Кері ипотека және форвардтық ипотека: айырмашылығы неде?

Кері ипотека және форвардтық ипотека: шолу

Форвардтық ипотека туралы ешқашан естімеген болсаңыз, оның себебі бар. Бұл термин дәстүрлі ипотекаға қатысты және а-мен салыстырғанда сирек қолданылады кері ипотека. Сіз ілгері немесе кері ипотекамен жүресіз бе, сіздің өміріңіздің осы нүктесінде қай жерде екеніңізге байланысты - жеке және қаржылық.

Егер сіз 62 жастан төмен болсаңыз, кері ипотекаға ең жақын баламасы - a үй несиелік желісі (HELOC). Бұл кез келген уақытта, кез келген себеппен алуға болатын белгіленген ақша сомасы. Дегенмен, сіздің үйіңіз HELOC кепілі ретінде әрекет етеді.

Тура және кері ипотека - бұл сіздің үйіңізді пайдаланатын үлкен несиелер қамтамасыз ету-және олар үлкен қаржылық міндеттемелер. Ерлі-зайыптылар бір үйді өмір бойы екі рет кепіл ретінде пайдалана алады, сатып алу кезінде форвардтық ипотека алады, содан кейін ондаған жылдардан кейін кері ипотека алады.

Кері ипотека

Кері ипотеканы федералды үкімет жыртқыш несие берушілердің қарт азаматтарды тұзаққа түсіруіне жол бермеу үшін реттейді. Дегенмен, үкімет қарттардың өзін-өзі алдауынан сақтай алмайды.

Тұрғын үй иелері несиенің барлық сомасын оны пайдалануға шектеусіз, есеп айырысу кезінде біржолғы төлем ретінде ала алады. Олар өтелмеген қарыздарын өтейді және қалған қаражатты басқа кіріс көздерін толықтыру үшін пайдаланады деп күтілуде. Үй иелері ақшаны ай сайынғы аннуитет немесе несие желісі ретінде алуды да таңдай алады.

Кері ипотека бойынша жинақталған қарыз және пайыздар, сонымен қатар шығындар, ипотека иесі көшкенде, үйді сатқанда немесе қайтыс болған кезде төленеді. Бұл мұрагерлер несиені төлеуі керек дегенді білдіруі мүмкін.

Тұтынушыға қолайлы бір ескерту бар: банк талап етпеуі мүмкін үйдің құнынан асатын төлем. Банк кері ипотека бойынша шығындардың бірі болған сақтандыру қоры арқылы шығынды өтейді. The Тұрғын үй және қала құрылысы департаменті (HUD), басым кері ипотекалық бағдарламаны қадағалайтын, 2017 жылдың күзінде осы сақтандыру қорын нығайтуға көшті.

Форвардтық ипотека

Әдеттегі 30 жылдық ипотекамен салыстырғанда, қарыз алушылар жақсы пайыздық мөлшерлемені ала алады және 10 немесе 15 жылдық ипотекаға барса, уақыт өте келе пайыздық соманы үнемдей алады. Дегенмен, бұл сіздің кірістеріңіз бен шығыстарыңыз алдағы жылдарда тұрақты болып қалатынына немесе жақсаратынына сенімділікті қажет етеді.

Ипотека жүйесі жылжымайтын мүліктің уақыт өте келе құны артады деген болжамға негізделген. Бұл ақиқат қате болған кезде дәлелденді тұрғын үй көпіршігі 2008 жылы жарылды. ATTOM Data Solutions сауалнамасына сәйкес, 2022 жылдың тамызындағы жағдай бойынша, американдық ипотекалық үйлердің 2.9%-ы немесе 34-тің біреуі әлі де «су астында» болған. Бұл олардың иелері жоғарылатылған ипотекалық несиелерді төлеуді жалғастыруы керек немесе сатылған кезде банктеріне үйлерінің бағаланған құнынан 25% немесе одан да көп төлеуі керек дегенді білдіреді.

Қиындыққа душар болу туралы айтатын болсақ, тұрғын үй бумы кезінде үй иелерінің ипотекадан басқа үйін кепіл ретінде пайдалану арқылы несие желісін алу әдеттегідей болды. Үй иелері де, олардың банкирлері де үй құнының айтарлықтай өсуі жалғасады деп болжады. Бюст келгенде, үй иелері ипотека мен несие желісі бойынша қосарланған қарызды ұстап тұрып қалды.

2022 жылдың тамызында ATTOM Data Solutions 2022 жылдың екінші тоқсанындағы АҚШ-тың тұрғын үй капиталы және су асты есебін шығарды. Ол су астындағы мүліктердің АҚШ-тағы барлық ипотекалық мүліктің 2.9%-ын құрайтынын анықтады, бұл 3.2 жылдың бірінші тоқсанындағы 2022%-дан төмен.

Кері ипотека және форвардтық ипотека мысалы

Әрқайсысы шамамен 30 жастағы ерлі-зайыптылар бастапқы жарнаға аз ғана ақша төлеп, үй сатып алады. Олар ақшаны бірнеше жыл ішінде негізгі қарызды және пайыздарды ай сайынғы шағын өсіммен қайтаруға уәде береді. Отыз жыл дәстүрлі түрде стандарт болып табылады.

Арада 30 жылдан астам уақыт өтсе де, бір ерлі-зайыптылар ипотеканы толық төлеп, бір үйде тұрып жатыр. Тіпті олардың қосындысымен Әлеуметтік қамсыздандыру жәрдемақылар мен зейнетақы жинақтары, ақша табу қиын, сондықтан олар кері ипотеканы алады. Олар алдын ала ештеңе төлемейді және кірістерін толықтыру үшін ай сайынғы чек алады. Шындығында, олар ешқашан ипотеканы немесе жылдар бойы жиналатын пайыздар мен шығындарды төлемейді. Алайда, олардың мұрагерлері мұны болашақта не отбасылық үйді сату арқылы, не біржолғы төлем арқылы жасауы керек.