бірге қорлардың түсуі және инфляцияның көтерілуі, жалдамалы жылжымайтын мүлікті сатып алу ақшаңызды қою үшін жақсы орын ма деген сұрақ туындауы мүмкін.
Бұл жеткілікті қарапайым болып көрінеді: үй сатып алыңыз, оны ипотеканы жабу үшін бағамен жалға беріңіз және біразын қойыңыз қалтаңызда тұрақты қолма-қол ақша – барлық меншік құны көтерілген кезде. Оған қоса, жалдау ақысы өсуде АҚШ бойынша
Бірақ ойланатын нәрсе көп ипотекалық пайыздық мөлшерлемелердің өсуі сенімді жалға алушыларды табу үшін жергілікті нарықтарға. Сондай-ақ күтпеген шығындар болуы мүмкін. Мұнда жалға берілетін мүлікті сатып алу туралы жиі қойылатын сұрақтарға жауаптар берілген:
EquityMultiple көмегімен жоғары кірісті, кәсіби басқарылатын жылжымайтын мүлікке инвестиция салыңыз Жалға берілетін жылжымайтын мүлікке тұрарлық па?
Бұл дұрыс жағдайларда, уақыт өте келе және қаржылық жағдайыңыз бен мақсаттарыңызға байланысты болуы мүмкін.
Егер сіз салықтарды қоса алғанда, барлық шығындарды бір рет айына бірнеше жүз долларды ала алсаңыз (табыс және жергілікті меншік) төленеді және сіз төтенше шығындардың резервтік қорына аударған болсаңыз, жалға берілетін мүлік уақыт өте келе сенімді қайтарымды қамтамасыз ете алады. «Мүлік пайдалы деп есептей отырып, ақша ағынының түсуі сізге бірдей актив түрін көбірек сатып алуға – көбірек жылжымайтын мүлік сатып алуға – немесе [жылжымайтын мүлік] пайдасыз болған кезде активтердің басқа түрлерін сатып алуға мүмкіндік береді», дейді Синтия Мейер, жылжымайтын мүлік инвесторларымен жұмыс істейтін Гладстоундағы (Нью-Джерси штаты) Real Life Planning компаниясының сертификатталған қаржылық жоспарлаушысы (CFP).
Жалға алған жылжымайтын мүлік дәл қазір жақсы инвестиция ма?
Егер сіздің қаржылық үйіңіз реттелсе, әсіресе пайыздық мөлшерлемелер көтеріледі, жалға берілетін мүлік ұзақ мерзімді жақсы инвестиция болуы мүмкін, дейді Мейер.
Жалға берілетін мүлік бастапқыда бірнеше доллар болса да, ай сайын табыс әкелуі керек. Сіз қарастырып жатқан мүліктің сізге сәйкес келетініне көз жеткізу үшін математиканы жасаңыз. Қаржы кеңесшісімен немесе жергілікті жылжымайтын мүлік сарапшысымен кеңесіңіз.
«Мен адамдардан көп сұрайтын бір нәрсе – бұл келісімнің қаржылық мағынасы бар ма? Маған бірдеңені көрсетпеңіз, мысалы, айына 300 доллар жоғалтады және мен сізге бұл жақсы идея деп айтуымды күтіңіз, өйткені олай емес шығар», - дейді Мейер. «Кем дегенде, жылжымайтын мүліктің таза баланстық құны болмауы керек.» Жалға берілетін мүлікті жүргізу көп жұмысты қажет етеді ме?
Сақтандыруды, үй иелерінің қауымдастығының жарналарын, коммуналдық қызметтерді, жарнаманы, тазалауды, уақыт өте келе жөндеуді, көтерілуді қоса алғанда, жалға берілетін мүлікті орнатуға көп нәрсе кіруі мүмкін. ипотекалық төлемдер және салықтар бірнеше маңызды факторлар болып табылады.
Кейбір жалға берілетін жылжымайтын мүлік иелері жылжымайтын мүлікке күтім жасау үшін басқару фирмаларын жалдайды Ай сайынғы жалдау ақысының 8%-дан 12%-ға дейін жиналды.
Инвестиция ретінде жалдамалы жылжымайтын мүлік нарығының өркендеп жатқан шыңында үйді айналдырудан гөрі баяуырақ, бірақ сенімді табыс көзі болуы мүмкін. Соңғы екі жылда үй құндылықтары көтерілгенімен, бұл қарқын баяулауда.
Жалға берілетін мүліктен қанша пайда табу керек?
Математика жасағаннан кейін және егер сіз мүлікті бірнеше жыл бойы ұстағыңыз келсе, тіпті «есікке шаққандағы» аз ғана пайда немесе бірлік уақыт өте келе құнды табыс көзі болуы мүмкін, дейді Мейер.
Мысалы, айына $100 таза пайда (бәрі төленгеннен кейін) қосылуы мүмкін. Егер жалдау ақысы әдетте жылына 3%-дан 5%-ға дейін көтерілсе, сіздің пайдаңыз да көтерілуі керек.
«20 жылдан кейін бұл өте күшті жалға беру қайтарымы», - дейді Мейер. «Ал бұған ризашылық кірмейді».
Сіз инвестициялық жылжымайтын мүлікке қандай несие аласыз?
Жалға берілетін жылжымайтын мүлік иелері өтініш бере алады үй иелері сияқты ипотека, бірақ өте маңызды айырмашылықтармен. Біріншіден, бастапқы жарна әдетте әлдеқайда көп.
Сарапшылардың пікірінше, несие берушілердің көпшілігі ипотекалық несие үшін шамамен 25% жеңілдік талап етеді. Бұл қарама-қайшы 6% дейін 7% соңғы жылдары үй иелері төлеген.
Несие берушілер жылжымайтын мүлікті жалдау ипотекасын кәдімгі ипотекаға қарағанда қауіпті деп санайды, себебі инвестордың жеке тұрғын үй несиесі қиын уақытта басымдыққа ие болуы мүмкін.
Инвестициялық жылжымайтын мүлікті қаржыландырудың ең жақсы жолы қандай?
Әрине, егер сіз барлық қолма-қол ақшаға жылжымайтын мүлікті сатып алсаңыз және буферге әлі де қаражатыңыз болса, бұл өте қолайлы. Есіңізде болсын, жылжымайтын мүлік «өтімсіз» актив болып саналады - оны тез қалтаңыздағы ақшаға айналдыра алмайсыз. Көптеген жылжымайтын мүлік инвесторлары ипотеканы талап етеді немесе қалайды.
Өтініш бермес бұрын, бюджетіңізді аяқтағаныңызға, оны қалай жасау керектігін зерттегеніңізге көз жеткізіңіз жалға алушыларды тарту және мүлікті басқару шығындары туралы нақты түсінікке ие болу.
Инвестициялық жылжымайтын мүлік үшін қандай несиелік балл қажет?
Несие берушілер қарыз алушыларға ең жақсы мөлшерлемелерді береді несие ұпайлары 760 немесе одан жоғары.
«Егер сіздің баллыңыз 680 немесе 700 болса, инвестициялық жылжымайтын мүлікке несие ала аласыз ба? Мүмкін, бірақ сіз көбірек пайыз төлейтін боларсыз », - дейді Мейер.
Жалға берілетін мүлікті қанша пайызбен алуға болады?
Байланысты. 2022 жылы пайыздық мөлшерлемелер көтерілген сайын, ескі жылжымайтын мүлікті сатып алу, оны жөндеу, жалдау ақысын көтеру, содан кейін басқасын сатып алу үшін сол жылжымайтын мүлікке қарыз алу стратегиясы қиындай түседі, дейді Мейер. Несие берушілер ипотека қиын уақытта төленетініне және екінші несие бермес бұрын сіздің мүлкіңізді мұқият тексеретініне кепілдік алғысы келеді.
Жалдамалы жылжымайтын мүлікті сатып алушылар «олардың саны мен пайыздық мөлшерлеме туралы жорамалдарына одан да мұқият болуы керек», - деп атап өтті Мейер. «Өйткені олар қайта қаржыландырып, меншікті капиталды шығара алмайды және егер мөлшерлемелер бір жарым жыл бұрынғыдан екі есе жоғары болса, бұл мүлік әлі де ақша ағынына оң әсер ете алмайды».
Дереккөз: https://finance.yahoo.com/news/rental-property-good-investment-everything-214552554.html