Нашар саясатқа дөңгелектерді қою

Соңғы онжылдықта сайланған шенеуніктермен, құрылыс салушылармен, құрылысшылармен, тұрғын үй жеткізушілерімен және адвокаттармен тұрғын үй саясаты мәселелері бойынша жұмыс істеу «Жауап қандай?» немесе «Не істеуіміз керек?» Бұл әдетте болашақтың біршама күңгірт суретін салған соң болады; штат пен жергілікті үкіметтер тапшылық пен жоғары бағаларды тудыратын тұрғын үй өндірісін шамадан тыс реттеуді жалғастыруда, содан кейін жоғары бағалардың құрбандарын субсидиялау үшін экономикаға салық салуға және бопсалауға ұмтылады. Жауаптың барлығын бір жерге қою мүддесі үшін мен оны серия ретінде осында жариялап отырмын.

Өкінішке орай, мен беретін жауап әдетте еленбейді; Артық салмақтан арылу үшін емделуші диетаға отыру керек деген кеңестен кейін дәрігер кабинетінен шығып, тура пончик дүкеніне бет алған науқасты елестетіңіз. Тұрғын үй туралы қоғамдық пікірді түсініп, содан кейін оны өзгерту үшін хабарламалар әзірлеуден гөрі, сыра банкаларын теледидарға лақтыру немесе заңды талап қою оңайырақ. Міне, бес постта «Тұрғын үй саясаты неге осылай жасалып жатқанын түсіну үшін не істеуіміз керек және оны қалай өзгертуге болады?» деген сұраққа ең жақсы жауабым.

Кіріспе: Нашар тұрғын үй саясатына дөңгелектерді қою

Dividimus muros және moenia pandimus urbis accingunt omnes operai pedibusque rotarum subiciunt lapus and stuppea vincula collo intendunt.

Осылайша, біз қала қабырғаларын ашамыз. Мұны істеу үшін барлығы бірге жұмыс істеп, оның алып аяқтарына сырғанау доңғалақтарын және мойынға арқандарды бекітіп, оны ғибадатханаға апаратын тіректер ретінде ашыңыз.

Вирджил. Энеида, Аударған Дэвид Ферри, (II кітап, 349-353, 46-бет). Чикаго университетінің баспасөзі, 2017 ж.

Біз троялық жылқы туралы әңгімені «Энеиданы» ешқашан оқымаған болсақ та білеміз. Гректер трояндықтармен соғысқан және оларды алдау үшін олар алдамшы зиянсыз көрінетін ағаш атқа тығылады. Троялықтар атты қалаға апарғанда, гректер серпіліп, қалғаны тарих, Троя жойылды. Оқиға мен суреттің белгілі болғаны сонша, бұл туралы алғаш рет қайдан естігенін айта алатын адамдар аз; Біз «сыйлық алып жүрген гректерге ешқашан сенбеу» идеясын біліп туылған сияқтымыз (Timeo Danaos және dona ferentis), трояндық діни қызметкер Лаокун айтқан және ақырында еленбеген ескерту.[1]

Мен жоғарыда оқиғаны түсіну және оның жаман мемлекеттік саясатты құруға қатыстылығын бағалау үшін маңызды оқиғаның ерекше өткір аспектісін келтірдім. Қарапайым сөзбен айтқанда, артқа қарасақ, жылқыны Трояға әкелу жаман идея болғанын бәріміз білеміз. Бірақ менің болжамым бойынша, адамдардың көпшілігі сұраса, «ол дөңгелектермен келді» деп жауап береді. Яғни, жағажайда тұрып «бұлай етпе!» деп бас шайқайтындарымыз үшін болуы мүмкін. біз төрт дөңгелегі тамаша және арқан байланған атқа қарайтын едік. Трояндардың барлығы оны ішке тарту болды, солай ма?

Бірақ сол күні Троя қабырғаларының сыртында бұл анық емес еді. Трояндар жұмыс істеуге мәжбүр болды (omnes opera) өздерін құрту. Мен көрген жаман саясаттың кез келген дерлік жағдайында, әсіресе тұрғын үй мәселесінде, бұл «бізде тұрғын үй дағдарысынан» жалға алуды бақылау сияқты нәрсеге көшу сияқты емес, өйткені шешім оралған сыйлықты ашу сияқты қарапайым болды. Әрбір жағдайда бірнеше ескертулер еленбейді, содан кейін нашар саясатты жасау және енгізу үшін ерекше күш салу керек.

Мүмкін, ең жақсы мысал (және мені жергілікті Лаокун ретінде көрсететін) Сиэтлдің міндетті тұрғын үй қолжетімділігі саясаты. Мұның бәрі 2013 жылы дағдарыстан кейінгі қалпына келтіру жұмыс орындарын әкеліп, қалаға тұрғын үйге сұранысты арттырған кезде «тұрғын үй дағдарысынан» басталды. Тұрғын үй бағасы мен жалдау ақысы көтеріле бастады. Азаматтық дүрбелең пайда болды. Бірдеңе істеу керек еді. Ұнайды әйтпесе – жас грек агенті жылқымен бірге трояндықтарды оны қала ішіне апаруға шақырды – кеңесші пайда болды Ол қала басшыларына тұрғын үй бағасының көтерілуінің себебі жаңадан салынып жатқан тұрғын үйлер екенін айтты! Неғұрлым көп жұмыс орындары мен тұрғын үй ашылған болса, соғұрлым қала жалдау ақысын төлей алмайтын адамдарды субсидиялау үшін соғұрлым көп төлеуге мәжбүр болады деп сендірді.

Қасында жылқы келеді, Міндетті Инклюзия аймақтарына бөлу (MIZ). MIZ-дің негізгі дәлелі - кейбір әділетсіздік орын алуда; Қала өсіп жатқанда, құрылыс салушылар миллиондаған ақша табады, ал жалға алу ақысы көтеріледі. Сонымен қатар, жұртшылық штат пен жергілікті басқару арқылы жалдау ақысының көтерілгенін көретін кедей адамдарды субсидиялау туралы заң жобасында тұрып қалды. Сондықтан жауап - жаңа тұрғын үйдің әрбір шаршы футына салық салу және ақшаны бір күні «қолжетімді үйлерді» салатын коммерциялық емес адамдарға беру. Қарапайым тілмен айтқанда, бұл мағынасыз: алымдармен бірге шығындарды қосу қажет жаңа тұрғын үйді арзандатпайды, оны қымбаттатады. Дегенмен, инфляцияның өсуі коммерциялық емес ұйымдар үшін одан да көп алымдарды ақтайтыны мағынасы бар. Бұл тұрғын үй салуды қиындатып, қымбаттатудың деструктивті циклі, содан кейін оны ақтайды, бұл үй салуды қиындатады. Мен оны 2016 жылы түсіндірдім және жақында тағы. Мен жалғыз емес едім содан кейін or қазір.

Нәтижесі қандай болды? Соңғы есеп бойынша, Сиэтлдегі MHA бағдарламасы 96 миллион доллар табыс тапты. Ол 2015 жылы ұсынылған кезде, ондаған мың «қолжетімді бірліктер» қажет деп ұсынылды. Қала әкімдігі бұл туралы 2017 жылы мәлімдеген,

«MHA 50,000 жылға қарай 2025 20,000 үйді, оның ішінде XNUMX XNUMX қолжетімді үйді құруға ұмтылатын Сиэтлдегі тұрғын үйге қолжетімділік және өмір сүруге қабілеттілік күн тәртібінің (HALA) бөлігі болып табылады. Қолжетімді тұрғын үйді де, нарықтық тұрғын үйді де дамыту тұрғын үй құнының өсуін бәсеңдетудің және тұрғын үй таңдауының кең спектрін қамтамасыз етудің маңызды стратегиясы болып табылады ».

Мен байланыстырған осы есепті жариялау кезінде қала жұмсалған MHA қаражатынан 712 субсидияланған бірлікті талап етеді. Бұл шағымға тәуелсіз аудит жүргізілген жоқ, бірақ біз оны қабылдасақ та, бағдарлама таң қалдырады. Біз 2022 жылдың жартысына жеттік, тіпті Ковид-19-ды есепке аламыз, өндіріс қарқыны әлсіз. Сиэтл Таймстың соңғы есебі одан да қияли сандарды көрсетті:

«2021 жылғы тасымалдау [MHA-дан] қалаға 900-ден астам қолжетімді бірлікті қаржыландыруға көмектесуі мүмкін, өйткені Сиэтл әрбір бірлікке қаладан шамамен 80,000 XNUMX доллар қажет деп есептейді. Қолжетімді тұрғын үй жобалары әдетте қала долларларын басқа көздерден, соның ішінде федералды және штаттық үкіметтерден қаржыландырумен біріктіреді ».

Әр бірлікке 80,000 67 доллар қажет. Дұрыс. Жақында ғана пайдалануға берілген жоба 148 бірлік немесе үшін XNUMX миллион долларды құрады бірлігіне шамамен 456,000 XNUMX доллар. Ал, кімге бәрібір? Жалдау ақысы төмендеді, солай ма? Тіпті, Ковидтің құлдырауын есепке алғанда, Сиэтлде жалға алу ақысы қайтадан өсіп келеді бір жылмен салыстырғанда шамамен 18% өсу.

Шындық мынада, MHA шығындарды қосты және жаңа тұрғын үй өндірісін бәсеңдетті, және пандемияға дейін және тіпті кезінде комиссияларсыз және басқа ережелерсіз салынған болса, ұсыныс пандемиядан кейінгі өсуде сұранысты сақтайды. MHA схемасы бес жыл бұрын адамдарды жақсы сезінді, бүгінде бұл пандемиядан кейінгі тұрғын үй инфляциясына ықпал ететін фактор болып табылады.

Сұраныс артып, жалдау ақысы көтерілген кезде Сиэтл қаласының бағдарламадан бас тартуына мүмкіндік бар ма? Әрине жоқ. Бұл жетістік. Оның баспанаға жинаған ақшасын қараңыз. Енді неге тоқтаймыз? Шындығында, жалға алу ақысын ескере отырып, Кеңес мүшелері MHA төлемдерін көтеруді талап ететін уақыт мәселесі. Эней жылқы туралы қынжылады: «Біз құбыжықты цитадельдің өзінде сақтадық (46 паром).

Әрбір дерлік тұрғын үй саясатында үлгі бірдей. Жалдау ақысы көтеріледі, сонымен қатар тұрғын үйді күшейту мен ақы төлеуге шақырулар көтеріледі. Сұраныс пен ұсыныс? Лаокунды жап! Бір ғана шешім бар, «қолжетімді баспана» үшін көбірек ақша табыңыз. Әркімнің «тұрғын үйге құқығы» болуын қамтамасыз ету үшін байлықты қайта бөлу әрекеттеріне саяси қолдау көрсетуге уәде беруге дайын, нақты деректерден гөрі көбірек анекдоты бар белсенділер көп Синондар бар. Оның орнына, адамдар бір күні келетін қолжетімді баспана үшін күту тізімінде орын алады.

Қалалардағы көптеген адамдардың тұрғын үй саясаты нашар саясат жасау үшін соншама жұмыс істеп жатқанын көру қынжылтады. Жылқыны қалаға кіргізбеу үшін ең бірінші не істеу керек? Жауап - біз неге сенетінімізді анықтау.

[1] Айта кетейік, латын тілінің нюанстары нені бірдей нюансты түсіндіруге мүмкіндік береді «және dona ferentis” контексте білдіруі мүмкін еді (қараңыз, Мурли, Клайд. “Et Dona Ferentis.” The Classical Journal, том. 22, № 9, 1927, 658–62 беттер).