Тұрғын үйге көбірек рұқсат беру тұрғын үй бағасына оң әсер етеді

Өткен аптада мен қалалардан тұрғын үйді шығаруға кететін уақыт туралы мәліметтер алуға тырысқаным туралы жаздым. Рұқсат беруді, халықты және бағаны байланыстыруға көмектесетін жалпыға ортақ деректер жоқ па? Ал, иә және жоқ. Сент-Луис Федералды резервтік банкінің деректері, Фред деп аталатын қызықты, бірақ өте түйіршікті емес. Бірақ 2010-2020 жылдар аралығындағы Нашвиллді және тұрғын үйге рұқсаттар, халық саны және бағасы туралы не айта алатынын қарастырайық. Жалдау ақысын онлайн бақылаушы Zumper көмегімен тұрғын үйге рұқсат алушылардың саны азайған кезде тұрғын үй бағасының өсу қарқыны да төмендейтін сияқты. Міне, деректер.

Біз қарастырып отырған 2010-2020 жылдар аралығындағы Нашвилл халқының санының өсуінен бастайық. Бұл кезеңде Фредтің айтуынша, Нэшвилл шамамен 300,000 20 адамды қосты, бұл халық санының шамамен XNUMX%-ға артуы.

Сіз бірден байқайтын бір нәрсе - бұл қалаларға қатысты деректердің ашуландыратын ерекшелігі: біз Нашвиллді көре алмаймыз, тек кеңірек аумақты ғана көре алмаймыз. Бұл тұрғын үй деректерінің шатастыратын ерекшелігі. Америка Құрама Штаттарының санағы жиі қалаларды біріктіреді және оларды астаналық статистикалық аймақ немесе MSA деп атайды. Үлкен мәселе емес, солай ма? Бірақ көбінесе тұрғын үйге қатысты даулар қалалардың қатаң шекараларында орын алады және деректер одан да көп тараған кезде, бұл қалалар туралы олардың айналасындағы аумақтарға қатысты не айта алатыныңызды шатастырады. Біз Фредтің MSA деректерімен жүреміз.

Әрі қарай, рұқсат беруді қарастырайық. Фред бұл деректерді Санақ сандары арқылы бақылайды. Берілген рұқсаттардың жылдық санын алып, оны халық санымен салыстырсақ, қызық коэффициент бар.

Осыған байланысты барлық мәселелер бар. Біріншіден, және ең анық, рұқсат нақты тұрғын үй бірлігіне тең емес. Сондықтан мен рұқсат беру уақыты туралы егжей-тегжейлі мәліметтерді іздеймін. Менің үмітім, біз рұқсат беру мен бірлік нақты өмір сүруге жарамды болғанға дейінгі уақыт аралығын көре аламыз. Дегенмен, бұл жаңа бірліктердің жаңа адамдарға қатынасын ескерген жөн. Мысалы, 33,579 жылы Нэшвиллге келген 2014 XNUMX адамға баспана қажет болды. Бос орындардың мөлшерлемесі сияқты факторлар бар - ол жиі «сіңіру» деп аталады - және басқа факторларды ескеру қажет. Бірақ жаңа адамдар мен рұқсаттар саны арасындағы қарым-қатынас өзекті. Бұл тапшы тұрғын үйді іздейтін адамдар арасындағы бәсекелестіктің төмендеуін білдіреді.

Енді бағаны қарастырайық. Фред жалдау ақысын қадағаламайды, бірақ ол «Барлық транзакциялар бойынша үй бағасын» қадағалайды. Міне, он жылдық кезеңдегі тұрғын үй бағасының өзгеруі және соңғы бес жылдағы Зумпердің жалдау ақысын бақылауы.

Бұл жерде көрінетін нәрсе, рұқсат беру, халық саны және баға тенденциясын салыстырған кезде, байланыс бар.

Рұқсат беру Нашвиллдегі он жылдық кезеңдегі халық санының өсуін қамтамасыз ететін сияқты және бізде жалға алу мен тұрғын үй бағасының бес жылдық кезеңіне қарасақ, олар өндірістің айқын өсуімен бірге жұмсара бастайды. Жаңа адамдардың тұрғын үйге рұқсат етілген қатынасы төмендеген сайын бағаның өсу қарқыны да төмендейді.

Бірақ менде әлі де сұрақтар, тіпті күмән бар. Фред деректері бағаны алу үшін «сату бағалары мен бағалау деректерін пайдалана отырып есептелген» мәліметтерді қарастырады. Бұл нақты нені білдіреді? Әртүрлі көздерден алынған жалдау деректері айтарлықтай өзгеруі мүмкін және бағаның жергілікті бағалаулары да солай болуы мүмкін. Рұқсат беру деректерінің үлкен проблемасы - бұл рұқсат етілген бірліктердің қашан іске қосылатынын көрсетпейді. Сондай-ақ, жергілікті деректер рұқсат алу үшін қанша уақыт кететінін көрсетеді.

Көпшілікке арналған деректерге бұл бірінші көзқарас менің көптен беріліп келе жатқан ұсынысымды растайтын сияқты. Мен әлі де солай деп ойлаймын. Бірақ корреляцияны себептілікпен шатастыратын сол жақтағы әріптестерімнен айырмашылығы, мен мұны істей алмаймын. Нақты рұқсаттар, бағалар және тұрғын үй пайдалануға берілген күндер туралы көбірек жергілікті деректер одан да күшті жағдай жасайды. Бірақ бұл жақсы бастама.

Бірақ біз Нашвилл сияқты тез дамып келе жатқан қалаларды тереңірек зерттеуге тырысқанда және бізде бар деректерге қарайтын болсақ, бір тенденция бар: халық саны артып, рұқсат берілгенде, бағаның өсуі төмендей бастағанын көреміз.

Ақырында, мұнда да қызықты блиптер бар. Мысалы, Америка Құрама Штаттарындағы ең жылдам қысқарған қалалардың бірі 2018 жылдан бері тұрғын үй бағасының жоғарылағанын көрсетеді. Жергілікті телеарна өткен жылы «Декатурдағы тұрғын үй нарығының қалай қызып жатқаны» туралы сюжетті көрсетті.

Ал жалға алу туралы не деуге болады? Zumper өткен жылы Декатурдағы жалдау ақысының 26% өскенін көрсетеді, орташа есеппен шамамен $123. Ал олардың соңғы бірнеше жылдағы жалдау ақысының графигіне қарасақ, тұрғын үй бағасы сияқты үрдіс байқалады.

Декатурда не болып жатыр? Федералды үкіметтің үлкен ақша қоқыстарынан инфляцияның өсуі және жеткізу тізбегі проблемалары? Мүмкін. Бірақ бұл соңғы екі жылдағы ерекшеліктер және бағаның өсуі 2018 жылдан бері байқала бастады. Неліктен? Бұл қарастырған жөн.

Бізге жергілікті юрисдикциялардың мен сияқты осы шараларға мүдделі болуы және оларды тұрғын үй шаруашылығын жақсырақ басқару үшін пайдалануы қажет. Сайып келгенде, кез келген жұмыс істейтін және әділ және тиімді экономиканың негізі сатып алушылар мен сатушылар арасындағы көп алмасу болып табылады. Өндірушілер сұранысты көргенде, табиғи түрде көбірек өндіргісі келеді. Мұны бәсеңдету баспана іздеген адамдарға, әсіресе ақшасы аз адамдарға зиян тигізеді. Атқаратын жұмыс көп, бірақ көп ережелер мен кідірістерден гөрі көбірек тұрғын үй мәселесінде қателескен дұрыс болар еді.