Цинциннати үшін тұрғын үй тығыздығы шараларын қабылдау әлі де кеш емес

Цинциннатиде көп пәтерлі тұрғын үй салуға мүмкіндік беретін өте қарапайым және пайдалы ұсыныс наурызда қабылданбады қалалық кеңесімен. ҰсынысКеңес мүшесі Лиз Китинг ұсынған қаланың кейбір бөліктеріндегі тығыздық шектеулерін аймақтарға бөлу ережелері арқылы тұрғын үй мен адамдарға көбірек мүмкіндік беретін еді. Ұсыныс бір отбасылық аймақтарды қозғамас еді, бұл ұсынысты өлтіретіндей көрінген қарсыластар тобында жоғалған нәрсе. Егер ол қабылданса, бұл ұсыныс Цинциннатиге қоныс аударатын жаңа адамдарға тұрғын үйді көбірек қамтамасыз ету арқылы пайда әкелетін еді. Жеңіліске қарамастан, қалада тұрғын үй бағасын қалай шешуге болатыны туралы пікірталас басталды, тұрғын үй көп немесе аз.

Цинциннатидегі шайқас маған өте таныс, бұл оқиға есіме оралады тығыздық үшін шайқас Бұл тұрғын үй нарығы 2008 жылғы апаттан кейін қалпына келе бастаған кезде басталды. Ғасырдың екінші онжылдығы басталғанда, ашуланған жалғыз отбасылық көршілер әртүрлі қызыл майшабақтармен тығыздыққа қарсы жиналды: жаңа тұрғын үй тым үлкен, тым кішкентай, ұсқынсыз болды. , тым биік және жарық пен ауаны жауып тастады. Сондай-ақ, жаңа тұрғын үйлер қаланың ағаш шатырын бұзады. Және, әрине, олар әрқашан мәмілені бұзушы ретінде ұсынатын нәрсе, бұл баспананы қол жетімді етпес еді. Жаңа баспана тым қымбат екенін айтты.

Қонақ редакциясы Cincinnati Enquirer журналында бірдей ойды білдіреді.

«Қазіргі уақытта жоғары тығыздықты аймақтарға бөлу тұрғын үй құнының төмендеуіне әкеледі деген болжамды растайтын деректер жоқ. Шындығында, тығыздық пен қолжетімділік көрсеткіштеріне қатысты зерттеулер, мысалы, Median Multiple (БҰҰ, Дүниежүзілік Банк және Гарвардтың Біріккен Тұрғын үй орталығы пайдаланады) керісінше шындықты көрсетеді. Орташа алғанда тығыздығы жоғары тұрғын үй қымбатырақ!»

Бұл дұрыс емес. Жақында бір зерттеу бар (Құрама Штаттардағы тығыздықты бақылау, үй бағасының өсуі және жалдау өсімі) бұл «көп жанұялық секторда біз тығыздықты бақылау мен жалдау ақысының өсуі арасындағы қарым-қатынас оң екенін байқаймыз: жеткізу шектеулеріне сәйкес тығыздық қатаң бақыланатын аймақтарда жалдау ақысы тезірек өсуде» екенін растайды.

Көбірек тұрғын үй туралы бұл дәлелді бұзатын бір нүкте (тығыздық дегеніміз не) емес жалпы бағалардың төмендеуі нәтижесінде жаңа тұрғын үй – жаңа жемпір немесе жаңа көлік сияқты – әрқашан бұрыннан бар өнімнен қымбатырақ болады. Сонымен, егер қосымша жаңа тұрғын үй түріндегі тығыздықтың өсуіне ғана қарасақ, орташа баға жоғары болады және бұл жоғары бағалар жалпы орташа мәнді жиі бұрмалайды. Дегенмен, жалпы алғанда, жаңа тұрғын үйлердің саны артқанда, жалпы және уақыт өте келе, а бағаға оң әсер етеді.

Бұл парасатты тұжырыммен қатар пәтерлердің кішірейіп бара жатқаны да бар. Неліктен? Өйткені қалада тұратындар мұны қалайды. Міне, мен не туралы жаздым бірлік өлшемі мен бағасы бірнеше жыл бұрын:

«Бірлік мөлшері азайып барады, өйткені жер тапшы халық тығыз орналасқан қалаларда өмір сүргісі келетіндер көбейіп келеді. Жер тапшы болған соң қымбатқа түседі. Қымбат жерді сатып алу және салу жердің құнын ұтымды ету үшін жалдау ақысы да жоғары болуы керек дегенді білдіреді. Шешім қандай? Кішігірім бірлік өлшемдері бұл мәселені шешеді, өйткені тұтынушылар шаршы футтарды төмен бағаға сатады, ал әзірлеушілер инвестициясынан бір шаршы фут үшін жоғары кіріс алады ».

Ақырында, және, мүмкін, ең маңыздысы, Китингтің ұсынысына жалғыз отбасылық көршілер қатты қарсы болды, олардың бірі редакцияда «пікірлер бойынша жүргізілген сауалнамалар жеке, ауласы бар жеке үйлер және балама ретінде, тығыз аудандардағы қалалық үйлер екенін көрсетеді. ыңғайлылыққа дейін жаяу қашықтықта орналасқан, бұл американдықтардың көпшілігі үшін қолайлы нұсқалар ».

Пандемияға дейін бұл жай ғана дұрыс емес еді. Фредди Мактың 2018 жылғы зерттеуі «Профиль өткен жазмен салыстырғанда олардың экономикалық жағдайы жақсарды деп есептейтін жалға алушылардың саны артып келе жатқанын анықтаса да, жалға алу туралы шешім қабылдауға шығындар барған сайын әсер ететінін анықтады». Иә, дұрыс, адамдар арзанырақ болғандықтан жалдамалы баспананы таңдады. Цинциннатидегі көп тұрғын үй оны арзанырақ етеді.

Және соңғы, бірақ, әрине, кем дегенде, Китингтің ұсынысындағы ешнәрсе бар бір отбасылық аймақтарға әсер етпейді. Олар неге сонша ренжіді? Бұл кез келген бөгде адамға анық; баспана тапшы және қымбат болған кезде бұл кедейлердің қалтасынан жоғары жалдау ақысы түріндегі ақшаны бір отбасылық үйлердің жоғары құнына аударуға әкеледі. Ашулы көршілер өздері тұрмайтын жерлердегі өзгерістерге қарсы болып көрінеді, өйткені бұл олардың үй құндылықтарына көмектеседі. Тұрғын үй тапшылығы қазіргі иелеріне инвестиция құнын алуға көмектеседі.

Жаман жаңалық, қазірдің өзінде тығыз аймақтардағы тығыздықтың қарапайым өсуін Цинциннатидегі ашулы, құқығы бар жалғыз отбасылы көршілер басып тастады. Бұл Сиэтл қалалық кеңесінің бірнеше жыл бұрын жасаған ашу-ызаға ұқсамайды, азайту тығыздық үшін аймақтарға бөлінген аумақтардағы тығыздық. Көршілер үшін бұл «жеңіс» оларды да осыған ынталандырады. Дегенмен, жақсы жаңалық - Цинциннати Сиэтлдің қателерінен сабақ алып, бәрібір өзгерістер енгізуге әлі де кеш емес. Егер Цинциннатидегі қалалық кеңес бұл сабақты алмаса, олар жұмсайтын ақшасы аз адамдарды, негізінен жалға берушілерді, алдағы жылдары бағаның өсуіне тап болады.