Ауылдық жерді жалға алуға көмек және төмен пайыздық ынталандыру

Біз «бөлім» деп атайтын тұрғын үй бағдарламаларын бұрынғы Өкілдіктің кедейшілікке қарсы соғыспен құрылған немесе байланыстырылған федералдық бағдарламаларды тереңдетілген сараптамасының бөлігі ретінде қарастырып жатырмыз. Соңғы жазбадағыдай, мен кейбір мәліметтер мен тарихты ұсынамын, Райанның бағасын беремін және бағдарламаны қалай жақсартуға немесе өзгертуге болатыны туралы кейбір идеялармен бірге өзімді жасаймын.

521-бөлім «Ауылдық жерлерді жалға алуға жәрдемдесу» бағдарламасы

Мен бұған дейін атап өткенмін Американың ауылдық жерлеріндегі тұрғын үй мәселесі қиынырақ қалалық жағдайларға қарағанда. Жұмысшылар аз жалақы алады, баспана табу үшін әрі қарай саяхаттауы керек және олар бос жұмыс орындарының аз екенін және ғимараттардың ескі және тозығы жеткенін байқайды. Ауылдық жерлердегі жаңа тұрғын үй құрылысының құны қалалардағымен бәсекелеседі, бірақ ауылдық жерлердегі жалдау ақысы қалалық немесе қала маңындағы аудандарға қарағанда әлдеқайда төмен. Аударма: әзірлеушілер ауылдық жерлердегі жобалардың көпшілігі орындалмайтынын тез түсінеді, және бұл коммерциялық емес салық несиелерімен қаржыландырылатын жобаларды қамтиды. Сонымен, ауылдық жерлер төмен жалақы мен төмен тұрғын үймен қамтамасыз етудің екі есе азабына тап болады; тұрғын үй сапасы төмен болса да, баға жоғары және бос орындар төмен болып қалады. Осы арада, Субсидиялар ауылдық жерлерде емес, қалаларда аяқталады.

521-бөлім бағдарламасын 1949 жылғы Тұрғын үй заңының бөлігі ретінде Америка Құрама Штаттарының Ауыл шаруашылығы министрлігі (USDA) басқарады. USDA іс жүзінде әртүрлі бағдарламаларды, соның ішінде 515-бөлім ауылдық жерлердегі жалға берілетін тұрғын үй бағдарламасы мен 514-бөлімін басқарады. және 516 шаруа қожалығының еңбек тұрғын үйі бағдарламасы, олардың әрқайсысы ауылдағы тұрғын үй құрылысын дамытуды ынталандыру үшін несиелер мен субсидияларды пайдаланады. 521-бөлім бағдарламасының көмегі, сонымен қатар, сол бөлімшелерде жалдау ақысын төлеу үшін пайдаланылуы мүмкін. Жалға алушылар өздерінің AMI негізінде түзетілген айлық табысының 30% тең жалдау ақысын төлейді; 521-бөлім бағдарламасы жалға алудың қалған бөлігін төлейді. Жоғарыда талқыланған басқа тұрғын үй бағдарламалары сияқты, олар капитал мен жалдау ақысын төлеуді біріктіреді.

Райан өзі келтірген зерттеулерге сүйене отырып, 521-бөлім бағдарламасы адамдарға қолжетімді баспана табуға көмектесу миссиясын орындай алмады деп шешті. Табысы төмен ұлттық тұрғын үй коалициясы өткен жылы «Ауылдық жалға алушылардың 30 пайызы шығынға ұшырап, баспана алу үшін табысының 50 пайыздан астамын төлейді, ал олардың жартысына жуығы баспана үшін табысының XNUMX пайыздан астамын төлейді. Қолжетімділік, физикалық жетіспеушілік немесе толып кету сияқты көптеген проблемалармен өмір сүретін ауылдық үй шаруашылықтарының жартысынан көбі жалға алушы болып табылады ».

Мен Американың ауылдық жерлеріндегі тұрғын үй мәселесі күрделі және шешуі қиын екенін атап өттім. Мен 521-бөлім және онымен байланысты бағдарламалар жақсы ойластырылғанымен, бұл мәселелерге көп әсер етпейтінімен келісемін. Осы жерде талқыланған басқа бағдарламалар сияқты, егер біз көп тұрғын үй салуға мүмкіндік беру үшін тұрғын үй саясатын реттеуден бас тартсақ, бұл субсидиялар қаржыландырудың барлық күрделі және тиімсіз схемаларына жүгінбестен, қиын зардап шеккен ауылдық жерлердегі айырмашылықты арттырады.

2012 қаржы жылында 521 бөлімнің шығындары 905 миллион долларды құрады. 521-ші РА бағдарламасы 1.375 қаржы жылыда 20 миллиард долларға және 1.410 қаржылық жылда 21 миллиард долларға қаржыландырылды. 22 FY шығыстары туралы заң жобасы 1.450-бөлімге 521 миллиард доллар берді.

236-бөлім Жалдамалы тұрғын үйге көмек көрсету бағдарламасы

236-бөлім бағдарламасы арзан жалдамалы тұрғын үй құрылысын ынталандыру үшін құрылыс салушыларға нарықтық пайыздық мөлшерлеме (BMIR) түріндегі ынталандыруды ұсынды. 1968 жылы құрылған бағдарламаның негізгі құралы табысы төмен отбасылар үшін тұрғын үй салуға дайын құрылыс салушылар үшін төмен нарықтық пайыздық мөлшерлеме (BMIR) болып табылады. BMIR тұжырымдамасы 1961 жылғы Тұрғын үй туралы заңда пайда болды, ынталандыру төмен заңмен белгіленген 3 пайыздық пайыздық мөлшерлеме болды. BMIR 236-бөліммен ауыстырылғаннан кейін жаңа несиелерді белсенді түрде сақтандырмады. Бағдарлама белсенді болған кезде мыңдаған бірлік 40 жылдық мерзімге несиелер бойынша федералды қамтамасыз етілген ипотекалық сақтандыруды пайдалана отырып салынды. Жеке құрылыс салушыларға пайыздарды төмендететін төлемдер де болды. Жобаларға сонымен қатар 8-бөлім жалға алушыларға негізделген көмек кіреді. Райанның талдауы бойынша, сол кезде 11,000 мыңнан астам осындай бірлік әлі де пайыздарды азайту үшін төлемдер алып тұрған.

Бағдарлама 1968 жылы құрылды және ваучерлер пайдасына бірте-бірте тоқтатылды, ал 2012 қаржы жылына қарай 236-бөлім бағдарламасы қалған ипотека бойынша пайыздарды азайту төлемдеріне 401 миллион доллар жұмсады. Міндеттеме мерзімі аяқталуға жақын болғандықтан, 2016 ж. HUD кеңес берді баспананы қалай жабуға, түрлендіруге немесе қолжетімді ұстауға болады. Бұл төлемдердің нақты қай жерде тұрғаны белгісіз, өйткені HUD-да ашық есеп беру процесі жоқ, бірақ 236-бөлімдегі тұрғын үйлердің көпшілігі жеке пайдалануға айналдырылды немесе әртүрлі субсидиялармен жазылатын қолжетімді бірліктер ретінде жұмысын жалғастырды. Райан бағдарламаның тиімділігіне қатысты зерттеулердің жоқтығын айтудан басқа, оның тиімділігін талдау тұрғысынан көп нәрсе ұсынбады.

Бұл бағдарламаға менің көзқарасым бойынша, нарықтық мөлшерлеме бойынша жалға берілетін тұрғын үйлердің жаңа құрылысын ынталандыру пайыздық мөлшерлемелерді нөлге дейін төмендету үшін төлемдермен ынталандыруға бола ма, жоқ па, бұл өсетін пайыздық мөлшерлемелерді қарастырған жөн болар еді. Мен атап өткендей, экономикалық белгісіздік, пайыздық мөлшерлемелердің өсуі және сұраныстың төмендеуі жағдайында жалға берілетін тұрғын үй өндірісі төмендеуі мүмкін. Бұл сұраныс қайтып келгенде, тіпті жарылып кеткенде, жалдамалы баспана іздеп жүрген аз қамтылған үй шаруашылықтары жоғары жалдау ақысына тап болады дегенді білдіреді. Бұл пайдасыз реттеуге әкелетін көбірек алаңдаушылық тудырады. Жеке құрылыс салушыларға басқа ынталандырулармен қатар төмендетілген немесе тіпті нөлдік пайыздық мөлшерлемемен несие беру олардың тәуекелін азайтады және болашақта ұсынысты құруды ынталандырады.