Меншік мәселесі емес, баспананың тапшылығы

Өткен айда мен Цинциннати университетіндегі «Тұрғын үй жүйелері» курсының студенттері қауымдастығының жиналысына қатыстым, онда «институционалдық инвесторлар біздің қалаға қалай әсер етеді; Қазіргі уақытта бұл мәселені шешу үшін не жасалып жатыр және тағы не істеу керек ». Мен Цинциннати портының институционалдық инвесторларға тосқауыл қою әрекеттері туралы бұрын жариялаған болатынмын қалада бір отбасылық тұрғын үй сатып алу. Кездесуде нақты жауап беру қиын болған сұрақ «институционалдық инвестор» деген не және меншік құқығы тұрғын үйді жалдау ақысының жоғарылауы, көшіру немесе ескіру сияқты нашар тұрғын үй нәтижелерімен себепті байланысты ма. Тұрғын үй кімнің меншігінде екеніне алаңдау тағы бір алаңдаушылықты нақты мәселеден, сұраныстың артуы жағдайында ұсыныстың жоқтығынан шығаратын сияқты.

Студенттер курсты оқиды Тұрғын үй жүйелері, профессор Хайден Шелби оқытқан. Курс «тұрғын үй проблемалары мен тұрғын үй нарығының табиғатын» және «тұрғын үй нарығындағы сәтсіздіктерді жоюды» қамтиды. Меншік үлгілерін және олардың тұрғын үй нарығындағы нәтижелерге қалай қатысы барын қарау, әрине, сыныпта жаттығуға тұрарлық, бірақ саясаттық араласулар меншік иесінің кім екеніне шоғырлануы керек пе? Бұл иелік пен жаман нәтижелер арасында анық, дәйекті және себепті байланыс болуы мүмкін бе, соған байланысты. Осы уақытқа дейін мен байланыс орнататын деректер таппадым.

Шын мәнінде, біраз уақыт Америка Құрама Штаттарында шетелден тұрғын үй сатып алу туралы үлкен шу болды. Қорқынышты әңгіме қытайлық инвесторлардың американдық тұрғын үй нарығында қолма-қол ақшаны «тұраққа қою», көп пәтерлі үйлерді сатып алу, оларды босату, содан кейін оларды сатуды күту болды. Шамамен 5 жыл бұрын болды шетелдік инвесторлардың тұрғын үй сатып алуына салық салу туралы ұсыныс мұны тоқтату үшін.

Алайда, көпқабатты үйлерді сатып алып, босатып жатқан сұмдық инвесторлардың проблемасы нақты емес еді. Әрине, Америка Құрама Штаттарынан тыс инвесторлармен кейбір мәмілелер болды, бірақ олар ақшаны жоғалтпауға тырысты. Бұл инвесторлар ғимараттарды сатып алғанда, оларды кез келген басқа иелер сияқты басқарды, олар оларды босатқан жоқ; Біртүрлі дәлел, оларды бос қалдыру арқылы бағалар көтеріледі және инвестицияның құны да өседі. Орташа жалдау ақысының 1%-ға өсуін қоспағанда, олар сатып алып, алып тастауы керек еді Сиэтл базарынан 1,400 бірлік, жай болмаған нәрсе.

Бүгінгі алаңдаушылық – инвесторлар – және модификаторлар қазір «шетелдік» емес, «ірі» немесе «қаладан тыс», немесе «үлкен» немесе «корпоративтік» немесе жоғарыда аталғандардың барлығы - міндетті түрде нашар актерлар. Адвокаттар дәлел ретінде жалдау ақысының өсуі, көшіру және ескірудің нәтижелерін көрсетеді. Бірақ мұның бәрі иесінің бір миль немесе 1,000 миль қашықтықта тұратынына қарамастан болады. Жылжымайтын мүлікке арналған инвестициялық тресттер (REITS) немесе зейнетақы қорлары, егер олар қайтарылады деп ойласа, баспана сатып алуында қате немесе жаман ештеңе жоқ. Ғимараттарды қирату, жалға алушыларды қудалау және оларды шығару арқылы мұндай мәмілелер тиімдірек болады деген түсінік мағынасы жоқ, сонымен қатар ешқандай сандық дәлелдемелермен расталмайды.

Нашар баспанамен қамтамасыз етушілер бар - нашар автобус жүргізушілері, полиция, мұғалімдер, тіпті саясаткерлер де бар - бірақ бұл актерлердің сәтсіздіктерін олардың тұратын жері немесе мектепке барған жерлерімен байланыстыруға тырыспайды. Егер мұндай актерлердің кез келгені дұрыс емес әрекет жасаса, оларға ережелерді бұзғаны немесе қоғамға қауіп төндіретіні үшін санкция беру мағынасы бар. Мұндай санкциялар мүлікті нашар басқаратын адамдар үшін бұрыннан бар және үйден шығару процесін тұрғын үй берушінің өзі емес, судья басқарады. Егер жалдау ақысының көтерілуі мәселе болса, оны өтеудің ең жақсы жолы - бәсекеге қабілетті тұрғын үй нарығын құру, осылайша бағаға көңілі толмайтын адамдар жақын жерде алмастырушыны оңай таба алады.

Жиналыста бөлмедегі ашу-ызаның астарында жатқан сезім анық болды; кейбір «беті жоқ корпорациялар» кедейлердің есебінен ақша, көп ақша табуда. Әлбетте, логикаға сәйкес, бұл корпорациялардың Цинциннатидегі мүлікке ие болуын тоқтату керек. Қатысушылардың бірі белгілі бір саннан артық үйлердің кез келген түрдегі инвесторларға тиесілі болуына жол бермеуді ұсынды.

Бір қызығы, Цинциннати порты келіседі. Жақында жарияланған тағы бір оқиға Порттың мемлекеттік долларға немесе облигацияларды сатудан түскен түсімдерге мүмкіндігінше көп тұрғын үй сатып алуға күш салуын көрсетеді. «Интуициялық» инвесторлар үшін ештеңе қалмайды деген идея. Порт мекеме ме? Ал біреу жалдау ақысын төлеуді тоқтатқанда немесе жалдау шарттарын бұзғанда не болады? Порт оларды қуып жібере ме? Коммерциялық емес және тұрғын үй басқару органдары, сондай-ақ мекемелер көптеген, көптеген жалға алушыларды төлем жасамағаны және жалға алуды бұзғаны үшін қуып жібереді. Порт та болады. Порт «үйлерді жалға беруден және ақырында сатудан түскен ақшаны қайтаруды жоспарлап отыр. Бірақ барлық мәселе - жалдау ақысын қолжетімді және сату бағасын адамдар төлей алатындай төмен ұстау».

Ммм. Олар мұны қалай істемек? Әңгіменің белгілері - Порт үйлерді жақсартуға жұмсайтын 10,000 XNUMX доллар жеткіліксіз. Порт кез келген басқа иеленуші сияқты, үлкен немесе кішігірім - жөндеу үшін біреу төлеуі керек екенін түсіне бастады. Егер бұл соңғы пайдаланушы, жалға алушы немесе сатып алушы болса, онда баға көтеріледі. Бұл қарапайым математика. Шындық мынада, кез келген сатып алушы, мейлі ол REIT немесе жалғыз жалға берілетін жылжымайтын мүлікті бірінші рет сатып алатын инвестор болсын, жалға алу - жақсартулар үшін төлеудің жалғыз жолы. Егер баспана мәселесі болса, оларды шешудің ең жақсы жолы - оларға мандат беру емес, жақсартуды ынталандыру. Егер мандат келсе, жалға алушылар қойындыны алып кетеді және бірліктер енді қолжетімсіз болады.

Бұл редукционист болуы мүмкін, бірақ кез келген тұрғын үй мәселесін шешудің әрқашан бір жолы бар: нарыққа көп және көп тұрғын үй шығаруға мүмкіндік беріңіз, сондықтан өндірушілер мен провайдерлерге адамдарды жалға алу немесе өз өнімдерін сатып алу үшін бір-бірімен бәсекелесуге тура келеді. Бұдан аз кез келген нәрсе ойын алаңын тұтынушыдан алыстатады, оларды бір-бірімен бәсекелесуге және идеалды бағалар мен шарттардан төменірек қабылдауға мәжбүр етеді. Міне, осы пікірталастың негізгі түйіні: меншік құқығы мен тұрғын үй нәтижелерінің арасында өлшенетін және күшті себепті байланыс болғанның өзінде, мұның ең жақсы шешімі әлі де көп тұрғын үй болар еді. Тұрғын үй мәселелерінің көпшілігінің шешуші жолы адамдарға қолжетімді балама таңдау еркіндігіне ие болу үшін жеткілікті қамтамасыз етуді құру болып табылады.

Профессор Шелби кездесуде менің сұрақтарыма шыдамдылық танытты, сонымен қатар мен оған инвестор меншігінің тақырыбы мен сынып туралы жіберген кейбір сұрақтарға жауап беруге жеткілікті мейірімді болды. Міне, менің сұрақтарым мен оның жауаптары толық.

«Инвестор» дегенді білдіретін нақты анықтамаға келу қаншалықты маңызды? Мысалы, Порт басқа инвесторлардың оларды сатып алуын тоқтату үшін үйлерді сатып алу үшін облигацияларды сатудан түскен инвестордың ақшасын пайдаланады; Бұл шынымен «жақсы» және «жаман» инвесторлар туралы ма? Бұл қалай өлшенеді?

Менің ойымша, инвесторлардың әртүрлі түрлерін ажырату өте маңызды. Бұл жобада біз басқалар осы құбылысты сипаттау үшін қолданған «институционалдық инвесторлар» терминіне сүйендік. Бірақ мен бұл жетілмеген термин екенін түсінемін. Біз бұл салада қандай актер проблемасы бар екенін сипаттайтын жақсырақ термин ойлап таптық. Бізді алаңдататын субъектілердің түрлері: (1) жалдау ақысын мүлікті айтарлықтай жақсартпай, жалға алушылар басқара алмайтын деңгейге дейін көтеру, (2) басқаларға қарағанда жоғары мөлшерлемемен шығару арқылы азаматтарымыз бен қауымдастықтарға теріс әсер ететін ұйымдар. нарықтық жалға берушілер және (3) жалға алушылар нашар жағдайда өмір сүруге мәжбүр болатындай және көршілер олардың мүліктік құндылықтарына қатты әсер етуі мүмкін мүлікті тиісті түрде сақтамау. Бізге инвесторлардың осы түрлері үшін жақсырақ термин керек шығар. Мүмкін жай ғана «жаман актер инвесторлар» жеткілікті болар. Бірақ бұл қауымдастық әңгімесін өткізуді қалаған себебіміз, Цинциннатиде қаламыздағы көптеген адамдар мен ұйымдар бізде соңғы бірнеше жылда сахнаға шыққан бірнеше ірі құрылымдар, негізінен REITS бар екенін байқады. тұрғындар үшін бұл материалдық проблемалар әдеттегі үй иесіне қарағанда әлдеқайда жоғары.

«Жаман» инвесторлармен байланыстыруға болатын жағымсыз нәтижелер қандай? Бұл нәтижелер инвестордың қашықтығы мен өлшеміне себепті байланысты ма? Әлбетте, «жақсы» баспанасы бар ірі алыс инвесторлар және «жаман» баспанасы бар шағын жергілікті инвесторлар болады.

Өлшем міндетті түрде жоғарыда аталған жаман нәтижелерден туындайтынын (немесе тіпті әрқашан байланысты) білмеймін. Кішігірім инвесторлар мен жалға берушілер үшін бұл проблемаларды тудыруы, сондай-ақ ірі инвесторлардың сапалы қолжетімді баспана шығаруы, әрине, мүмкін (және орынды). Дегенмен, бар кезде болып табылады осы проблемаларды тудыратын ірі инвестициялық ұйымдар - және бізде Цинциннатиде бірнеше компаниялар бар - бұл компаниялар олардың көлемі мен әсер етуіне байланысты көп ауырсынуды тудыруы мүмкін. Сондай-ақ, бұл ірі кәсіпорындарды есепке алу қиынға соғады, өйткені олар бірнеше ЖШС-нің астында жұмыс істейді және көбінесе проблемалар туындаған кезде жалға алушылар мен қауымдастық қорғаушылары оңай қол жеткізе алатын жергілікті өкіл болмайды. Негізгі мәселе де сол.

Меншік құқығын реттеуге тырысудың орнына, бар кодты пайдаланып және әртүрлі мінез-құлықты ынталандыру үшін бағдарламаларды әзірлеу арқылы жаман нәтижелерді шешу мағынасы бар ма. Мысалы, егер тұрғын үй тозығы жеткен болса, қала жөндеуді арзанырақ жасауға мүмкіндік беретін және тұрғындарға шығынның түсуіне жол бермейтін қордан грантқа төмен пайыздық несие ұсына алады.

Менің ойымша, мұнымен күресудің бір жолы - қолданыстағы ережелерді орындау, және, әрине, мен қалада сөйлескен адамдар мұны істеуге тырысады. Пәтер иелеріне мүлікті сақтауға көмектесу үшін гранттар мен төмен пайыздық несиелер ұсынудың мағынасы бар. Кішігірім жалға берушілер, әсіресе, өте тығыз шектеулермен жұмыс істейді және олардың қасиеттерін сақтауда шынымен қиынға соғатыны сөзсіз, әсіресе қазір материалдар мен жұмыс күші соншалықты қымбат болды. Бірақ бұл жерде біз назар аударып отырған мәселе бірнеше жылжымайтын мүлікті жаңарту үшін шағын несиеге мұқтаж ана мен поп пәтер иелері емес. Біз аудандарға келіп, жалдау ақысын арттыратын, мүлікке шын мәнінде «инвестиция салмайтын» және оларға ештеңе салу емес және сол жалдау арқылы құнды өндіретін ірі құрылымдар туралы айтып отырмыз. Бұл жалғыз отбасылық жалға алуда пайда болатын бизнес үлгісі туралы есте ұстауымыз керек негізгі мәселе. Бұрынғы жылжымайтын мүлікке инвестициялардың көпшілігі уақыт өте келе жылжымайтын мүліктің құнын есептеу арқылы табыс алуды көздеді. Сондықтан мүлікті сақтауға ынталандыру бар. Бірақ бұл компаниялардың істеп жатқаны бұл емес. Олар жалдау ақысын ұлғайту және мүлікті сақтамау арқылы шығындарды азайту арқылы қысқа мерзімді пайда алуда. Менің ойымша, бұл көптеген ана-поп пәтер иелерінен түбегейлі басқаша бизнес үлгісі және біз бұл мәселе туралы сөйлескен кезде оны есте ұстауымыз керек. Біз де. Тиісті саясат жауаптарын қарастырған кезде мұны есте сақтау қажет. Біз сапа бірліктерін ұстап тұру үшін күресіп жатқан шағын көлемді жалға берушілерге зиян келтіретін ережелер жасағымыз келмейді.

Бұл жоба тұрғын үй құрылысының жақсы нәтижелеріне қатысты қандай нәтиже береді деп үміттенетін басқа ойларыңыз бен пікірлеріңіз бар ма? Егер бұл реттеуді қамтыса, жаңа ережелер Цинциннатиде тұрғын үй салуға жеке құрылыс салушылардың инвестицияларын азайтатын кедергілерді жасаудан қалай аулақ бола алады.

Адвокаси тұрғысынан мен бұл адамдарды біздің қаламыздағы жалға алушылардың өмір сүру жағдайларын жақсартуға және олардың қауіпсіздігін арттыруға әкелетін шешімдер туралы ойлауға біріктіргім келеді. Менде итермелеуге тырысатын алдын ала белгіленген саяси бастамалар жинағы жоқ, керісінше мен қоғамдастықтағы адамдарды тыңдап, оларды байланыстыруға тырысамын және пайдалы болуы мүмкін зерттеулерге бағыттау жолдарын табуға тырысамын. . Осыған байланысты, зияткерлік және педагогикалық тұрғыдан алғанда, менің ойымша, бұл жоба проблеманың не екенін және біздің насихатымыз қайда бағытталғанын түсіндіруге көмектесетін әңгімені ынталандыру болып табылады деп үміттенген нәрсені жасады.