Текшелер үлгілі үйдің жанында «REIT» (Жылжымайтын мүлікке инвестициялау сенімі) аббревиатурасын құрайды.
Getty
Ипотекалық REITs барлығы кірістілік қисығына қатысты. Олар жоғары деңгейде (30 жылдық мөлшерлемелер) пайыздарды төлейтін ипотеканы сатып алу үшін төменгі деңгейде (60-дан 30 күнге дейін LIBOR) қарыз алады, содан кейін айырмашылықты акционерлерге дивиденд ретінде таратады, деп түсіндіреді. Тодд Шейвер; мұнда, редакторы Bull Market есебі — және үлес қосушы MoneyShow.com — табысқа бағытталған инвесторлар үшін ипотекалық REIT үштігін қарастырады.
Қалыпты жағдайда бұл мәңгілік қозғалыстағы кассалық машина. Тіпті қазірдің өзінде, қысқа мерзімді қарыз алу мен ұзақ мерзімді несиелік мөлшерлемелер арасындағы спрэд ыңғайсыз тарылған кезде, осы портфельдерді басқаратын адамдар әлі де жарты немесе екі пайыздық тармақты сығудың жолдарын табады.
2019 жылы қисық толығымен төңкерілгенде, бұл спрэд 0.55% дейін төмендеді. . . әлі де оң және қолма-қол ақшаның қозғалысын сақтау үшін жеткілікті. Қиын кезеңдерден өту үшін осының бәрі қажет. Содан кейін, спрэдтер қайтадан кеңейе бастағанда, дистрибуциялар тез көтеріледі. Кірісімді құлыптау уақыты - қисық инверттелген кезде. Егер тарих қандай да бір нұсқау болса, сіздің кірісіңіз тоқсан немесе екіге әсер етуі мүмкін, бірақ сіз оны білмей тұрып, сіз жылына 8-10% табыс табасыз.
Жетекші ипотекалық жылжымайтын мүлік инвестициялық тресі AGNC инвестициялары (AGNC) бір апта бұрын екінші тоқсанның нәтижелерін жариялады, бұл бір жыл бұрынғы 315 миллион доллармен салыстырғанда 36 миллион доллар кірісті құрады, бұл өткен жылмен салыстырғанда 232% жоғары. Компания 435 миллион долларға немесе 0.83 долларға қарсы 400 миллион доллар немесе бір акция үшін 0.76 доллар пайда немесе операциялардан түскен қаражат (FFO) жариялады.
Ипотекалық REIT баланстық құны өткен тоқсанның соңындағы 11.43 доллармен салыстырғанда тоқсан ішінде бір акция үшін 13.12 долларға дейін төмендеді. Бұл агенттік ипотекалық бағалы қағаздар нарығындағы әлсіздікке және құлдырау қаупінен туындаған жоғары қысқа мерзімді мөлшерлемелерді күтуге байланысты болды, мұның бәрі тоқсан ішінде пайыздық мөлшерлеменің айтарлықтай жоғары құбылмалылығына әкелді.
Фирма тоқсанды 61 миллиард доллар портфелімен аяқтады, 44 миллиард доллар агенттіктік ипотекалық бағалы қағаздармен, 16 миллиард долларлық ипотекалық есеп айырысулар үшін форвардтық сауда-саттықтар болып табылатын жарияланатын ипотекалық позициялармен және 2 миллиард долларлық несиелік тәуекелді аударумен. және агенттік емес бағалы қағаздар.
30 жылдық ағымдағы купон MBS мен 10 жылдық қазынашылық нота арасындағы кіріс айырмашылықтары бір жыл ішінде 100 базистік тармаққа кеңейді және тоқсанды 140 базистік тармақтың спрэдінде аяқтады. Мұндай спрэдтер ұзақ уақыт бойы болған жалғыз басқа уақыт 2008 жылғы Ұлы рецессия кезінде болды, ал AGNC сияқты ипотекалық REIT үшін кеңірек спрэдтер ұзақ мерзімді перспективада табыстың өсуіне әкеледі.
Тарихи түрде мұндай жағдайлар сатып алудың керемет мүмкіндіктері болып табылады және Федералдық резерв ақша-несие саясатының қолайлы құралы балансты қысқарту емес, федералдық қорлардың мөлшерлемелерін түзету екенін түсіндірді. Осылайша, MBS агенттігінің таза жеткізілімі 700 миллиард доллар ауқымында қалады, бұл оны AGNC сияқты фирмалар үшін өте тартымды етеді.
AGNC YTD 18%-дан астамға және қазан айындағы ең жоғары деңгейінен 25%-ға төмендеді, пайыздық мөлшерлеменің көтерілуі оның баланстық құнына әсер етті. Бұл ағымдағы кірістілікті 11.4%-ға итермеледі, ал акциялар баланстық құннан бар болғаны 10% үстемемен саудаланады, бұл оны кіруге тамаша мүмкіндік жасайды. 10 миллиард доллар қолма-қол ақша мен 44 миллиард доллар қарыздан тұратын сенімді өтімділікпен, ол осы мүмкіндіктерді барынша пайдалану үшін жақсы жағдайға ие болып қалады.
Ең ірі ипотекалық жылжымайтын мүлікке инвестициялық тресттердің бірі, Annaly Capital Management
Көптеген mREIT сияқты, Annaly тоқсан ішінде баланстық құнының 13% төмендегенін көрді, нәтижесінде спредтер кеңейгендіктен және пайыздық мөлшерлеменің құбылмалылығы операцияларды жалғастыра бергенде 9.6% теріс экономикалық кіріске әкелді. Дегенмен, компания жоғарғы және төменгі сызықтарда жұлдызды соққыға ие болды және дивидендтерден 135% асып түсетін пайда тапты.
Аннали тоқсанды 82 миллиард доллар портфелімен аяқтады, өтімділігі жоғары агенттік портфелі 75 миллиард долларды құрады. Тұрғын үй портфелі 4.8 миллиард долларды құрады, бұл 10%-ға өсті, одан кейін Ипотекалық қызмет көрсету құқығы портфелі 1.7 миллиард долларды құрады, бұл өткен жылмен салыстырғанда 41%-ға артып, оны MSRs YTD сатып алушыларының төртінші орынына айналдырды, бұл туралы біз бұрын талқылағанымыздай, пайыздық мөлшерлемелердің өсуінен айтарлықтай хеджирлеу.
Бұл компания үшін оқиғаға толы тоқсан болды, құны 2 миллиард доллар болатын бес несиелік секьюритилендіруді жауып, оны Prime Jumbo және Expanded Credit MBS банктік емес ең ірі эмитентіне айналдырды. Тұрғын үй-несие тобы 500 миллион долларлық несие құралын қосты, ал MSR платформасы тағы 500 миллион долларды жауып тастады, содан кейін мамыр айында 740 миллион доллар тұратын жай акциялардың қайталама ұсынысы компания үшін көп өтімділікті құрады.
Тоқсандағы қиын жағдайға қарамастан, Федералдық ақша-кредит майданындағы айқындық, тарихи тартымды спрэдтермен бірге болашақта жалпы кірісті жоғарылатуы керек. YTD 14% құлдырағаннан кейін Annaly акциялары 12.8% кірісті қамтамасыз етеді, тамаша дивидендтерді өтейді, сонымен бірге брондау үшін пайдалы сыйлықпен сауда жасайды.
Ритм капиталы (RITM), бұрын «Жаңа тұрғын үй инвестициясы» ретінде белгілі, екінші тоқсандағы нәтижелерін жариялады, бір жыл бұрынғы 1.3 миллион доллармен салыстырғанда 450 миллиард доллар кіріс жариялады, бұл өткен жылмен салыстырғанда үш есе дерлік өсті. Тоқсандағы пайда 145 миллион доллар немесе бір акцияға 0.31 доллар деңгейінде күшті болып қалды.
Жылжымайтын мүлікке арналған инвестициялық трест тек атауы мен акция белгісінен тыс өзгерістердің көптігін ашты, ең маңыздысы Fortress Investment Group сыртқы менеджерімен келісімшартты бұзу болды. Алдағы уақытта Rithm іштей басқарылады және нәтижесінде Fortress-пен келісімді бұзу үшін 325 миллион доллар төледі, бұл жыл сайын 60 миллион доллар үнемдеуге әкеледі.
Бұдан басқа, Rithm шығындарды үнемдеу және тиімділікті арттыру үшін көптеген басқа қадамдарға қол жеткізді, әсіресе жылдық жалпы және әкімшілік шығындар 2.2 миллиард доллардан 1.9 миллиард долларға дейін төмендеген ипотекалық бизнесінде. Компания өзінің бастапқы бизнесіндегі капиталды 2 миллиард доллардан бар болғаны 650 миллион долларға дейін қысқартты, бұл акционерлер үшін пайдаланылған капиталдың жалпы табыстылығын жақсартты.
Фирманың өз портфелін шығарылымдар, MSR, компаниялар және активтерді тамаша үйлесімімен қайта теңгерімдеуге деген көзқарасы баланстық құнның QQ 2.2%-ға ғана төмендеуіне әкелді. Бұл Rithm-ті жетекші mREITs арасында ерекше етеді, олардың көпшілігі пайыздық мөлшерлемелердің өсуі, кірістілік қисығының инверсиясы, жылжымайтын мүлікті сатудың баяулауы және келе жатқан рецессия жағдайында баланстық құндылықтардың күрт төмендеуіне әкелді.
Rithm компаниясының ипотекалық қызмет көрсету құқықтары (MSR) портфелі тоқсан ішінде төленбеген негізгі қарыз қалдықтарында 623 миллиард долларды құрады, пайыздық мөлшерлемелердің өсуі мен қазынашылық кірістілік нәтижесінде 515 миллион доллар пайда болды. Қызмет көрсету сегменті 620 миллион доллар табыс әкелді және қазіргі уақытта бәсеңдеу кезеңінде тұрған бастапқы бизнеске қарсы сенімді хеджирлеуді білдіреді.
Бір жыл бұрынғы 26 миллиард доллармен салыстырғанда 19 миллиард долларға төмендеуіне байланысты трасттың пайда болу сегментіндегі шығындар өткен тоқсанмен салыстырғанда шамалы 23 миллион долларды құрады. Сегмент, алайда, бір жыл бұрынғы 1.95% салыстырғанда, 1.42% деңгейінде сатылым маржасының тұрақты жақсаруын көруді жалғастыруда. Тағы да, компания шығындарды азайтуға тырысады.
Акция маусым айындағы төменгі деңгейден айтарлықтай көтерілгеннен кейін де, YTD 7% -дан астам төмендеді. Rithm Capital 10%-ға жуық кірістілікпен, дивиденд бойынша жақсы жабумен, соңғы тоқсандардағы елеулі құндылықпен және синергетикалық табыстармен болашақ табыстарға тамаша мүмкіндік береді, өйткені оның әртүрлі операциялық компаниялары ішкі басқару құзырында болады. Болашақ жарқын болып көрінеді. Біз Менеджментке сенімдіміз және алдағы 12.28-1 жылда 2 доллар баланстық құны жасөспірімдердің ортасына дейін өсетініне сенімдіміз.
Дереккөз: https://www.forbes.com/sites/moneyshow/2022/08/18/lock-in-high-yields-with-mortgage-reits/