Ипотека мөлшерлемесінің қозғалысы тәуелсіз және тез айналуы мүмкін

4 пайыздық ипотекалық мөлшерлеменің 7 пайызға жылдам көтерілуі тұрғын үй нарығына қатысты алаңдаушылық тудырды. Дегенмен, тұрғын үй жылжымайтын мүлік нарығы акциялар мен облигациялар нарықтарына қарама-қайшы келетін өз циклдерін жасайды. Бұл тәуелсіздік жаңа және бар үйлерге сұраныс пен ұсынысқа назар аударудан туындайды.

Одан кейін жылжымайтын мүлікті несие берушілер бар. Олар негізгі болып табылады, өйткені сатып алулардың көпшілігі ұзақ мерзімді қарыздар арқылы жоғары левереджге ие. Тұрғын үйдің (кепілзаттың) денсаулығы мен бағасының беріктігі және қарыз алушылардың несие сапасы (жұмыспен қамтудың ағымдағы факторларымен бірге) несие берушілердің ипотека беруге дайындығының маңызды факторлары болып табылады.

Ипотека мөлшерлемесі Уолл-стриттің енетін орны болып табылады. Несие берушілер ипотеканың көпшілігін сататындықтан, ағымдағы пайыздық мөлшерлемелер мен инвесторлардың сұранысы ұсынылатын мөлшерлемені анықтайды.

Бүгінгі ипотекалық несиенің мөлшерлемесін түсіну үшін артқа қараңыз

Жылжымайтын мүлік циклдері ұзақ болуы және әртүрлі сипаттамаларға ие болуы мүмкін болғандықтан, тарихты қарау «Ипотека мөлшерлемелері келесі бағытты қайда бағыттайды?» Деген сұрақты шешудің жақсы жолы болып табылады. Сонымен, төменде 1950 жылдан басталатын айлық график берілген.

Неге сонша артта? Өйткені 1950 жылдардың басында тұрақты, төмен инфляция және сәйкес келетін облигациялар кірістілігі бар жақсы экономика болды. Соғыстан кейінгі кезеңде тұрғын үй мен сауданың дамуы жақсы болды. Тұрғын үй ипотекасы онжылдықты шамамен 4% деңгейінде бастады. Содан кейін инфляцияның өсуі басталды.

Ең алдымен, 1959 жылғы шеңберді қарау керек, онда мөлшерлеме алғаш рет 6% -ға дейін көтерілді - бүгінгі ипотекалық мөлшерлемемен салыстыруға болады. Деңгей маңызды болды, өйткені инвесторлар тарихи түрде ұзақ мерзімді облигациялар үшін 6% кірісті қауіпсіз деп санады. Алайда, 1959 үй сатып алушылар бұл көрсеткішті шектен тыс деп санады. Сондықтан, 6% мөлшерлеме келесі алты жылда 5-1/2% аймағында қалып, ұстай алмады.

Содан кейін фанфарсыз 6% серпіліс келді, содан кейін төрт жыл бойы тұрақты түрде қызыл аймаққа дейін көтерілді - 9% -дан 10% деңгейіне дейін. Бұл бүгінгі тарифтер де осындай деңгейге жетуі мүмкін дегенді білдіре ме? Мүмкін емес. Бұл айтарлықтай 4% өсу 5-1/2% деңгейінде басталды. Бүгінгі 4% өсім 2-1/2% -дан 3% -ға дейін басталды. Әрбір көтерілу әсіресе бүгінгі күннің жылдамдығымен ерекше атап өтілді. Мұндай қадамдар инвесторлардың қызығушылығын (ақша ұсынысының жоғарылауы) және үй сатып алушының алаңдаушылығын тудыратындықтан (ақшаға сұраныстың төмендеуі), өсу міндетті түрде төбеге жетеді.

Тарихтағы жоғары инфляцияның шайқасы

Төмен-7% деңгейінде тұрғаннан кейін, мөлшерлеме қайтадан көтерілді - бұл жолы 10% -дан 9% деңгейіне дейін жеткеннен кейін бес жылдан кейін 10% жетті. Қайтадан, ол қайта төмендеді, бірақ тек 9% деңгейіне дейін.

Ақырында, төрт жылдан кейін 1979 жылы стагфляция мен гиперинфляция қатты алаңдаушылық тудырғандықтан, бұл көрсеткіш тез өсу үшін 10%-ды оңай бұзып, 18%-ға дейін жетті.

Бұл тарихты бүгінгі ипотекалық мөлшерлеме ортасы үшін пайдалану

Біріншіден, бүгінгі 7% деңгейі оны ставкалар төмендеген кездегі салыстырмалы 20 жылдық деңгеймен салыстыру арқылы ешқандай анықтама бермейді.

Ең бастысы, 7%-ға дейінгі көрсеткіш жоғарыда талқыланғандармен салыстырылады. Айырмашылығы жоғары жылдамдықта. Ең бастысы, көлемі де, жылдамдығы да одан әрі өсуді болжамайды. Оның орнына, бұрын болғандай, бас көтеру кенеттен аяқталады және керісінше. Неліктен? Өйткені, қарыз алушылар қолдарын бұлғап жатқанымен, несие берушілер мен инвесторлардың тәбеті ашылады. Сонымен қатар, сату процесіне қатысатындардың барлығы сатып алушылардың алаңдаушылығын жоюға көмектесетін стратегияларды әзірлейді (мысалы, төмендетілген бастапқы төлемдер, реттелетін ипотекалық мөлшерлемелер және төмендетілген алдыңғы тарифтер). Ақырында, несие берушілер арасында күшті бәсекелестік күші бар.

Бұл нарықта болашақ үй сатып алушы мен жалға берушінің көзқарасы да өзгереді. Бұрынғы сатып алмағандар өз көзқарастарын өзгертуі мүмкін. Олай болса, олар үйлер біраз уақыт отыратын және бағалар тез өсіп келе жатқан шыңдарынан төмендейтін азырақ қызған базарды қарсы алады. Ипотека бойынша жоғары мөлшерлеме? Өткен кезеңдердегідей, үй сатып алушылар үй сатып алуға назар аударады, сондықтан олар бар шарттармен жұмыс істеуге дайын болады - үй бағасының қайтадан көтерілу қаупі бар, арзанырақ ипотека алу үшін үй иесі емес болып қалмайды. .

Екі тамаша мақала Wall Street Journal жағдайлардың қалай өзгергенін сипаттаңыз: Біріншіден, нарық қалай өзгерді үй сатып алушылар үшін жақсартылған. Екіншіден, жалға берушілер бумы қалай құлай бастайды.

Қорытынды – Жылжымайтын мүлік нарығы инвестициялық нарықтардан ерекшеленеді

Бұл 7% ипотекалық мөлшерлемені тұрақты кіріс облигацияларының сатылымы ретінде қабылдамаңыз. Жоғары мөлшерлеме жоғары тарифтерге баспалдақ емес. Бұл барлық қатысушыларды бірдеңе жасауға шақыру.

Бұл жұмыс істейтін жылжымайтын мүлік нарығы. Үйлерге деген сұраныс әлі де бар. Қалаған үйлерді сатып алушылардың қолына алудың жолы болуы керек. Бұл саламен айналысатын әрбір адамның ісі, сондықтан тұрғын үй нарығында жақсы істер болатынына сенімді болыңыз.

Инвесторлар мен үй сатып алушылар арасындағы өте маңызды айырмашылық: Бағалар төмендегенде инвесторлар қобалжиды; Үй сатып алушылар қуанады. Демек, қазір үй бағасының төмендеп жатқаны жақсы жаңалық.