Нью-Йорктегі «зомби» кеңсесі пайыздық мөлшерлемелердің өсуіне байланысты мұнаралар қағады

Тарихи төмен пайыздық мөлшерлемелер мен дерлік бос ақшаға толы ұзақ уақытқа созылған бұқалар нарығында Даг Хармон және оның командасы Манхэттендегі көптеген офис ғимараттарының рекордтық сатылымдарын басқарды.

Бұдан бұлай емес. Бұл күндері Cushman & Wakefield жылжымайтын мүлікке қызмет көрсететін фирманың капитал нарығының төрағасы Хармон уақытының көп бөлігін өзі айтқандай «триажды» орындауға жұмсайды.

Дүние жүзіндегі ең үлкен кеңсе нарығы көп шығындалған қытайлық инвесторлардың кетуіне, Ковид дәуіріндегі қашықтан жұмыс істеудің өсуіне және Украина соғысының экономикалық құлдырауына төтеп берді. Енді пайыздық мөлшерлемелердің күрт өсуі көптеген иелер үшін тым көп болады және көптен күткен есеп жақындап қалды деген алаңдаушылық бар.

«Капитуляция келе жатыр деген консенсус сезімі бар», - деді Гармон, ол тарифтердің өсуін кеңседегі өртті тұтандыратын бензинмен салыстырды. «Қазір мен қайда барсам да, әлемнің кез келген жерінде кеңсесі бар кез келген адам: «Мен жүкті жеңілдеткім келеді» дейді».

Салада серіктестіктердің қысыммен үзілуі, кеңсе ғимараттарының басқа мақсаттарға ауыстырылуы және қандай әзірлеушілер басқа жаққа жете алмайтындығы туралы болжамдар көп. Сонымен қатар, оппортунистер, мүмкін, келесі жылдың бірінші тоқсанында, құлдырау бағалары бойынша қиын сатылымдар болады деп ойлайтын нәрсеге дайындалуда.

«Біз қиындықты көреміз», - деді Аделаида Полсинелли, Компастың ардагер брокері. «Біз оны қазірдің өзінде көріп отырмыз».

Қаңтардан бастап Нью-Йорктегі ең ірі кеңсе иелерінің бірі болып табылатын SL Green және Vornado акциялары екі есеге арзандады.

Штаммның жаңа белгілері осы аптада пайда болды. Blackstone, жеке капитал фирмасы инвесторларға 125 миллиард долларлық коммерциялық жылжымайтын мүлік қорын өтеуді шектейтінін айтты.

Сондай-ақ, Facebook-тің бас компаниясы Meta шығындарды азайту үшін жаңа Хадсон-Ярд құрылысында шамамен 250,000 XNUMX шаршы фут кеңістікті босататыны белгілі болды. Бұл және басқа технологиялық компаниялар Манхэттендегі пандемия дәуіріндегі кеңсе нарығындағы соңғы кеңейту көздерінің бірі болды.

Wharton Properties компаниясының басшысы ретінде компанияларға лизинг бойынша кеңес беретін Рут Колп-Хабердің айтуынша, Hudson Yards сияқты кеңселердің шағын жинағы - жаңа құрылысы және ең жақсы ыңғайлы жерлері бар - әлі де жоғары сұранысқа ие.

Бірақ, ол ескертті, нақты «қауіп B және C класындағы ғимараттардың төменгі қабатында жатыр, олар ауыстырусыз алаңдатарлық жылдамдықпен жалға алушыларды жоғалтады». Колп-Хабердің бағалауынша, қаладағы кеңсе ғимараттарының шамамен 40 пайызы өздерінің болашағы туралы «үлкен шешімнің алдында тұр».

Болжамшылар қашықтан жұмыс істеу үрдісін жеделдеткен және ғарышқа сұранысты төмендеткен Ковид пандемиясының басталуынан бері кеңсе секторы үшін апатты болжап отыр. Кеңселерді күзететін Kastle Systems компаниясының мәліметі бойынша, Нью-Йорк қаласындағы кеңселердегі жұмыс күндері орташа толтыру 50 пайыздан төмен болып қалады. Колумбия мен Нью-Йорк университетінің профессорлары жүргізген өте қорқынышты және жиі сілтеме жасалған талдау АҚШ-тағы кеңсе ғимараттарының жалпы құны 500 жылға қарай шамамен 2029 миллиард долларға, яғни төрттен бір есеге қысқаруы мүмкін деп есептеді.

Сектор осы уақытқа дейін мұндай болжамдарды жоққа шығарды. Жалдау әдетте жеті жылдан 10 жылға дейін созылады, сондықтан жалдаушылар кеңсеге аз ғана жұмысшы келсе де, жалдау ақысын төлеп отыр. Пандемияның тереңінде несие берушілер де жұмсақтық танытуға немесе, кейбіреулер айтқандай, «ұзартуға және кейіп көрсетуге» дайын болды.

Бірақ пайыздық мөлшерлемелердің күрт өсуі, ақырында, мәселені мәжбүрлеуі мүмкін. Қаржыландыру иелері мен әзірлеушілері үшін кенеттен қымбаттап кетті — егер ол мүлдем қол жетімді болса. «Егер сізде қарыз болса, кенеттен сіздің мөлшерлемелеріңіз екі есе өседі және банк сізді активке ақша салуға мәжбүр етеді», - деді бір әзірлеуші.

Сапасы төмен ғимараттар ең осал болуы мүмкін. Жалдау мерзімі біткендіктен, көптеген жалға алушылар жалдау ақысын азайтуды талап етеді. Кірістері азайса да, иелері салықтар мен операциялық шығындарды төлеуі керек.

Боб Кнакал, JLL инвестициялық сату бөлімінің төрағасы Манхэттендегі әлі де тірі, бірақ айқын болашағы жоқ «зомби» кеңсе ғимараттарының өсіп келе жатқан тобын көреді. Әдеттегі зомби бірнеше ұрпақ бұрын сатып алынған болуы мүмкін және бенефициарлардың үнемі кеңейетін тізіміне ай сайынғы чектерді беріп тұруы мүмкін.

«Қазір ғимарат лизинг тұрғысынан бәсекеге қабілетті емес, өйткені оған жаңа вестибюль, жаңа лифттер, терезелер мен ванна бөлмелері қажет. Егер сіз сол 37 адамға барып: «Білесіз бе? Сізге 750,000 XNUMX долларға чек жазуыңыз керек, сонда біз ғимаратты жөндейміз. Бұл адамдарда жүрек соғысы болады'», - деді Кнакал.

Егер аударылатын қарыз болса, несие берушілер ғимараттың құлдырауын өтеу үшін иелерінен көбірек үлес қосуды талап етеді. «Алдағы уақытта есеп бар, - деді Кнакал, - және менің ойымша, бұл адамдардың көпшілігіне қайта қаржыландыру қиын болады».

Бұл қарыз алушылар, банктер, жеке несие берушілер және т.б.

Коммерциялық ипотекалық бағалы қағаздарды бақылайтын Trepp сарапшысы Манус Клэнси жағдайды бес жыл бұрын кірпіштен салынған сауда орталықтарымен салыстырды, өйткені олардың болашағы нашарлады. Көпшілігі ақырында қамауға алынды. Кеңсе несиесін қайта қаржыландыру мүмкін бе, ол ғимараттың жаңалығына, оның толтырылу деңгейіне және жалдау мерзіміне байланысты болады деп болжады. «Қиыншылық көп емес, өз алдына, алаңдаушылық көп», - деді ол.

Кейбір ескірген кеңсе ғимараттарын тұрғын үйге айналдыруға болады, бұл теориялық тұрғыдан Нью-Йорктегі тұрғын үйдің созылмалы тапшылығын жеңілдетуге көмектеседі. Бірақ бұл айту оңай, дейді көптеген сарапшылар. Ол аймақтарға бөлуді өзгертуді қажет етеді. Тіпті сол кезде де, көптеген кеңсе ғимараттары тұрғын үйді түрлендіру үшін қолайлы үміткер болмауы мүмкін - олардың еден плиталары тым үлкен болғандықтан, лифттері дұрыс орналаспағандықтан, терезелері ашылмайды немесе олардың маңайлары ұнамсыз. Мұндай жобаларды тиімді ету үшін иелері терең жеңілдіктермен сатуы керек еді.

Бұл болған жоқ - кем дегенде көпшілікке емес. Коммерциялық жылжымайтын мүліктің андеррайтерлеріне тиісті тексеру жүргізетін Townhouse Partners кеңесінің негізін қалаушы Дэвид Стерн: «Ешкім бұған бірінші болып басын салғысы келмейді, өйткені ешкім қажетсіз жаңа деңгейді орнатқысы келмейді», - деді. «Барлығы осыны күтеді: бұл керемет қайта бағалау». Неғұрлым ауызекі тілмен айтсақ, әзірлеуші ​​​​жылдар бойы жылжымайтын мүлікке иелік етуге үйренген кейбір иелері әлі Исаны «көрмеген», бірақ олар көретінін айтты.

Осы уақытта кейбір соңғы транзакциялар нарықтың өзгеруіне нұсқады. Шілде айында RXR және Blackstone 1330 Sixth Avenue-ді 325 миллион долларға сатты, бұл 400 жылы төленген $2010 миллион RXR сомасынан төмен. 2014 жылы Oxford Properties, канадалық инвестициялық фирма 575 Park Avenue, 450 мекенжайы бойынша сауда-саттықта жеңіске жету үшін 33 миллион доллар төледі. - қабатты мұнара. Оны келесі иесі сәуір айында 440 миллион долларға сатты.

«Бүгіннің құны қандай?» — деп сұрады бір брокер. «440 миллион доллардан аз».