Жеке белсенділік облигациялары және 4% төмен кірісті тұрғын үй салығы бойынша несиелер

Федералдық тұрғын үй бағдарламалары әдетте екі санаттың біріне жатады: адамдарға тұрғын үй ақысын төлеуге тікелей субсидия беретіндер және тұрғын үй құрылысын жеңілдету үшін қаржылық құралдарды пайдаланатындар. Қаржы құралдарының ішінде ең маңыздысы төмен кірісті тұрғын үй салығының несиесі (LIHTC). Салық кодексінің бұл жаратылысы қолжетімді баспанаға инвестиция салу үшін салық жеңілдіктерін монетизациялайды. Бірақ бұрынғы конгрессмен Пол Райан қарастырған кедейлік бағдарламаларында қызықты, бірақ күрделі құрал да бар - жеке белсенділік облигациясы немесе PAB. PAB жергілікті үкіметтерге халыққа, соның ішінде тұрғын үйге пайда әкелетін жобаларды салу субъектілерінің атынан салықтан босатылған облигацияларды сатуға мүмкіндік береді. Салық несиелерімен жұптастырылған кезде, PAB тұрғын үй жобаларына капитал жинағысы келетін құрылысшылар үшін қуатты құрал бола алады. Бірақ күрделілігі мен құны жоғары. (LIHTC терезесін қаласаңыз мұнда олардың қалай жұмыс істейтіні туралы пост бар).

Конгресстің зерттеу қызметі Жеке белсенділік облигациялары бойынша тамаша праймер жариялады. Салық несиелері сияқты, PAB салық кодексіне енгізілген және облигациялардың екі түрін қамтиды. біреуі мемлекеттік мақсаттарға қызмет ететін жобалар үшін; екіншісі жеке мақсаттарға қызмет ететіндер үшін, егер олар қоғамға пайдалы болса. Егер жеке қызмет облигациялары тұрғын үй сияқты «білікті жеке қызметке» арналған болса, облигацияларды сатып алушылар тапқан пайыздарына салық төлемейді. Конгресс жеке қызмет үшін шығарылатын қарыз сомасын шектейді; 150 жылы жан басына шаққанда 50 миллион доллар және 1986 доллар 335 жылы жан басына шаққанда 110 миллион долларға немесе 2022 долларға дейін өседі. Инвестицияларға әсер ету үшін жобаның түрі бойынша да шектеулер бар. Конгресс сондай-ақ салық шығындарын шектеуді көздеп отыр (босату салық түсіміндегі доллардың азаюын білдіреді).

Бұл облигацияларды LIHTC-пен, атап айтқанда 4% салық несиелерімен қалай біріктіруге болады, қолдау көрсететін тұрғын үй корпорациясы (CSH) қағазда жақсы өңделген, Салықтан босатылған облигациялармен және 4% төмен кірісті тұрғын үй салығы бойынша несиелермен қолдаушы тұрғын үйді қаржыландыру. Мұнда салық несиелері бар салықтан босатылған облигацияларды пайдалану талаптарының қысқаша мазмұны берілген.

Облигацияларды тек мемлекеттік және жергілікті өзін-өзі басқару органдары квазимемлекеттік органдармен бірге шығара алады. Әдетте, бұл тұрғын үйді қаржыландыру агенттігі (HFA), салық несиесін алатын мемлекеттік агенттік. Бірақ шығарылуы мүмкін салықтан босатылған облигациялардың сомасы көлемдік шектеуге (жоғарыда аталған шектеу) бағынатындықтан, бұл мемлекеттік құрылымдардың барлығы шектеуге сәйкес келу үшін агрессивті түрде бәсекелеседі. Сондай-ақ, жобалар мемлекеттік HFA мақұлдауын алмайынша жобалар облигация түсіміне қол жеткізе алмайды және бұл түсімдер тұрғын үй шығындарымен шектеледі және коммерциялық кеңістік үшін пайдаланылмайды.

Салық несиелері мен салықтан босатылған облигацияларды біріктіруге қатысты бір маңызды шектеу бар. Салық несиесін алу үшін жоба менеджері құрылыс шығындарының кемінде 50% («50% ережесі») облигация түсімімен жабуы керек; және, әрине, осы облигациялар мен салық несиелері арқылы салынған кез келген тұрғын үй аймақтық орташа табыстың (AMI) 60% -дан азын алатын адамдарға қолжетімді болуы керек. Әдетте, бірліктердің 20% адамдар үшін AMI 50% немесе одан аз немесе 40% AMI бірліктерінің 60% қолжетімді болуы керек.

Егер бұл анық болмаса, мұндай жобалар күрделі. Бұған көбінесе мұндай «мәмілелерге» қосымша қаржыландырушылар кіретінін қосыңыз. Мысалы, мен құрылыс салушы ретінде жұмыс істеген бір тұрғын үй жобасы салықтан босатылған облигацияларды пайдаланатын 4% жоба болды. Бірақ бізде мемлекеттің тұрғын үй қорының қаражаты да, құрылыс несиесі де болды. Шынымды айтсам, жобаның қалай біріктірілгенін еске түсіру үшін мен миымды шайқауға және ескі электрондық пошталарды сынауға тура келді. CSH құжаты жеті түрлі жағдайлық зерттеулер арқылы осы қаржыландырудың біріктірілуі мүмкін кейбір ерекше әдістерді көрсетуде тамаша жұмыс жасайды. Мысалы, ең қарапайым мысалдардың бірі Мичиган штатынан алынған. Мұнда жобаны қаржыландыруды көрсететін диаграмма берілген.

MSHDA - Мичиган штатының тұрғын үй құрылысын дамыту басқармасы, штаттың Тұрғын үйді қаржыландыру агенттігі. MSHDA облигацияларды сатқан және қарызға 8-бөлім ваучерлерінен ішінара түсетін жалға алушылардың қарапайым кірісі арқылы қызмет көрсетіледі. Жобадағы қаржыландырушылардың әрқайсысының әртүрлі талаптары бар және мұндай жобаларда бір талапты орындау басқа қаржыландырушының талаптарының бірін бұзуы мүмкін.

Кейбір жағдайларда салық несиесінің меншікті капиталы қарыз қызметін төлеу үшін пайдаланылуы мүмкін. CSH қағазында облигацияларды пайдаланған, содан кейін «облигацияларды басқа мемлекеттік несиелермен, гранттармен және салықтық несиелік капиталмен тұрақты сөйлесу үшін толығымен алып тастаған» жағдайлық зерттеу қолданылады. Бұл облигациялар қарызын өтеу үшін салықтық несиелік меншікті пайдалану сияқты көрінеді. Бұл тартымды: 4% салық несиесі қолжетімді жобаның жарамды негізінің аз пайызы болса да, несиені облигацияларды қайтару үшін пайдалану мүмкіндігі жақсы идея. Әртүрлі қаржыландыру көздерін біріктіру де солай.

Райан «Жеке қызмет облигацияларының тиімділігі туралы аздаған зерттеулер» деп ұсынудан басқа PAB-ға көп уақыт жұмсамайды. . . өйткені бұл жалға алушылардың жоғары мобильділігін жақсартуға қатысты». Бұл рас және оның бағдарламаға жұмсалған шығындарына көзқарасы облигациялар табысы төмен тұрғын үй салығы несиелері сияқты жиі пайдаланылмағанын көрсетеді.

Оның талдауынан кейінгі онжылдықта көп нәрсе өзгерген жоқ (Америка Құрама Штаттарының қазынашылығының диаграмма деректері).

Менің пікірімше, PAB барлық қарызды қалай пайдаланатын болса, солай пайдаланылуы керек: құндылық. Тұрғын үй мәселесінде мен ұсындым баспанасыз үйлердің құнын алу схемасы онда лагерьлердің шығындары, мысалы, лагерьлерді аяқтау үшін интервенцияларды жүзеге асыру үшін сатылған облигациялар, содан кейін үнемдеу ретінде, сол жинақтарды қарызға қызмет көрсету ретінде пайдалана отырып, сандық түрде көрсетіледі. Коммерциялық емес әлемде «капитал жинағы» ретінде белгілі нәрсені жинау мәселесі келесі себептер бойынша проблемалық болып табылатын күрделілік деңгейі болып табылады:

● уақыт – мұндай қаржыландыру шаралары уақытты шайнап жібереді, ал уақыт – ақша. Қаржыландыруды жинақтауды және теңестіруді күту кезінде шығындарды ұстау жалпы даму шығындарына нақты қосымша болып табылады;

● операциялар – қаржыландырушылардың көбірек болуы транзакциялық шығындардың көптігін білдіреді және бұл шығындар сонымен бірге әзірлеудің жалпы шығындарына қосылады;

● Заңгерлер мен кеңесшілер – жобаның сәтсіздікке ұшырауына әкелетін апаттарды болдырмау үшін әр қадамда заңгерлер мен кеңесшілерді жалдау керек; және

● Бұл өте тиімді емес – Барлық қозғалатын бөлшектермен және қосымша шығындармен бұл қазір мұқтаж адамдарды баспанамен қамтамасыз етудің ең тиімді жолы ма?

Ақыр соңында, мен негізгі ережеге қайта ораламын, кез келген тұрғын үйді қаржыландыру ұсынысы мүмкіндігінше қарапайым болуы керек, қажет қаражатты немесе оларды бүгінгі күні мұқтаж адамдарға алу керек. Мен қаржыландыру туралы басқатырғышты шешу қиындығына қызығып, ләззат аламын, бірақ бұл ойындарды ойнау адамдардың жалдау ақысын төлемейді; субсидияланатын тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың күрделі мәмілелерінен гөрі жақсырақ мақсатқа ПАБ-ларды қайта орналастыру жолдарын табуымыз керек.