Райан 8-бөлімді табысы төмен тұрғын үй салығы бойынша несиеге қарағанда тиімді деп тапты

Осы уақытқа дейін бұл серия «Кедейшілікке қарсы соғыс» және конгрессмен Райанның соғыстың жалпы көзқарасын сынап, оны сәтсіздік деп атады. Осы шолудан кейінгі соңғы онжылдықта не болды, әсіресе тұрғын үй бағдарламаларымен. Ол 1986 жылы салық реформасының бөлігі ретінде құрылғанына қарамастан, төмен кірісті тұрғын үйге салық несиесі (LIHTC) федералды тұрғын үй бағдарламасының бірінші бөлігі болып табылады. Мен бұрын атап өткенімдей, бағдарлама өте күрделі және пайдалану қиын. Алдымен, Райанның бағдарламаға көзқарасынан не тапқанын қарастырайық. Содан кейін, келесі постта мен LIHTC бағдарламасы туралы қарапайым сұрақтарға жауап алу үшін кездесетін қиындықтарды сипаттайтын боламын, мысалы, оны жылдар ішінде қандай ұйымдар пайдаланды, қайда және қанша жұмсалды.

Біріншіден, Райанның материалдарының барлығын емес, көпшілігін табуға болатынын атап өткен жөн мұнда желіде. Дегенмен, кейбір растайтын құжаттарға сілтемелердің көпшілігі бұзылған. Бірақ Мен сілтеме жасадым тұрғын үй бағдарламалары туралы 48 бетке және мен осында және келесі жазбаларда сілтеме жасайтын боламын. Мен Райанның материалдарындағы барлығын міндетті түрде номиналды түрде қабылдамаймын, бірақ мен сол жұмыстан құрастырып, бүгінгідей бағдарламалар туралы мүмкіндігінше толтыруға тырысамын.

LIHTC бағдарламасын түсінудің ең қарапайым тәсілі - бұл тұрғын үйге ақша салатын тараптар үшін салықты төмендететін салықты ынталандыру бағдарламасы, жалдау ақысын әдетте аймақтағы орташа табыстың 60% немесе одан азына дейін шектейді. Салық ауысымының механикасы лауазымға кепілдік беру үшін жеткілікті күрделі және мен оны біраз уақыт бұрын жасадым кейбір механизмдерді қамтиды. Тұрғын үйді қаржыландыруды немесе субсидиялауды аяқтайтын долларлар ресурстардың қалай және қайда пайдаланылатынын анықтайтын Тұрғын үйді қаржыландыру агенттіктері (HFAs) деп аталатындар арқылы әртүрлі мемлекеттерге бөлінеді. Мен бағдарламаның шығындарын немесе шығыстарын келесі постта жабамын, бірақ Тұрғын үй және қала құрылысы департаменті (HUD) бағдарлама пайдаланатынын айтады «жыл сайынғы бюджеттік органда шамамен 8 миллиард доллар баламасы» және Райанның құжаттарына сәйкес, «мүлік сәйкес болған жағдайда, инвесторлар он жыл бойы федералдық салық міндеттемелеріне қарсы жыл сайын долларға несие алады. »

Райан атап өткендей, «LIHTC сыншылары бағдарламаның негізгі кемшілігі ретінде LIHTC жобалары әдетте жобаны қаржыландыру үшін кем дегенде бір қосымша субсидия қабатын қажет ететінін айтады. Басқа сындар LIHTC-тің күрделілігін және оның басқа федералды тұрғын үй бағдарламаларымен, әсіресе ваучерлермен салыстырғанда құнын қамтиды ».

Менің жеке тәжірибем мұны дәлелдейді. Коммерциялық емес әзірлеуші ​​ретінде мен жұмыс істеген бір жоба салық несиелерінен бастап мемлекеттік және жергілікті қаржыландыруға дейін көптеген капитал көздерін пайдаланды. Өздігінен бұл проблема емес, бірақ басқа мемлекеттік қаржыландырушылардың көптеген талаптары жобаларды баяулатып, уақыт пен транзакциялық шығындарды қосады. Бұл өзгерген жоқ, мен инфляция сияқты жаңа проблемалардың субсидия мен субсидияны тұтыну арқылы жоба құнының өсуіне әкелетінін атап өттім. азырақ қымбат бірліктерді құру.

Өзінің LIHTC бөлімінде Райан бағдарламаны 8-бөліммен, қолданыстағы нарықтық бағадағы пәтерлерде жалға алуға болатын ваучерлер беретін бағдарламамен салыстырады. Менің ойымша, бұл дұрыс және бүгінгі күнге дейін қолданылатын сын. Жалғыз мәселе - ваучерлерді пайдалану өте қиын. Көбінесе үй шаруашылығы ваучерлерге сәйкес келеді, бірақ федералды, штаттық және жергілікті талаптарға сәйкес келетін бос бірлік таба алмайды. Көбінесе ваучерлер пайдаланылмай қалады. Сондықтан мен ваучерлерді пайдалануға мүмкіндік беретін қарапайым реформаны ұсынуды жалғастырдым онда үй шаруашылығы қазірдің өзінде жалдау ақысын төлейді.

8-бөлімге қарсы LIHTC кімге тиімді? Райан О'Реган мен Хорнға сілтеме жасайды, олар «LIHTC бөлімшелерінің шамамен 40 пайызы HUD-тің жалға алушыларға негізделген 75-бөлімінің 8 пайызы және мемлекеттік тұрғын үй бөлімшелерінің XNUMX пайызымен салыстырғанда өте төмен табысы бар үй шаруашылықтарына қызмет етеді» деп тапты. Мен салық несиелерінің қай жерде пайда болатынын тереңірек зерттей келе, мен салық несиелерін алатын көптеген жобалар субсидияланған бірліктерді нарықтық мөлшерлеме бірліктерімен біріктіретінін анықтадым. Менің ойымша, субсидияланатын табыс деңгейі жоғары болса да, бұл проблема емес.

Бірақ Сиэтлдің оңтүстігіндегі Вашингтондағы Рентон қаласында болатын жобаларға шолу Солера, сұрақтар қояды; жобада қате жоқ, бірақ салық төлеушілер «табысы төмен тұрғын үйді» күтеді. Бұл аймақтардағы жалдау ақысы соншалықты төмен, сондықтан субсидия жалға алушыларды үнемдей алмайды, ал үнемдеп жатқан жалға алушылардың кірістері әлдеқайда жоғары, мүмкін, арзанырақ, ескі нарықтық пәтерді табуға жеткілікті жоғары болуы мүмкін бе? Бұл «LIHTC қасиеттері кедейлік деңгейі төмен қала маңындағы елді мекендерде көбірек болады» деген деректермен расталады. Мен мұны зерттеуге тырыстым және келесі жазбада бөлісетін боламын, бұл LIHTC-пен әлдеқайда үлкен проблеманы табуға әкелді: мөлдірліктің болмауы.

Ақырында, Райан мен жиі соғатын шегеге соқты. «Көптеген елордалық аудандарда LIHTC тұрғын үй көмегінің басқа түрлеріне қарағанда қымбатырақ». Райан «Бостон, Нью-Йорк, Сан-Хосе, Атланта, Кливленд және Майамидегі 8-бөлім ваучерлеріне қатысты LIHTC-тің экономикалық тиімділігін зерттейтін» зерттеуді келтіреді. Бұл зерттеу «LIHTC жалпы ваучерлерге қарағанда қымбатырақ, бірақ сыйлықақы ваучерлік төлем стандарттарына және жергілікті тұрғын үй нарығына байланысты өзгеретінін» көрсетті. Сан-Хосе сияқты қалада, зерттеу көрсеткендей, салықтық несие бағдарламасы салық төлеушілерге ваучерлерге қарағанда 2% қымбатқа түседі, бірақ Атлантада айырмашылық 200% құрайды. Атлантадағы ваучерлер сияқты қымбат.

Жалпы алғанда, Райан LIHTC бағдарламасына салыстырмалы мөлшерін ескере отырып, көп уақыт жұмсамайды. Бұл бағдарлама екіжақты қолдауға ие болғандықтан болуы мүмкін. Бұл нарықтық мөлшерлеме жобаларын 4% салықтық несиелермен толтыратын пайда табу үшін көптеген әзірлеушілер болғандықтан, субсидия азырақ, бірақ өтініш беру және алу оңайырақ болуы мүмкін бе? Менің ойымша, арзанырақ баспанамен қамтамасыз ету және пайда табу жақсы идея, бірақ коммерциялық емес ұйымдармен салыстырғанда қанша салық несиелері пайдаға жұмсалады және олар қалай пайдаланылады деген сұрақ мені ең үлкен жаңалыққа әкелді: біз жай ғана білмейміз. Райанның жұмысы жүздеген миллион долларды мемлекеттік HFA қазынасына салатын бағдарламаның бетін әрең сызып тастады, бұл ақшаның қайда кеткені үшін өте аз жауап береді.