Жалға берілетін жылжымайтын мүлік ретінде де белгілі ақша ағынына инвестиция салу айтарлықтай табыс табудың тиімді жолы болуы мүмкін. кірістің пассивті ағыны. Сіз жылжымайтын мүлікті сатып алып, бір немесе екі жалға алушыны орнатып, ай сайынғы жалдау төлемдерін жинайсыз. Бұл өте қарапайым болып көрінеді, бірақ жалға берілетін мүліктің құнды инвестиция екеніне көз жеткізу үшін біраз нәрсе бар. Меншік иесі ретінде пайданы ұлғайту үшін жылжымайтын мүлік мәселелерінде ақша ағынын қалай есептеу керектігін білу.
A қаржылық кеңесші портфолиоңызға жылжымайтын мүлікті қосуға көмектесе алады.
Жылжымайтын мүліктегі ақша ағыны дегеніміз не?
Қарапайым тілмен айтқанда, ақша ағымы ақшаның бизнестегі және одан тыс қозғалысын білдіреді. Жылжымайтын мүліктің ақша ағындарын талқылағанда, сіз жылжымайтын мүліктен пайда болатын ақша (яғни жалдау бойынша кіріс) және жылжымайтын мүлікпен байланысты жұмсалған ақша туралы айтасыз.
Жылжымайтын мүлікке инвестициялар оң ақша ағынын немесе теріс ақша ағынын тудыруы мүмкін. Меншікте оң ақша ағыны болған кезде оның кірісі шығыстардан асып түседі. Теріс ақша ағыны болған кезде, керісінше, шығыстар кірістен асып түседі.
Позитивті ақша ағыны үшін қолайлы жылжымайтын мүлік бойынша инвесторлар өйткені бұл олар иелік ететін мүлікке немесе мүлікке ақша тауып жатқанын білдіреді. Пайда маржасы неғұрлым кең болса, соғұрлым олардың инвестициядан қайтарымы жақсы болады. Ақша қаражатының оң ағыны жылжымайтын мүлікке инвестицияларды қолдауды жеңілдетеді, өйткені сізде техникалық қызмет көрсету, жөндеу және техникалық қызмет көрсету үшін пайдалануға болатын артық ақша болуы мүмкін.
Теріс ақша ағыны инвестордың жалға берілетін мүлікке ақша жоғалтуын білдіреді. Егер жылжымайтын мүлік ұзақ уақыт бойы бос болса немесе жалға алу бағасы инвесторға мүлікті ұстауға кететін шығындарға сәйкес келмейтін болса, ақша қаражатының теріс ағыны орын алуы мүмкін.
Жылжымайтын мүліктегі ақша ағынын қалай есептеу керек
Жылжымайтын мүліктегі ақша ағынын есептеу жылжымайтын мүлік туралы бірнеше негізгі мәліметтерді білуден басталады. Атап айтқанда, жалға берілетін жылжымайтын мүлік бойынша ақша ағынын есептеу үшін мыналарды білу қажет:
Мүлік қанша жалпы табыс әкеледі
Мүлікке жұмсалған жалпы шығындар
Қандай қарыздар, егер бар болса, мүлікке байланысты
Жалға берудің жалпы кірісі кез келген шығыстарды шегергенге дейін жылжымайтын мүлік алған барлық кірісті білдіреді, оның ішінде ипотека бойынша төлемдер. Тұрғын үйді жалға алу үшін ақша ағынын есептеген кезде жалдау әдетте кірістің негізгі көзі болып табылады. Бірақ жалдау келісіміңізге не кіретініне байланысты сіз жалға алушылардан үй жануарларына ақы, кешіктіру ақы немесе басқа алымдарды алу арқылы кіріс жинай аласыз.
Шығындар жағында сіз мүлікті иелену үшін төлейтін кез келген және барлық шығындарды қосасыз. Осылайша, бұл мыналарды қамтуы мүмкін:
сақтандыру
Мүлікті басқару төлемдері (егер сіз мүлікті басқару үшін басқа біреуге төлесеңіз)
коммуналдық шаруашылық
Техникалық қызмет көрсету және жөндеу
Жарнама
Мүлікті жалға беру үшін сізге бизнес лицензиялары қажет болуы мүмкін
Заңды және кәсіби төлемдер (яғни, көшіру шығындары)
Сондай-ақ, сіз мұнда жылжымайтын мүліктің бос орын мөлшерлемесін қосасыз. Бос орын мөлшерлемесі мүліктің жыл ішінде қанша күн жалға алушысыз жүретінін көрсетеді, яғни ол ешқандай табыс әкелмейді. Меншіктің бос орын деңгейін табу үшін бір жыл ішінде жылжымайтын мүлік бос тұрған уақыттың жалпы сомасын қосасыз, содан кейін оны мүлікті жалға алуға болатын уақытқа бөліп, жауапты 100-ге көбейту керек. .
Демек, егер мүлік 16 апта бойы бос болса, бірақ 52 аптаға жалға алуға болатын болса, оның бос орын деңгейі 30.76% (16/52 x 100) болады. Бос орын мөлшерлемесі мүлікті жалға беру кезінде операциялық шығындар болып саналады.
Сізде жалпы кірістер мен шығыстар болғаннан кейін, тазаны есептейтін келесі қадамға өтуге болады операциялық кіріс (NOI). Ақша ағыны жылжымайтын мүлікке арналған NOI табу үшін сіз кірістен шығыстарды алып тастауыңыз керек. Нәтижедегі сан операциялар нәтижесінде пайда болған ақша ағынының сомасы болып табылады. Бұл мүлікпен байланысты болуы мүмкін кез келген қарызға әсер етпейді. Қарызға қызмет көрсету есепке алынғаннан кейін таза ақша ағынын табу үшін сіз таза операциялық кірістен қарыз қызметін шегеретін боласыз.
Жылжымайтын мүліктегі ақша ағындарын есептеу неге маңызды?
Жылжымайтын мүлікке қатысты ақша ағынын есептеу, себебі ол жалға берілетін жылжымайтын мүлікке инвестицияның қаншалықты тиімді болатынын анықтауға көмектеседі. Белгілі бір жылжымайтын мүлікті жалға алу үшін қанша ақы алуға болатынын қарау сізге нақты суретті беру үшін жеткіліксіз. Сізде қанша ақша ағыны қалғанын анықтау үшін алдымен мүліктің операциялық шығындарын және оған байланысты кез келген қарыз төлемдерін алып тастау керек.
Егер сіз бар болса сіз мақсат етіп отырған белгілі бір табыс мөлшерлемесі, жылжымайтын мүлікке арналған ақша ағынын есептеу сізге мүліктің күткендерге сәйкес келуі, олардан асып кетуі немесе жетіспеуі туралы түсінік береді. Жалға берілетін жылжымайтын мүлікке инвестиция салу кезінде қолайлы деп саналатын кірістің белгіленген мөлшерлемесі жоқ. Бұл сіз инвестициялайтын жалдау нарығына және жеке мақсаттарыңызға негізделген негізінен субъективті.
Әдеттегідей, 1% сынақтан өткен қасиеттерді қарастырған дұрыс. 1% ережесі, егер сіз оны сатып алу бағасының 1% жалдау ақысына нақты есептей алсаңыз, жылжымайтын мүлік пайдалы болуы мүмкін деп болжайды. Егер сіз жалға беру үшін 350,000 3,500 доллар тұратын кондоминиум сатып алсаңыз, ай сайынғы жалдау ақысы үшін кемінде XNUMX доллар ақы алуыңыз керек.
Бұл шынайы ма, жоқ па, соған байланысты болуы мүмкін тұрғын үй және жалға беру нарығы Мысалы, Сан-Францискода немесе Нью-Йоркте жалға алу үшін 3,500 доллар алу соншалықты қиын емес. Бірақ Айова штатындағы шағын қалада бір отбасылық үй үшін дәл осындай соманы алу ұшпаса керек. Сондықтан 1% ережесін қолдану кезінде жалпы нарықты, сондай-ақ сол аймақтың өмір сүру құны мен кірістерін ескеру маңызды.
Салықтар жылжымайтын мүліктің ақша ағынына әсер етуі мүмкін
Жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялар уақыт өте келе ақталуы мүмкін, бірақ IRS сіз әкелетін жалға беруден түскен табыстың әділ үлесін алғысы келеді. Жылжымайтын мүлікке ақша ағынын есептеуді жүргізген кезде, салықты не төлеуге тура келетінін ескеруді ұмытпаңыз. сол табыс. Жалпы алғанда, таза жалдау кірісіне сіздің кәдімгі табыс салығының мөлшерлемесі бойынша салық салынады. Сондықтан, егер сіз жоғары салық кронштейнінде болсаңыз, бұл жалдау кірісіне көбірек салық төлеуді білдіруі мүмкін.
Дегенмен, сіз қарыздарыңыздың бір бөлігін өтей аласыз мүлікті жалдау бойынша шығындарды шегеру. Сіз шегеруге болатын кейбір шығындарға мыналар жатады:
Техникалық қызмет көрсету және тазалау шығындары
Құрылғыны немесе HVAC ауыстыру
Ипотекалық қарыз
Мүлікті сақтандыру
Меншік салығы
Жарнама төлемдері
Мүлікті басқару бойынша төлемдер
коммуналдық шаруашылық
Басқа қызметтер, мысалы, зиянкестермен күресу немесе көгалдандыру
Заңды және кәсіби төлемдер (мысалы, жалға алушыны шығару үшін төлеу керек болса)
Бос орындарға арналған шығындар
Сондай-ақ жылжымайтын мүлікке амортизациялық аударымдарды шегеруге болады. Бұл шығындарды шегеріп тастау салық салынатын жалдау кірісін азайтуы мүмкін. Жалға берілетін жылжымайтын мүлікке иелік ету үшін салыққа қанша қарыз болуы мүмкін екенін түсіну сізге күннің соңында пайдаңыздың қанша бөлігін шынымен сақтайтындығыңызды жақсырақ түсінуге мүмкіндік береді.
Bottom Line
Жаңа инвестициялық мүмкіндіктерді өлшеу кезінде жылжымайтын мүліктегі ақша ағынын түсіну. Сіз қалаған соңғы нәрсе - жалдамалы жылжымайтын мүлікке инвестиция салу, ол ақшаға айналуы үшін ғана. Жылжымайтын мүлікке ақша ағынын қалай есептеу керектігін білу инвестициялық жоспарды құрастыру кезінде сізге көмектеседі және жаман инвестиция жасаудан аулақ болыңыз.
Инвестициялық кеңестер
Егер сіз жылжымайтын мүлік иесі болудың барлық ауыр жұмысын жасамай-ақ, жалға берілетін мүліктің иесі болғыңыз келсе, инвестициялаудың оңай жолдары бар. Жылжымайтын мүлік краудфандинг платформалары, мысалы, мүліктің өзіне иелік етпей-ақ, коммерциялық және тұрғын үйлерге инвестициялауға мүмкіндік береді. Жылжымайтын мүлікті инвестициялық тресттер (REITs) жылжымайтын мүлікке инвестиция салудың тағы бір нұсқасы. REITs инвесторларға салық салынатын табыстың 90% жыл сайын дивиденд ретінде төлеуге міндетті, бұл сіздің тарапыңыздан аз күш жұмсай отырып, тұрақты кіріс ағынын қамтамасыз етеді.
Қаржылық кеңесшімен ақша ағыны жылжымайтын мүлік портфолиоңызға жақсы қосымша бола ма, жоқ па туралы сөйлесуді қарастырыңыз. Білікті қаржылық кеңесшіні табу қиын болуы керек емес. SmartAsset тегін құрал Сізге аймағыңызға қызмет көрсететін үш қаржылық кеңесшіге дейін сәйкестендіреді және қайсысы сізге сәйкес келетінін шешу үшін кеңесшіңіздің сәйкестігімен ақысыз сұхбат ала аласыз. Егер сіз қаржылық мақсаттарыңызға жетуге көмектесетін кеңесшіні табуға дайын болсаңыз, қазір бастаңыз.
Фото кредит: ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/dcsliminky
Пост Жылжымайтын мүліктегі ақша ағынын қалай есептеу керек бірінші пайда болды SmartAsset блогы.
Дереккөз: https://finance.yahoo.com/news/calculate-cash-flow-real-estate-140445211.html