Көптеген егде жұмысшылар халықаралық қашықтан жұмыс істеу немесе цифрлық көшпелі өмір салтына кірісу кезінде кездесетін ең үлкен сұрақтардың бірі - олардың жалғыз ең құнды активімен - үйімен не істеу керек.
Жалпы, екі нұсқа бар - оны жалға алу немесе сату. Ең жақсы нұсқа сіздің қаржылық жағдайыңызға, мүліктің орналасқан жеріне және басқа да көптеген факторларға байланысты адамнан адамға өзгеретін болса да, әркім білуі керек бірқатар мәселелер, әсіресе кез келген ықтимал салық міндеттемелері бар.
Әйелім Ребекка екеуміз 2018 жылы Вирджиниядан Мексикаға көшуді шешкен кезде жалға алу мен сату қиын жағдайға тап болдық.
Ішкі кірістер қызметінің (IRS) бұрынғы салық адвокаты ретінде мен көптеген тиісті заңдардан хабардар болдым, бірақ мен осы процесте әлі де маңызды және таңқаларлық сабақтар алдым. Мұнда мен сізбен жалға алу немесе сату дилеммасын қалай шешкеніміз туралы әңгімемен бөліскім келеді, осылайша ол шетелге қоныс аударуды ойласаңыз, шешіміңізді хабардар етуге көмектеседі.
Біздің қаржылық болашағымызға инвестиция
Жылжымайтын мүлік жақсы теңдестірілген инвестициялық портфельдің маңызды элементі болып табылады. Бірақ 20 жыл бұрын, Ребекка екеуміз бірінші үйімізді сатып алғымыз келгенде, біз үйіміздің қорларымыздың жанында қалай көрінетінінен гөрі, үй алуға мүмкіндігіміз бар ма деген сұраққа көбірек алаңдадық.
Ол кезде Вашингтондағы біздің жұмыс орнымыздан Потомак өзенінің арғы жағындағы Вирджинияның сәнді аудандарындағы тұрғын үй сұранысқа ие болғаны сонша, болашақ сатып алушылар әдеттегідей баға сұрағаннан гөрі көбірек сауда жасауға және үй мен қауіпсіздікті тексеруден бас тартуға мәжбүр болды. Бұл бізді алаңдатты. Оның үстіне, банктің бізге қарызға бергісі келген ақша сомасы (әлемдік қаржылық құлдырау алдындағы сол ессіз күндерде) қайтып қайтарамыз деп ойлағанымыздан да көп болды.
Біз үйдегі кедейлікке қарсы болғандықтан, яғни табысымыздың көп бөлігін ипотекаға жұмсағымыз келмеді - Ребекка екеуміз іштей барып, арзанырақ нұсқаны таңдадық.
Біз «жолдың дұрыс емес жағында» 1940 жылы салынған таунхаусты неғұрлым танымал аудандағы сәл үлкенірек бір отбасылық үйге жұмсаған ақшамыздың жартысына сатып алдық. Бірақ біз жаңа үйде өзімізді қауіпсіз сезіндік және банкке төлемеген ақшаны екеуміз жақсы көретін саяхатқа жұмсауды жоспарладық.
Сәттілік бізбен бірге екен. Риэлторымыз болжағандай, біз жаңа ауданымыздың гентрификациясының авангардында болдық. Біздің екі жағымызда заманауи тұрғын үй құрылыстары салынды, дүкендер мен мейрамханалар көптеп көшіп, біздің аудан көрікті, отаршыл аудан ретінде танымал болды. Содан кейін бүкіл қалада тұрғын үй бағасы көтеріле бастады.
2000 жылы үйімізді сатып алғанда, қала жеріміз бен үйімізді 127,900 378,420 долларға бағалады. Он жылдан кейін бағалау $2018 516,168 болды. XNUMX жылдың қаңтарында Ребекка екеуміз отбасымызды Мексикаға көшіруді шешкен кезде ол XNUMX XNUMX доллар болды.
Екі тартымды опцияның арасында таңдау
Шетелге көшуді шешкеннен кейін Ребекка екеуміз үйді таңдауда қиын болды. Біз оны жалға беріп, ай сайынғы жалдау кірісін Мексикадағы шығындарымызды төлеуге пайдалануымыз керек пе, әлде сату арқылы алатын айтарлықтай пайдаға салықты алып тастайтын федералды заңның артықшылығын пайдалануымыз керек пе?
Жалға алудың артықшылығы болды. Ай сайынғы жалдау ақысы біз қалдырған жалақының жартылай орнын толтыру үшін тұрақты кіріс ағынын қамтамасыз етеді және осылайша күнделікті өмірлік шығындарымызды қанағаттандыру үшін жинақтан алатын соманы азайтады. Табыс біздің Мексикадағы пәтер ақысын, балалар мектебінің оқуын өтейді және мен әзілдегенді ұнататынмын, тако үшін бірнеше доллар қалдыратын. Фискалдық консерваторлар ретінде (кем дегенде өз ақшамызды жұмсауға келгенде) Ребекка екеуміз жалға алудан түсетін табыстың біз іске асырғымыз келетін бірнеше бизнес-идеяларды дамытқанға дейін қаржылық жастықты қамтамасыз ететіні ұнады.
Шетелге көшу кезінде ескеретін тағы бір мәселе, жалға алудан түскен табыс жаңа елде тұру визасын алуға көмектеседі. Бұл біздің жағдайымызға қатысты болмаса да, кейбір елдер (мысалы, Уругвай) тұрақты тұру үшін дәлелденетін табыс ағынын талап етеді. Жалдау ақысы сізге осы талапты орындауға көмектеседі.
Жалға алудың кемшіліктері де бар, бірақ біз опцияларды зерттеу барысында білдік. Біріншіден, басқарушы компанияның жылжымайтын мүлікті жарнамалау және қадағалау құны біздің пайдамызға әсер етеді. Бұл компаниялар көбінесе жалға алушыны табу үшін бір айлық жалдау ақысына тең ақы алады, содан кейін мүлікті ұстау және жалға алушы көтерген мәселелерге жауап беру үшін ай сайынғы жалдау ақысының 8% -дан 10% -ға дейін. Craigslist сияқты онлайн сайттар жалға берушілер мен жалға алушыларды қосуға көмектесетін тегін платформалар ретінде болғанымен, бұл құралдар мүлікті басқара алмайды.
Екіншіден, біз жалдау ақысын салық салынатын деп хабарлауымыз керек, бұл қалтамызға түсетінді одан әрі азайтады.
Ребекка екеуміз де сатуды қызықты нұсқа деп таптым. Бірнеше жергілікті риэлторлармен жүргізген әңгімемізге, сондай-ақ үйдің нарықтық құнын бағалау үшін салыстырмалы қасиеттерді пайдаланатын Zillow онлайн құралын пайдаланып жүргізген тәуелсіз зерттеулерімізге сүйене отырып, біз үйді шамамен 600,000 XNUMX долларға сата аламыз деп ойладық.
Бұл жағдайда біз бастапқы сатып алу бағасын және 400,000 200,000 АҚШ долларын құраған күрделі жақсартулар құнын шегергеннен кейін 400,000 XNUMX АҚШ доллары көлемінде пайда табамыз. Біз XNUMX XNUMX доллар пайданы инвестициялай аламыз және кірісті Мексикадағы шығындарды жабу үшін пайдалана аламыз.
Сонымен қатар, Ішкі кірістер кодексінің 121-бабына сәйкес (тұрғын үйді алып тастау) осы 400,000 500,000 доллар пайданың ешқайсысы салық салынбайды. Тұрғын үйді алып тастау ерлі-зайыптыларға үйді сатудан түсетін табыстан 250,000 XNUMX долларға дейінгі табыстан бас тартуға мүмкіндік береді. Бір адам XNUMX XNUMX долларға дейін алып тастай алады.
Бұл ерекшелікке сәйкес болу үшін (және бұл сіздің үйіңізді сатқыңыз келетінін түсіну үшін өте маңызды), ерлі-зайыптылар мен жалғызбасты адамдар иелік сынағы мен пайдалану сынағынан өтуі керек.
Егер сіз мүлікті сатуға дейінгі бес жыл ішінде кем дегенде екі жыл ішінде негізгі үй ретінде иеленіп, пайдалансаңыз, сіз алып тастауға құқығыңыз бар. Сіз әртүрлі екі жылдық кезеңдерде иелік ету және пайдалану сынақтарына жауап бере аласыз, бірақ сату күнінде аяқталатын бес жылдық кезең ішінде екі сынақты да орындауыңыз керек.
Егер біз үйімізді сатсақ, біз иелік ету және пайдалану сынақтарына жауап береміз және барлық пайдамызды алып тастай аламыз, нәтижесінде салық нөлге тең болады.
Тұрғын үйді алып тастаудың пайдасы болмаса, 10% құн өсіміне салынатын салық ставкасы 40,000 400,000 АҚШ доллары көлеміндегі пайдаға XNUMX XNUMX доллар салық төлейтінімізді білдіреді. Қырық мың доллар біздің төрт адамнан тұратын отбасымызға Мексикада бір жыл тұру үшін күткеннен де көп. Бұл салық төлеуге көп ақша.
Біз жалға алған себептер
Үйімізді жалға беру туралы шешім қабылдауымызға бірнеше факторлар әсер етті. Біріншіден, біз бірден өз күшімізбен үйді және ауланы күтіп ұстауға сенетін сенімді жалға берушіні таптық. Біз оған басқарушы компанияның қажеттілігін жойып, бұрын пайдаланған жергілікті жөндеушілер үшін байланыс ақпаратын бердік.
Біз жинайтын жалдау ақысына қарапайым табыс ретінде салық салынады (Ребекка екеуміз 12% салық кронштейнінде төлейміз, бірақ ставкалар табыс пен өтініш беру мәртебесіне байланысты 10% -дан 37% дейін өзгереді). Десе де, үшінші тараптың басқарушы компаниясының құнын көтермеу қалтаға көбірек ақша түсірді.
Екіншіден, Вашингтон, Колумбия округі метро аймағының табиғатын ескере отырып, өте өтпелі тұрғын үйлер бар, мысалы, біздікі жоғары сұранысқа ие - біз үйдің құны өсе береді деп күттік. Әрі қарай, тұрғын үйді пайдаланудан бас тарту сынағы бес жылдық терезенің екеуін қамтамасыз ететіндіктен, салық жеңілдіктерін алу үшін бізге бірден сатудың қажеті болмады.
Сынақтың қарапайым қолдануында біз сатуға көшкеннен кейін үш жылға дейін уақытымыз бар еді. Егер біздің сату күніміз 2021 жылдың қаңтарында болса, бес жылдық қайта қарау кезеңі 2016 жылдың қаңтарынан 2021 жылдың қаңтарына дейін созылады және біз 2016 жылдың қаңтарынан 2018 жылдың қаңтарына дейін негізгі резиденциямыз ретінде үйде тұратын едік және пайда.
Бастапқыда сатудан гөрі жалға алуды ұйғарғанымыздың соңғы себебі, Мексикадағы жағдай дұрыс болмай қалса, қайтып келетін жерді қалауымыз болды.
Шешім уақыты, тағы да
2020 жылдың маусым айында жалға алушы бізге тамыз айында көшетінін хабарлады. Осы уақытқа дейін біз Мексикадағы тәжірибемізге екі жарым жыл толдық және АҚШ-қа қайтып оралу жоспарымыз жоқ, сол жерде өмір сүруге бел будық. Біз үйге қатысты нұсқаларымызды қайта зерттеуге дайын болдық.
Менің бірінші реакциям сату болды. Біз пайдалану сынағынан өтуге және салық салудан пайдамызды алып тастауға әлі бес жылдық терезенің екеуінде қалдық. Біз сөйлескен риэлторлар (және Zillow онлайн платформасы) екі жылдан астам уақыт бұрын үйді 100,000 50,000 долларға сата аламыз деп болжады, яғни біз шамамен 500,000 XNUMX доллар салықты үнемдейміз және инвестициялау үшін XNUMX XNUMX доллар пайда аламыз.
Ребекка жалға алуды жалғастырғысы келді. Біз бастаған комбуча бизнесі және оның Мексикада жүргізген испан тіліндегі курстары мезгіл-мезгіл пайдалы болды, бірақ оған тұрақты жалдау табысы ұнады.
Ребекканың үйге ілігісі келетін тағы бір себебі Amazon осы аймақта өзінің екінші штаб-пәтерін салатынын жариялағаннан кейін бірнеше жергілікті риэлторлар болжаған қосымша ризашылықты түсіну болды.
Біз не істерімізді талқылап жатқанымызда тағдыр араласты. Мен инвестициялық тәжірибесі бар досыммен дилемма туралы талқылап жатыр едім, ол Ребекка екеуміз толық түсінбеген нәрсені ұсынды. Ол үйді сатып, кірісті инвестициялағанда, жалға беруден тапқан табысымыз алатынымыздан жоғары екенін түсіндірді.
Ол кезде біз жылжымайтын мүлік салығын, үй иелерін сақтандыруды және техникалық қызмет көрсету шығындарын төлегеннен кейін жалдау ақысынан жылына шамамен 25,000 XNUMX доллар алып отырдық. (Біз көшкенге дейін қалған ипотеканы төледік.)
Егер біз үйді сатып, 500,000 5 АҚШ доллары көлеміндегі пайданы инвестициялайтын болсақ, біз жалдаудан түсетін кірісті жүзеге асыру үшін XNUMX% табыс әкелетін инвестиция табуымыз керек еді. Біз корпоративтік облигациядағы немесе ашық акциялардағы табыстылық деңгейін таба алатын болсақ та, бұл актив түрлері әдетте жылжымайтын мүлікке қарағанда тәуекелді инвестициялар болып табылады.
Шамамен сол кезде мен досыммен, Ребекка екеуміз ауызша әңгіме арқылы жақсы мансапқа ие және бұрын алатын ай сайынғы жалдау ақысын төлейтін отбасын таптық. Бұл қайтадан жалға алу туралы шешім қабылдауды жеңілдетті.
Сонымен қатар, мен тұрғын үйді алып тастау толығымен үстелден тыс емес екенін білдім. Заңға сәйкес, егер біз негізгі тұрғылықты жеріміз ретінде үйге қайта көшуді шешсек және онда екі жыл немесе егер бұл бізге қолайлы болса, одан да көп уақыт қалсақ, пайдалану сынақтары үшін маңызды бес жылдық кезеңді қалпына келтіре аламыз. Қазір кері көшу біздің ойымызда болмаса да, мүмкіншілік шеңберінен шыққан емес. Ал неге жоқ? Үй бізге жақсы болды.
Сайып келгенде, үйіңізді сату немесе жалға беру туралы шешім жеке шешім болып табылады. Бір өлшемді шешім жоқ. Дегенмен, біздің тарихымыз көрсеткендей, әрбір үй иесі есте ұстауы керек маңызды қаржылық мәселе - тұрғын үйді алып тастау. Егер сіз үйіңізді бес жылдан кейінгі екі терезеден тыс сатсаңыз, сату бағасының үлкен бөлігін Сэм ағайға тапсыруыңыз керек болуы мүмкін.
Сонымен, егер сіз шетелге көшкеннен кейін бірнеше жыл бойы үйіңізді ұстауды шешсеңіз, бұл салық сіздің қаржыңызға қалай әсер етуі мүмкін екенін біліңіз.
Дереккөз: https://www.marketwatch.com/story/should-you-rent-or-sell-your-home-if-youre-setting-off-overseas-11634146579?siteid=yhoof2&yptr=yahoo