Бензинганың жылжымайтын мүлік подкастына қош келдіңіз. Бүгін бізде Райан Фрейзер, ол жылжымайтын мүлікке инвестициялау платформасының бас директоры Келген үйлер.
Тыңдау бұл эпизод of Жалқау үй иесі Бензингада.
Кевин Ванденбосс: Сонымен, Arrived дегеніміз не?
Райан Фрейзер: Бұл кез келген адамға жалға берілетін жылжымайтын мүлікке инвестиция салуды жеңілдететін платформа. Оның жұмыс істеу тәсілі - жеке тұлғалар жеке үйлердің акцияларын 100 доллардан 10,000 XNUMX долларға дейін немесе одан да көп мөлшерде сатып ала алады, бірақ сіз бұл мүлікке қанша инвестиция салғыңыз келсе де. Содан кейін келді, мүлікті басқарудың барлық жұмыстарына қамқорлық жасайды. Сонымен, мүлікті басқарумен немесе активті жалға беру операцияларымен айналысатындардың барлығы. Әсері - инвесторлар жеке жалға берілетін мүліктердің портфолиосын қалай құрғысы келетінін әлі таңдап, таңдай алады. Олар қалаған капиталдың кез келген дерлік мөлшерін инвестициялай алады және жылжымайтын мүлік бойынша әртараптандырады.
Содан кейін ол жерден пассивті инвестицияға айналады Келді басқаруға қамқорлық жасау.
Кевин Ванденбосс: Осы нақты жалға берілетін мүліктерге инвестиция салатын инвесторларға сұраныс қандай болды?
Райан Фрейзер: Менің ойымша, бұл біз үшін таң қалдырған нәрсе, бізде жылжымайтын мүлікке инвестиция салу және жеке үйлердің акцияларын сатып алу үшін 100 мыңға жуық адам тіркелді.
Менің ойымша, адамдарға жалға берілетін мүліктің үлесін сатып алу түсінігін түсіну үшін көп уақыт қажет болуы мүмкін деп ойладық. Бірақ менің ойымша, акциялардың және басқа да активтердің бөлшек акцияларына инвестициялау біршама қарапайым және танымал бола бастағандықтан, менің ойымша, адамдардың санасында олар түсінуге болатын орын бар деп ойлаймын.
Олар: «Жарайды, мен бұл мүліктің үлесіне ие бола аламын. Мен пропорционалды кірісті, жалға беруден түсетін ақша ағынын немесе меншігіндегі акциялардың санына қарай жылжымайтын мүлік құнының өсімін аламын. Бұл маған қанша инвестиция салатынымды және әртараптандыру мүмкіндігін көбірек бақылауға мүмкіндік береді».
Мен үшін және Arrived негізін қалаушылар үшін жылжымайтын мүлікке инвестиция салғысы келетін жеке тәжірибеміз шынымен де басты драйвер болды. Жиырма мен отыздың ортасында мен жай ғана қозғалдым. Біз ешқашан бір жерде болған емеспіз, жеткілікті ұзақ, 5, 10+ жыл бойына инвестициялаудың мағынасы бар, бұл шын мәнінде жылжымайтын мүлікке кез келген материалдық кірісті алу үшін транзакциялық шығындардың кедергісін еңсеру үшін қажет нәрсе. Сондықтан мен бұл туралы біраз уақыт сұрадым.
Неліктен ол соншалықты екілік болуы керек, сіз осы алғашқы төлемдер үшін бірнеше жылдар бойы үнемдейсіз, олар қазір алты санды құрайды, содан кейін сіз сол қалаға немесе сол мүлікке мәңгілікке немесе шынымен ұзақ мерзімді перспективаға берілгенсіз бе?
Бұл Arrived идеясы. Адамдарға жылжымайтын мүлікке ие болуды бастауға кедергі келтіретін бұл кедергілерді қалай қарастырамыз? Капитал, уақыт міндеттемелері және талап етілетін сараптама және кіруге кедергіні қалай төмендетеміз? Осылайша, егер сізде уақыт пен тәжірибе болса, бірақ сіз қалағаныңызша көп жылжымайтын мүлікті әртараптандыру үшін капиталдың көлемі болмаса, Arrived сізге мұны жеңілдетеді.
Сізде жаңа нарықтарға инвестиция салуға және сол жерде қатысуға уақыт жоқ және сіз әртараптандыру мүмкіндігін алғыңыз келеді. Arrived бұл сценарийге де қадам жасай алады. Бұл шын мәнінде адамдарды капиталға уақыт пен тәжірибені инвестициялаудан сақтайтын және оны бастауға өте ыңғайлы ететін негізгі тау жыныстарының үш түрін алу туралы.
Кевин Ванденбосс: Сіз бұл инвестицияларды аккредиттелмеген инвесторларға қалай ұсына аласыз?
Райан Фрейзер: Бұл Arrived-тің өте маңызды бөлігі болды. Arrived миссиясы - бұл инвестициялар жалға берілетін жылжымайтын мүлікке инвестиция салғысы келетін кез келген адам үшін қолжетімді екеніне көз жеткізу. Бұл елдегі адамдардың тек 7%-ы негізгі тұрғылықты жерінен тыс мүлікке инвестицияларды иеленеді.
Бұл инвестициялай алатын адамдар саны бойынша үлкен алшақтық.
Мұның бір бөлігі өнім тәжірибесі негізінде жұмыс істеу болды. Осылайша, акцияларды сатып алу мүмкіндігі инвестицияларды басқарудың көбірек еңбек жағын өз мойнына алды, осылайша көп адамдар инвестициялауға ыңғайлы болады.
Бірақ екінші бөлігі аккредиттелмеген инвесторлардың инвестициялай алатындығына көз жеткізу болды, яғни таза құны 1 миллион доллардан асатын немесе жылдық табысы 200 мың немесе 300 мың доллардан жоғары емес адамдар. Мұны істеу үшін ӘКК-мен бір жылға жуық жұмыс істеу және бұл модельді A+ ережесіне сәйкес қабылдау, ол негізінен жеке үйді IPO-ға шығару процесін құрды. Arrived платформасы бүгінгі күні осы жеке үйлердің IPO-ларын жүргізуге арналған платформа болып табылады. Біз A+ регламентіне сәйкес процестен өттік, онда ӘКК біздің ұсыныстарымызды қарап, оларды қол жетімді ету үшін біліктілігін берді.
Инвестицияларды аккредиттелмеген инвесторларға қолжетімді етіп жатқан кез келген уақытта, ашу үшін әлдеқайда жоғары жолақ бар. Сонымен, біздің веб-сайтта әрбір мүлік үшін қол жетімді көптеген ашулар бар. Тәуекел факторлары, қаржы сияқты нәрселер, нәтижесінде біз ӘКК-де қаралатын мүліктерімізге жыл сайынғы аудиттелген қаржылық есептілікті ұсынамыз.
Сондықтан біз бұл процесті өтуге, оның кеңінен қолжетімді екеніне көз жеткізуге уақыт бөлдік. Бұл ұсыныстарды осылай құрылымдау өтімділіктің кейбір нұсқаларын ұсынады, онда адамдар уақыт өте келе өз инвестициялары бойынша өтімділікке қол жеткізе алады, егер олар да қаласа.
Шынында да, бұл екі нәрсе, аккредиттелмеген инвесторларды қолдау және біз қазір құру процесінде жатқан кейбір болашақ өтімділік нұсқаларына қолдау көрсету, біз өнімді жобалағанда және ӘКК-мен жұмыс істегенде, неге бұл реттеу A+ жолына түстік.
Кевин Ванденбосс: Неліктен біреу бұл нарыққа енді кіргісі келеді? Тұрғын үй нарығының құлдырауы мүмкін деп алаңдайсыз ба?
Райан Фрейзер: Менің ойымша, бұл соңғы 18 ай ішінде нарықта қызықты уақыт болды деп ойлаймын, өйткені біз COVID пандемиясын бастан өткердік және біз тұрғын үй нарығына көптеген әсерлер болғанын көрдік. олар тұрған осы қалалық орталықтардан көшіп кетті, олар бағалайтын көбірек кеңістікті бағалай отырып, өзегінен аздап сыртқа жылжиды және олар үй сатып алуға, ақша жұмсауға, сатып алуға дайын немесе олар сапасын іздейді.
Жалға берілетін үйлер, олар бұрын тұрып жатқан көппәтерлі үйлерден ерекшеленетін көбірек орын ұсынады, ФРЖ пайыздық мөлшерлемелерді бұрыннан бері ең төменгі деңгейге дейін, қорлар мөлшерлемесі бойынша нөлге дейін өзгертті. Бірақ біз ипотекалық несие мөлшерлемелері 3% -дан төмен түсіп жатқанын көрдік және басқа факторлардың арасында бұл екі нәрсе шынымен де тұрғын үй нарығының тез өсуіне, бағаның өсуіне себеп болды.
Біз бағаның өсуін көрдік, бұл ұзақ мерзімді перспективада тұрақты емес болуы мүмкін, жылына 15% - 20% + бағаның өсуі. Бұл жай ғана біз тұрғын үй нарығында немесе бір отбасылық өмірде қарастырғанымыз емес, ол орташа есеппен алынған, тарихи түрде жылына 4% бағаның өсуі сияқты.
Біздің ойымызша, бүгінгі нарықта мұндай тенденциялар мен өзгерістердің кейбір түрлері қалыптаса бастағандықтан, біз өзімізді сол тарихи орташа деңгейге қайта оралғанымызды көретін шығармыз. Біз ФРЖ инфляция тұрғысынан көріп отырғанымызды өтеуге тырысу үшін пайыздық мөлшерлемелерді арттырғанын көрдік. Менің ойымша, бұл қарыз алу құнын 12 ай бұрынғыға қарағанда әлдеқайда жоғары етіп көрсетеді. Бірақ менің ойымша, біз он жыл бұрынғыдан әлдеқайда төменміз. Сондықтан, менің ойымша, нарық әлі де баға белгілеуде, бұл тұрғын үйдің қолжетімділігі үшін нені білдіреді және нарық қалай жауап береді.
Біздің көзқарасымыз бойынша, біз әлі де бір отбасылық кеңістікке инвестиция салуға өте қуаныштымыз. Менің ойымша, сізде бар активке, енді ғарышқа көшкен институционалдық инвесторларға, сізде көбірек ұсыныс қосуды қиындататын кейбір нәрселер бар, жұмыс күшінің жоғары құны, жоғары құны бар. материалдар.
Сізде соңғы екі жылда осы тарихи төмен пайыздық мөлшерлемелерді құлыптаған адамдар бар. Енді сізде нарыққа көбірек ұсыныстың түсуіне жол бермейтін осындай пайыздық мөлшерлеме бар. Адамдар өз үйлерін және оған байланысты ипотекалық мөлшерлемелерді беруге дайын емес.
Сондықтан тұрғын үй нарығында әлі де үлкен икемділік бар деп ойлаймыз. Біздің ойымызша, біз үлкен тұрғын үй құлдырауын көреміз деп күтпейміз, бірақ бағаның жылдам өсуі қалыпты бастапқы деңгейге қайта оралады деп күтеміз. Тұтастай алғанда, біз жеткізілген өнімдер туралы, үйлердің акцияларына инвестициялау және жеке үй сатып алу туралы ойлаған кезде, біз оның доллар құнының орташа мәніне қол жеткізуге мүмкіндік беретінін түсінеміз, бұл ай сайын, тоқсан сайын инвестициялық долларларды біртіндеп қосу мүмкіндігі. , немесе жылжымайтын мүлікке тікелей иелік ету бұрын ешқашан мүмкін болмаған жылдық негізде. Және, әрбір үй - бұл үлкен қаржылық шешім. Сіз мұны шынымен тарата аласыз.
Менің ойымша, бұл нарықты уақытты анықтауға тырысудың маңыздылығын азайтады, өйткені менің ойымша, бұл әрқашан өте қиын және сізге уақыт өте келе долларлық шығындарды азайтуға және әртүрлі қалалар мен уақытта әртараптандыруға мүмкіндік береді. Кейбір тәуекелдерді азайтуға көмектесіңіз.
Кевин Ванденбосс: Үй бағасының өсуімен қатар, біз кейбір аймақтарда жалдау ақысының жоғары қарқынмен өскенін байқадық. Сіз мұны қайда көріп тұрсыз?
Райан Фрейзер: Менің ойымша, сіз рента инфляцияға сәйкес келетінін байқасаңыз, инфляция экономикалық белсенділікке байланысты. Менің ойымша, біз көріп отырған инфляцияның кейбірі жеткізу тізбегінің кейбір мәселелерімен көбірек байланысты, менің ойымша, бұл қазіргі экономикалық ортаны қиындататын нәрселердің бір бөлігі. Бірақ, жалпы алғанда, біз жалға алулар осыған байланысты болуы мүмкін деп ойлаймыз.
Есте сақтау керек тағы бір нәрсе, егер пайыздық мөлшерлемелер көтеріле берсе немесе тіпті олар тұрған нүктеде қалса, бұл ай сайынғы ипотекалық төлемнің салыстырмалы қолжетімділігін немесе сіз тұратын жылжымайтын мүліктің түрін өзгертеді. жалға алумен салыстырғанда. Көбінесе бұл заттар қандай да бір тепе-теңдік нүктесінде жұмыс істейді. Мен өткен аптада пайыздық мөлшерлемелер көтерілгендіктен, негізгі резиденцияны иелену құнын арттыратын мақаланы көрдім. Осылайша, бұл көбірек адамдардың жалға алуға шешім қабылдауына себеп болады, өйткені олар қол жетімді бағамен келіседі. «Мен тұрғым келетін осы үй үшін айына қосымша 700 доллар төлегім келе ме, әлде тағы бір-екі жылға жалға алып, ақша үнемдеймін бе?»
Сондықтан, менің ойымша, бұл түрлер жалға беру нарықтарының қайда қозғалатынын белгілейді. Бірақ жалға беру нарықтары біршама көтерілген сияқты.
Кевин Ванденбосс: Дәл қазір ерекше тартымды болып табылатын нарықтар бар ма?
Менің ойымша, біз нарықтарға қараған кезде, біз халық деректеріне қарайтын қарапайым деңгейде өсу қай жерде екенін қарастырамыз\ сол қалаға көшушілердің көбеюін байқаймыз ба? Бұл өмір сүруге қолайлы жерлер ме, оларда үлкен және жеткілікті инфрақұрылым бар ма? Біз бүгін ең жақсы 100 қаланың кейбірін қарап жатырмыз, біз 19-ға кірдік. Және біз тез арада көбірек қалаларды қосуды жалғастырамыз. Жыл соңына дейін 40-қа жетеміз деп ойлаймын. Сосын жай ғана кейбіреулерін атай отырып, біз адамдар табиғи түрде ойланбайтын кейбір қалаларды қалаймыз, өйткені менің ойымша, бізде болған кейбір қалалар бар, айталық, Нэшвиллді жаңа ғана көрді. халықтың өсуі және сол нарыққа үлкен мәдени қызығушылық.
Бірақ содан кейін халық санының жылдам өсуін байқайтын келешек қалаларға ұқсайтын басқа нарықтар бар, бірақ олар ең жақсы 100 қаламен салыстырғанда ең жақсы 25 қалаға жақын болуы мүмкін. Біз Арканзастың солтүстік-батысындағы Фейетвиллді, Бентонвиллді қарастырамыз. , Уолмарттың штаб-пәтері сол жерде орналасқан осындай күшті экономикалық өсім бар жерде.
Содан кейін Walmart үшін кеңселері бар барлық корпоративтік серіктестер. Олар аймаққа бір тонна инвестиция салып жатыр. Нәтижесінде біз жалға берілетін жылжымайтын мүлікке сұраныстың жоғары екенін байқадық. Сондықтан бұл қызықты нарық деп ойлаймын. Индианаполистің күшті, іргелі экономикасы бар және менің ойымша, Чикагодан кейбір көші-қон үлгілері бар деп ойлаймын, бірақ бұл біз мұқият қадағалап, инвестициялай бастаған нарық болды. . Содан кейін Теннессидегі Чаттанугада бұл жақсы қашықтағы жұмысқа айналды, сол аймақтағы бүкіл хаб елдегі ең жылдам интернетке ие, бұл сол аймаққа көшіп жатқан қашықтағы жұмысшылар үшін тамаша факт. Бірақ менің ойымша, сіз олардың бірнешеуін көріп отырсыз. Сәл кішірек, бірақ өсу үшін үлкен әлеуеті бар келешекте келе жатқан қалалар, біз бірнеше активтерді қосып, инвесторлар үшін қолжетімді етуге қуаныштымыз.
Кевин Ванденбосс: Сіз инвестиция салатын үйлерді таңдауға не кіреді?
Райан Фрейзер: Веб-сайтқа кіретін адамдар көбінесе жаңа үйлер және жоғары сапалы жылжымайтын мүлік және жалға берілетін үйлер екенін байқайды. Біздің ойымызша, олар техникалық қызмет көрсетуді қажет етпейтіндіктен, бүкіл кезең ішінде ақша ағынының күшті мүмкіндіктерін қамтамасыз етеді. Біздің мүліктеріміздің көпшілігі 2010 жылдан жаңа. Кейінге қалдырылған техникалық қызмет көрсету немесе басқа ештеңе жоқ. Ал егер біз ескі үйді сатып алатын болсақ, біз оларды платформада қолжетімді етпес бұрын, әдетте, кез келген күрделі жөндеу немесе жөндеу жұмыстарын жасаймыз.
Тағы да, бұл күшті және тұрақты ақша ағындарын қамтамасыз етуге тырысу. Жалға берілетін мүліктің үлкен ұтысы - бұл дивидендтер, біздің жағдайда ақша ағынына тұрақты қол жеткізу. Сондықтан біз бұл дивидендтерді тоқсан сайын төлейміз. Біздің жылжымайтын мүліктеріміз үшін біз орташа есеппен жылына 3%-дан 7%-ға дейін төлеп жатырмыз. Бұл жай ғана нарыққа байланысты және мүмкін, мүлікте қаншалықты левередж бар.
Адамдар шынымен де жалға берсін де, алмаса да керемет баспана алғысы келеді. Қандай да бір себептермен, менің ойымша, техникалық қызмет көрсетуді кейінге қалдыру үрдісі көбірек болды. Осы нарықтардағы әлеуетті жалға берушілермен бар қасиеттерді бөліскенде, бұл бізді бірегей активке айналдырады деп ойлаймын.
Уақыт өте келе Arrived активтің кез келген түріне қолдау көрсете алады. Біз жалғыз отбасының осы сегментіне шынымен сенеміз және адамдарға әртараптандыруға мүмкіндік беру үшін қалаларды қосуға тырысамыз, бірақ болашақта біз жаңа актив түрлерін қосамыз.
Кевин Ванденбосс: Келген үйлерді не күтіп тұр?
Райан Фрейзер: Дүкенде бір тонна бар. Менің ойымша, біз инвесторлар үшін қол жетімді етуді қуантатын нәрселердің бірі - Airbnbs сияқты қысқа мерзімді жалға алу мүмкіндігі.
Көптеген адамдар Airbnb және VRBO және қысқа мерзімді жалға алу тәжірибесін пайдалана алды. Бірақ иелік жағынан ұзақ мерзімді жалға алудан өте аз, тіпті одан да азы осы экономикалардың иелік бөлігіне хост ретінде қатыса алды және осы қысқа мерзімді жалға беру объектілерінің иесі болуы мүмкін экономикаға қол жеткізе алды.
Біз инвесторлар үшін қысқа мерзімді жалға беру экономикасына қол жеткізу үшін ұзақ мерзімді жалға беруден де жоғары болатын ағымдағы, уақытша міндеттемелерді шеше аламыз деп ойлаймыз. Міне, біз осы жаздың аяғында жақын арада келеміз.
Кевин Ванденбосс: Инвесторлар платформада қол жетімді болғаннан кейін осы жаңа мүліктерге қол жеткізе алатынына көз жеткізудің ең жақсы жолы қандай?
Райан Фрейзер: Ең жақсы әдіс - тіркелу және тіркелгі жасау Келген үйлер және сіз мұны біздің веб-сайт арқылы жасай аласыз.
Мұны істегеннен кейін сіз жаңа активтер пайда болатын жаңа жылжымайтын мүлік туралы хабардар аласыз және сіз қашан дұрыс уақытты немесе инвестициялауға дұрыс жылжымайтын мүлікті шеше аласыз.
Жылжымайтын мүлік өз жұмысын жалғастырды, ол жалпы тарихи түрде тұрақты ақша ағынын, тұрақты мүліктің құнын, уақыт өте келе өсуді және жақсы инфляцияны хеджирлеуді ұсынады. Ал егер сіз активке ұзақ мерзімді, көп жылдық көзқараспен кіре алсаңыз, онда бұл нәрселер сақталады.
Меншік құнының төмендеуін байқасақ та, сізде әлі де жалпы кірістерге тұрақтылықты қамтамасыз етуге көмектесетін үлкен ақша ағыны болады. Менің ойымша, осы заттарға және жылжымайтын мүліктің атрибуттарына байланысты, көптеген адамдар соңғы екі айда жылжымайтын мүлік портфолиосына көбірек қосуға қызығушылық танытты.
Біз шынымен де адамдар инвестициялау үшін жеткілікті активтерді дайындап жатқанымызға көз жеткізуге тырыстық. Жоғарыда айтып өткенімдей, бізге 100 мыңға жуық адам келіп, тіркеліп, есептік жазбалар жасап, жылжымайтын мүлікке инвестиция сала бастады. Біз соңғы екі айда 20 миллион доллардан астам жалға берілетін жылжымайтын мүлікті қаржыландырған шығармыз. Әр апта сайын біз инвесторларға ілесу үшін бірнеше жаңа жылжымайтын мүлікті дайындап жатырмыз. Ал әзірше біз қазір тұрған қалалардан не сатып алатынымызды таңдаймыз, айына 50,000 0.1 жылжымайтын мүлікке кепілдік береміз және олардың XNUMX%-дан азына ұсыныстар жасаймыз. Содан кейін, біз жеңетіндер - бұл адамдарға қол жетімді ететін қасиеттер.
Бензинадан көбірек біліңіз
Акцияларыңыз туралы нақты уақыттағы ескертулерді жіберіп алмаңыз - қосылыңыз Benzinga Pro Тегін! Ақылдырақ, жылдамырақ және жақсырақ инвестициялауға көмектесетін құралды қолданып көріңіз.
© 2022 Benzinga.com. Бензинга инвестициялық кеңестер бермейді. Барлық құқықтар сақталған.
Дереккөз: https://finance.yahoo.com/news/platform-makes-easy-anyone-invest-161133234.html