді пайыздық мөлшерлеме, жиі түрде көрсетіледі}\\&\фантом{i=}\text{жылдық пайыздық мөлшерлеме}\\&n=\text{Кезеңдер саны, көбінесе жылдармен көрсетіледі}\соңы }$مورSFF=(1+i)n-1iمورмұнда:SFF=Шөгу қор факторыi=Мерзімді пайыздық мөлшерлеме, көбінесе ретінде көрсетіледіi=жылдық пайыздық мөлшерлемеمور

Сандарды қоссақ, біз мынаны аламыз:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

Бұл 3.98% құрайды. Несие берушіге төленуі тиіс мөлшерлеме қордың осы төмендеу факторына тең плюс пайыздық мөлшерлеме. Бұл мысалда бұл 10.98% (0.07 + 0.0398) құрайды.

Осылайша, қарыз бойынша 50% және меншікті капитал үшін 50% салмақты пайдаланатын орташа алынған мөлшерлеме немесе жалпы капиталдандыру мөлшерлемесі:

• 10.49% [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

Нәтижесінде мүліктің нарықтық құны:

• $9,056,244 ($950,000 0.1049 / XNUMX XNUMX)

Бағалау әдістері

Абсолютті бағалау үлгілері активтің ішкі құнын алу үшін болашақ кіріс ақша ағындарының келтірілген құнын анықтайды. Ең көп таралған әдістер дивидендтерді дисконттау моделі (DDM) және дисконтталған ақша ағыны (DCF) әдістері болып табылады.

Екінші жағынан, салыстырмалы құн әдістері екі салыстырылатын бағалы қағаздардың кірістеріне сәйкес бірдей бағалануы керек деп болжайды. Баға/пайда (P/E) және баға-сату сияқты арақатынастар акцияның төмен немесе артық бағаланғанын анықтау үшін сол саладағы басқа компаниялармен салыстырылады.

Меншікті капиталды бағалау сияқты, жылжымайтын мүлікті бағалау талдауы мүмкін мәндер ауқымын анықтау үшін екі процедураны да орындауы керек.

Discounting Future NOI

Дисконтталған таза операциялық кіріс негізінде жылжымайтын мүліктің құнын есептеу формуласы:

$\begin{aligned}&\text{Нарықтық құн}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{мұнда:}\\&NOI=\text{Таза операциялық кіріс} \\&r=\text{Жылжымайтын мүлік активтерінің талап етілетін кірістілік нормасы}\\&g=\text{}NOI өсу қарқыны\\&R=\text{Капиталдандыру нормасы }(rg)\end{тураланған}$مورНарықтық құн=r-gNOI1مورمور=RNOI1مورمورмұнда:NOI=Таза операциялық кірісr=Жылжымайтын мүлікке қажетті кірістілік нормасыg=өсу қарқыны NOIمور

NOI операциялық шығыстарды факторингтен кейін, бірақ салықтар мен пайыздық төлемдерді шегергенге дейін жылжымайтын мүлік алатын кірісті көрсетеді. Дегенмен, шығындарды шегермес бұрын инвестициядан алынған жалпы кірісті анықтау керек.

Күтілетін жалдау кірісін бастапқыда жақын жердегі салыстырмалы жылжымайтын мүлік негізінде болжауға болады. Тиісті нарықты зерттеу арқылы инвестор жалға алушылардың аймақта қандай бағалар төлейтінін анықтай алады және осы мүлікке бірдей шаршы фут жалдау ақысы қолданылуы мүмкін деп есептей алады. Жалдау ақысының болжамды өсімі формула шегінде өсу қарқынында ескеріледі.

Бос орындардың жоғары мөлшерлемелері жылжымайтын мүлікке инвестициялардың кірістеріне әлеуетті қауіп төндіретіндіктен, егер актив толық қуатында пайдаланылмаса, қабылданбаған табысты анықтау үшін сезімталдықты талдау немесе нақты консервативті бағалаулар қолданылуы керек.

Операциялық шығындарға мүлікті сақтандыру, басқару төлемдері, техникалық қызмет көрсету төлемдері және коммуналдық қызмет шығындары сияқты ғимараттың күнделікті қызметі арқылы тікелей жұмсалатын шығындар кіреді. Есіңізде болсын, амортизация жалпы шығыс есебіне қосылмайды. Жылжымайтын мүліктің таза операциялық кірісі пайыздарды, салықтарды, амортизацияны және амортизацияны төлегенге дейінгі пайдаға (EBITDA) ұқсас.

Жылжымайтын мүлікке салынған инвестициядан NOI-ді шекті мөлшерлеме бойынша дисконттау дивидендтердің өсуіне түзетілген тиісті талап етілетін кіріс нормасы бойынша болашақ дивидендтер ағынын дисконттаумен бірдей. Дивидендтердің өсу үлгілерімен таныс үлестік инвесторлар ұқсастықты бірден көруі керек.

Жалпы табыс мультипликаторы

Жалпы кіріс мультипликаторы тәсілі – бір аймақтағы жылжымайтын мүліктер олар жасауға көмектесетін жалпы кіріске пропорционалды бағаланатын негізгі болжамға негізделген салыстырмалы бағалау әдісі.

Атауынан көрініп тұрғандай, жалпы кіріс – кез келген операциялық шығыстарды шегергенге дейінгі жалпы кіріс. Дегенмен, нақты жалпы кіріс бағасын алу үшін бос орындардың мөлшерлемесін болжау керек.

Мысалы, егер жылжымайтын мүлік инвесторы 100,000 10 шаршы фут ғимаратты сатып алса, олар салыстырмалы жылжымайтын мүлік деректерінен көршілес аумақтағы бір шаршы футқа шаққандағы орташа айлық жалпы табыс $12 екенін анықтай алады. Инвестор бастапқыда жалпы жылдық кіріс 10 миллион доллар (12 x 100,000 ай x XNUMX XNUMX шаршы фут) деп болжауы мүмкін болса да, кез келген уақытта ғимаратта бос орындар болуы мүмкін.

10% бос жұмыс орны бар деп есептесек, жалпы жылдық табыс $10.8 млн ($12 млн x 90%) құрайды. Осыған ұқсас тәсіл таза операциялық кіріс тәсіліне де қолданылады.

Жылжымайтын мүліктің құнын бағалаудың келесі қадамы жалпы табыс мультипликаторын анықтау және оны жалпы жылдық табысқа көбейту болып табылады. Жалпы табыс мультипликаторын тарихи сату деректері арқылы табуға болады. Салыстырмалы жылжымайтын мүлікті сату бағасына қарап, сол құнды өндірілген жалпы жылдық табысқа бөлу аймақ бойынша орташа мультипликаторды шығарады.

Бағалау тәсілінің бұл түрі акцияны бағалау үшін салыстырмалы транзакцияларды немесе еселік мәндерді қолдануға ұқсас. Көптеген сарапшылар компанияның кірісін болжайды және оның акцияға шаққандағы кірісін (EPS) саланың P/E қатынасына көбейтеді. Жылжымайтын мүлікті бағалау ұқсас шаралар арқылы жүргізілуі мүмкін.

Жылжымайтын мүлікті бағалау жолындағы кедергілер

Жылжымайтын мүлікті бағалаудың осы екі әдісі де салыстырмалы түрде қарапайым болып көрінеді. Алайда, іс жүзінде бұл есептеулер арқылы кіріс әкелетін мүліктің құнын анықтау өте күрделі. Біріншіден, таза операциялық кіріс, капиталдандыру мөлшерлемесіне енгізілген сыйлықақылар және салыстырмалы сату деректері сияқты формуланың барлық кірістеріне қатысты қажетті ақпаратты алу уақытты қажет ететін және қиын болуы мүмкін.

Екіншіден, бұл бағалау үлгілері несие дағдарысы немесе жылжымайтын мүлік бумы сияқты жылжымайтын мүлік нарығындағы ықтимал негізгі өзгерістерге дұрыс әсер етпейді. Нәтижесінде, өзгеретін экономикалық айнымалылардың ықтимал әсерін болжау және факторлау үшін қосымша талдау жүргізу қажет.

Мүлік нарықтары қор нарығына қарағанда өтімді және ашық емес болғандықтан, кейде толық негізделген инвестициялық шешім қабылдау үшін қажетті ақпаратты алу қиынға соғады.

Бұл, әдетте, үлкен құрылысты сатып алу үшін талап етілетін үлкен капиталды инвестицияға байланысты, бұл күрделі талдау, егер бағаланбаған мүліктің (үлестірілген инвестицияға ұқсас) ашылуына әкелетін болса, үлкен пайда әкелуі мүмкін. Осылайша, қажетті кірістерді зерттеуге уақыт бөлу уақыт пен күшке тұрарлық.

Bottom Line

Жылжымайтын мүлікті бағалау көбінесе үлестік капиталды талдауға ұқсас стратегияларға негізделеді. Дисконтталған NOI және жалпы кіріс мультипликаторы әдісінен басқа басқа әдістер де жиі қолданылады. Кейбір сала мамандары, мысалы, қаланың көші-қоны мен даму үлгілері туралы белсенді жұмыс білімі бар.

Нәтижесінде олар қай жергілікті аймақтарда жоғары бағаның ең жылдам қарқыны байқалатынын анықтай алады. Қандай тәсіл қолданылса да, стратегияның табыстылығының ең маңызды болжамы оның қаншалықты жақсы зерттелгендігі болып табылады.