Жылжымайтын мүліктің өзара қорларына қарсы РЕИТ: айырмашылық неде?

РЕЙТС және жылжымайтын мүліктің өзара қорлары: шолу

Жылжымайтын мүлікке арналған инвестициялық тресттер (РЕИТ) және жылжымайтын мүліктің пай қорлары әртараптандыруды және жеке инвесторлар үшін жылжымайтын мүлік нарығының әртүрлі сегменттеріне инвестициялаудың жеңіл және қол жетімді әдісін ұсынады. Олар сондай-ақ осы секторға тікелей жылжымайтын мүлікке иелік етуден немесе инвестиция салудан гөрі өтімді құрал болып табылады.

Таңдау үшін РЕИТ және жылжымайтын мүлік секторының үлестік қорларының алуан түрлілігі бар. Аспаптардың кез-келген түрін қарастырмас бұрын, сіз екеуінің арасындағы негізгі айырмашылықтарды, сондай-ақ олардың оң және теріс жақтарын түсінуіңіз керек.

Reitsma

REIT - бұл жылжымайтын мүлікке меншік немесе ипотека арқылы тікелей инвестиция салатын корпорация, траст немесе қауымдастық. Олар қор биржасында сауда жасайды және акциялар сияқты сатып алынады және сатылады. РЕИТ өз құрылымының бір бөлігі ретінде дивидендтер төлейді. Олардан Ішкі кірістер қызметі (IRS) акционерлерге салық салынатын пайданың көп бөлігін (90% немесе одан көп) дивидендтер арқылы төлеуі керек. REIT компаниялары, алайда, корпоративтік табыс салығын төлемейді.

REIT активтерінің кем дегенде 75% -ы жылжымайтын мүлікте болуы керек, ал оның жалпы кірісінің кем дегенде 75% -ы жалдау төлемдерінен, ипотека пайыздарынан немесе мүлікті сатудан түскен пайдадан алынуы керек.

Үш негізгі түрі - меншікті капиталға салынатын РЕИТ, ипотекалық РЕИТ және гибридті РЕИТ.

Меншікті капитал

Үлестік REIT пәтерлер, кеңсе ғимараттары, сауда орталықтары және қонақүйлер сияқты жылжымайтын мүлікті иеленеді және инвестициялайды. Кірістер негізінен иелік ететін немесе үлесі бар жылжымайтын мүлікті жалға беруден алынады.

Меншікті капиталдың REIT-і кең көлемде инвестициялауы мүмкін немесе ол белгілі бір сегментке, мысалы, қонақ үйлер, тұрғын үй, қоймалар, ауруханалар және т.с.с.

Жалпы алғанда, меншікті капиталдың РЕИТ-і тұрақты кірісті қамтамасыз етеді. Бұл ЖСШ жалдау ақысын жинау арқылы табыс әкелетіндіктен, олардың кірісін болжау оңай және уақыт өте келе өсуге бейім.

Ипотекалық несиелер

Ипотекалық РЕИТ (немесе mREITs) тұрғын және коммерциялық ипотекаға инвестиция салады. Бұл РЕИТ несиені несиеге алуға немесе қолданыстағы ипотека немесе ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарды (МБҚ) сатып алуға несие береді. Меншікті капиталға салынатын РЕИТ, әдетте, жалдау ақысы арқылы табыс әкелсе, ипотекалық несие бойынша қарыздар қарыздық салымдар бойынша пайыздардан табыс табады.

 Сыйақы мөлшерлемесі өсіп жатқанда, ипотекалық РЕИТ үлестік капиталға қарағанда жақсы болады.

Гибридті РЕИТ

Гибридті РЕИТ - бұл меншікті капитал мен ипотекалық РЕИТ жиынтығы. Олар жеке меншікке ие және жалдау ақысын жинайды, сонымен қатар ипотекалық бағалы қағаздарға ақша салады. Ипотекалық несиелерге де, қатты активтерге де инвестициялай отырып, Екі Харбор сияқты гибридті REIT теңдестірілген тәсілді қолданады және тек дәстүрлі меншікті меншікті капиталмен немесе тек ипотекалық несиемен күресу үшін күресуге болатын пайыздық мөлшерлемелер жағдайында өсу және төмендеу жағдайларында пайда табуы мүмкін.

Тізімде тек бірнеше гибридті REIT бар екенін ескеріңіз.

REIT өнімділігі

REIT пайыздық мөлшерлемелер төмендеген кезде және жалдау ақысы көтерілген кезде жақсы жұмыс істейді. Дивиденд төлейтін акциялар ретінде REIT басқа акциялар сияқты талданады. Бірақ мүлікті есепке алу тәртібіне байланысты кейбір үлкен айырмашылықтар бар. Мысалы, REIT жылжымайтын мүлікті сатып алатындықтан, сіз компаниялардың басқа түрлеріне қарағанда қарыздың жоғары деңгейін көре аласыз.

Капитал нарығының конъюнктурасы да маңызды, яғни REIT акцияларына деген институционалдық сұраныс. Қысқа мерзімді перспективада бұл сұраныс негіздерді жеңе алады. Мысалы, REIT акциясы 2001 ж. Және 2002 ж. Бірінші жартыжылдығында негізсіз болғанына қарамастан өте жақсы жұмыс істеді, өйткені ақша бүкіл активтер класына түсіп жатты.

Жеке REIT деңгейінде сіз жалдау кірісі, байланысты қызмет кірісі және FFO сияқты кірістің өсуінің күшті перспективаларын көргіңіз келеді. Сіз REIT-тің тұрғын үйді жақсарту және жалдау ақысын көтеру бойынша ерекше стратегиясы бар-жоғын білгіңіз келеді.

Өнеркәсіп секторы да маңызды, өйткені мамандандырылған REIT-лер меншіктің қандай түріне байланысты өзгеретін қайтарымды көреді. Мысалы, төмендегі диаграмма 2019 жылы секторлар бойынша REIT кірістерін бейнелейді. Сол жылы бөлшек сауда және өзін-өзі сақтау төмендеген кезде өнеркәсіптік сипаттар мен деректер орталықтары жақсы жұмыс істеді.

Жылжымайтын мүліктің өзара қорлары

Пайлық қорлар - бұл акциялар мен облигациялар сияқты әртүрлі көлік құралдарына инвестиция салатын кәсіби басқарылатын жинақталған инвестициялар. Инвесторлар инвестициялық пай қорларын немесе қордың ағымдағы актив құнымен (NAV) сатып алынатын немесе өтелетін бірліктерді сатып алады. NAVs күніне бір рет есептеледі және қор портфеліндегі бағалы қағаздардың жабылу бағаларына негізделеді.

Жылжымайтын мүліктің үлестік қорлары бірінші кезекте кәсіби портфолио менеджерлері мен сараптамалық зерттеулерді қолдана отырып, РЕИТ және жылжымайтын мүлікті басқарушы компанияларға инвестиция салады. Олар салыстырмалы түрде аз капиталды пайдаланып, жылжымайтын мүлікке әртараптандырылған әсер алу мүмкіндігін ұсынады. Стратегиясына және әртараптандыру мақсаттарына байланысты, олар инвесторларға тек REIT акцияларын сатып алу арқылы қол жеткізуге болатыннан гөрі активтерді кеңірек таңдауды ұсынады, сонымен қатар олар бір қордан екінші қорға оңай ауысудың икемділігін қамтамасыз етеді.

Бөлшек инвесторлардың бір артықшылығы - қор ұсынатын талдамалық және зерттеу ақпараттары. Бұған сатып алынған активтер туралы мәліметтер және менеджменттің нақты жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялардың өміршеңдігі мен тиімділігі және активтер класы ретінде көзқарасы кіруі мүмкін. Неғұрлым алыпсатар инвесторлар жылжымайтын мүліктің пай қорына отбасына қаражат аудара алады, кірісті барынша арттыру үшін жекелеген мүлік түрлеріне немесе аймақтарға тактикалық тұрғыдан артық салмақ түсіреді.

Жылжымайтын мүліктің өзара қорының жұмысы

Олар негізінен РЕИТ-ке инвестиция салғандықтан, жылжымайтын мүліктің үлестік қорының көрсеткіштері олар ұстайтын РЕИТ-мен тығыз байланысты. Өзара қорлар, алайда, өтімділігі төмен болуы мүмкін, салық салуға қолайлы болмауы және REIT немесе REIT ETF-ке қарағанда басқару төлемдері жоғары болуы мүмкін. Жылжымайтын мүліктің өзара қорлары өтімділікті дәстүрлі өтімді емес активтер класына әкелсе де, сыншылар оларды жылжымайтын мүлікке салынған тікелей инвестициялармен салыстыра алмайды деп санайды.

Ерекше назар

РЕИТ және жылжымайтын мүліктің үлестік қорлары жеке инвесторларға әртараптандырылған немесе шоғырландырылған жылжымайтын мүлік салымдарына қол жетімділікті ұсынады, өйткені олардың инвестициялық минимумдары салыстырмалы түрде төмен. Бұл әртараптандыру кезінде, қаражаттың екі түрі тәуекелді азайтуға көмектеседі.

Инвестициялық стратегияға байланысты жылжымайтын мүліктің үлестік қорлары РЕИТ-ке қарағанда әртараптандырылған инвестициялық құрал бола алады. Бұл бір немесе бірнеше қорға шоғырланған әртараптандыруды көбірек іздейтіндер үшін транзакциялық шығындарды азайтуы мүмкін. Олар сонымен қатар кәсіби портфолио менеджменті мен зерттеулерінің пайдасына ие.

Жылжымайтын мүлік қорлары дивидендтік кірісті және орта және ұзақ мерзімді инвесторлар үшін капиталды жоғарылату мүмкіндігін қамтамасыз етеді. Есіңізде болсын, РЕИТ акционерлерге салық салынатын кірістің кем дегенде 90% -ын дивиденд түрінде бөлуі керек.

Инфляция кезеңінде жылжымайтын мүліктің құны өсуге бейім, өйткені мүлік пен жалдау ақысы қымбаттаған. Сондықтан РЕИТ және жылжымайтын мүліктің үлестік қорлары инфляциядан әлеуетті қорғаныс қызметін атқара алады.

Соңында, жылжымайтын мүлік қорларының екі түрі де өтімділікті қамтамасыз етеді, бұл активтер өтімді емес класы болып табылады.

кемшіліктер

Кез-келген инвестиция сияқты, РЕИТ-ке де, жылжымайтын мүлік үлестік қорларына да инвестициялау қаупі бар. Қайтаруға кепілдік берілмейді.

Сондай-ақ, барлық салаларға арналған қорлар сияқты, жылжымайтын мүлікке назар аударатындар S&P 500 индексін бақылайтын қор сияқты инвестициялық көкжиегі кең қорларға қарағанда тұрақсыз болуы мүмкін. Бір сөзбен айтқанда, жылжымайтын мүлік нарығы ақсап жатқанда, осы саладағы қаражат зардап шегеді. Әрине, керісінше, жылжымайтын мүлік нарығы қарқынды дамып келе жатқанда.

Сыйақы мөлшерлемесінің өсуі жылжымайтын мүлік қорларының кірісіне де әсер етуі мүмкін. Мысалы, РЕИТ мүлікке ие болу үшін қарызға немесе қарызға алынған ақшаға сүйенеді. Пайыздық мөлшерлемелер өскен кезде, пайда алуға мүмкіндік беретін қарыз алу құны да өседі.

REIT және жылжымайтын мүліктің өзара қорының мысалы

Егер сіз Нью-Йорк қаласының динамикалық және әйгілі қымбат жылжымайтын мүлік нарығына инвестиция салғыңыз келсе, мысалы, Empire State Realty Trust Inc. (ESRT) деп аталатын лайықты атауы бар Empire State Building-ті портфолио қасиеттерінің бірі ретінде талап ете алатын REIT компаниясын қарастырыңыз. . Оның портфолиосы Манхэттендегі және Нью-Йорк мегаполисіндегі сегіз бөлшек сауда және сегіз кеңсе мүліктерін қамтиды.

T. Rowe Price Real Estate (TRREX) әртүрлі холдингтері бар (жылжымайтын мүлік) секторының өзара қорының мысалы болып табылады. 41 холдингімен мақтана отырып, ол негізінен REIT-ге, сондай-ақ ашық жылжымайтын мүлікке қатысты компанияларға инвестициялайды.

Bottom Line

РЕИТ пен жылжымайтын мүліктің үлестік қорларының айырмашылықтары бар, бірақ олар бір-біріне ұқсайды, өйткені екеуі де өтімділікті ұсынады және әртараптандырылған жылжымайтын мүлік активтеріне әсер етудің қол жетімді әдісін ұсынады. Қомақты капиталы жоқ жеке инвесторлар үшін бұл жылжымайтын мүлік қорлары, әйтпесе қол жетімді болмайтын объектілердің кең ауқымына инвестиция салуға жол ашады. Ұзақ мерзімді инвесторлардың, атап айтқанда, дивидендтерден түсетін пайда мен капиталдың өсуіне байланысты сыйақы алу мүмкіндігі бар. Инвестицияларға кіріспес бұрын, екеуінің арасындағы айырмашылықтарды, сондай-ақ көмекші тәуекелдер мен сыйақыларды түсінгеніңізге көз жеткізіңіз.

REIT және жылжымайтын мүліктің өзара қорлары туралы жиі қойылатын сұрақтар

Саудаға жатпайтын REIT дегеніміз не?

Сауда-саттыққа жатпайтын РЕИТ - бұл кәсіби басқарылатын және жылжымайтын мүлік объектілеріне тікелей ақша салатын және қор биржаларында тіркелмеген жеке жылжымайтын мүлік инвестициялық қорлары. Олар тек аккредиттелген, кірісі жоғары инвесторларға қол жетімді және әдетте үлкен минималды инвестицияларды қажет етеді.

REIT ETF дегеніміз не?

REIT ETF - бұл өз активтерінің көп бөлігін үлестік REIT бағалы қағаздарына және онымен байланысты туынды құралдарға салатын биржалық айналым қорлары (ETF). REIT ETF көпшілікке сатылатын жылжымайтын мүлік иелерінің индексі бойынша пассивті басқарылады. 

REIT индекстік қоры дегеніміз не?

REIT ETF сияқты, REIT индекс қоры - бұл MSCI US REIT Index немесе Dow Jones US REIT индексі сияқты жылжымайтын мүліктің эталондық индексіне пассивті инвестиция салатын өзара қор, олар жиынтық құнының үштен екі бөлігін қамтиды. ішкі, жалпыға ортақ саудаланатын РЕИТ нарығы.

Қағаз қыстырғышы REIT дегеніміз не?

Қағаз қыстырғыш REIT - бұл жылжымайтын мүлікке арналған инвестициялық трестерге тән салықтық артықшылықтарды максималды түрде арттыруға тырысатын құрылым, ал компанияға мұндай трасттар жұмыс істей алмайтын қасиеттерді пайдалануға мүмкіндік береді. Мұндай РЕИТ-ке қатаң регламенттік бақылау жүргізіледі, өйткені қағаз қыстырғыш құрылымында сенімгерлік міндеттемелер акционерлердің әр түрлі топтарына жүктелген және тән қайшылықтар болуы мүмкін. Ол ұқсас, бірақ құрылымы бойынша қапсырылған REIT-ке икемді.

Triple Net REIT дегеніміз не?

Үштік таза REIT - үш есе таза (NNN) жалға алынған коммерциялық мүліктерге иелік ететін үлестік REIT. Үш еселенген таза жалдау құрылымдық қызмет көрсету мен жөндеуге жұмсалатын шығындарды жалға алушы төлеуі тиіс екенін білдіреді — жалдау ақысы, мүлік салығы және сақтандыру жарналарына қосымша. Бұл қосымша шығындар жалға алушыға берілетіндіктен, жалға беруші әдетте төменгі базалық жалдау ақысын алады. Бұл REIT-ті кез келген таза жалдау тәуекелінен босатады.