Федералды резервтік жүйенің мөлшерлеменің көтерілуі тұрғын үй нарығын салқындатуда, бірақ жерді пайдалану реформалары әлі де қажет

2022 жылдың көктемінен бастап ФРЖ-ның федералды қаражат мөлшерлемесі, яғни банктер бір түнгі несиелер үшін бір-бірінен алынатын пайыздық мөлшерлеме өсті. 2.5% дейін, ақпандағы 0.25%-дан жоғары. ФРЖ-ның әрекеттері несие карталарынан бастап ипотекаға дейін пайыздық мөлшерлемелерді арттырды. Ипотекалық несиенің жоғары мөлшерлемелері бағаны төмендете бастайды, бірақ төмен бағалар тұрғын үйді қолжетімді ету үшін қажетті ұсынысты арттырусыз уақытша болады.

30 және 15 жылдық орташа ипотекалық мөлшерлемелер 2009 жылдан бергі ең жоғары деңгейге жетті, бұл Американдық әрекет форумының соңғы мәліметтерінен төмендегі суретте көрсетілген. тұрғын үй картасы Томас Уэйд жазған. 30 жылдық мөлшерлеме 2021 жылғы көрсеткіштен екі есеге жуық, ал 15 жылдық мөлшерлеме қазірдің өзінде екі еседен астам өсті.

Осы өсімдерге қарамастан, екі мөлшерлеме де әлі де тарихи ең төменгі деңгейге жақын және 6 жылдан 7 жылға дейін қалыпты болған 2001%-дан 2009%-ға дейінгі ставкалардан төмен.

Тарихи стандарттар бойынша пайыздық мөлшерлемелер жоғары болмаса да, соңғы өсім әлі де бағаның төмендеуіне себеп болып отыр. Төмендегі екі суретте көрсетілгендей Case-Shiller және FHFA тұрғын үй бағасының индекстері төмендей бастады.

Екі индекс бойынша да бағаның жыл сайынғы өзгерістері Case-Shiller 15-city композиттік индексі үшін 20%-ға және FHFA индексі үшін 16%-ға дейін төмендеді. 19 жылы екеуі де 2021% болды.

Құрылысшылардың көңіл-күйі бағаның төмендеуіне және бағаның өсуінің баяулауына жауап ретінде төмендейді. NAHB/Wells FargoWFC
Тұрғын үй нарығының индексі - тұрғын үй сатылымы мен күтулерін бағалайтын құрылысшылардың сауалнамасы нәтижесінде жасалған - төменде көрсетілгендей, пандемияға дейінгі ең төменгі деңгейге дейін төмендеді.

Тұрғын үй құрылысының басталуында сұраныстың әлсіреуі және құрылысшылардың көңіл-күйі байқалады. Төмендегі суретте еліміздің барлық төрт аймағында старттардың баяулауы байқалады.

Тұрғын үйді азырақ бастау жаңа үйлердің ұсынысын төмендетеді және тұрғын үй бағасының төмендеуін бәсеңдетуі мүмкін, өйткені ұсыныс пайыздық мөлшерлемелердің өсуінен туындаған төмен сұранысты қанағаттандыру үшін реттеледі. Бұл қысқа мерзімді перспективада меншікті капиталда азырақ құлдырауға ұшырайтын қазіргі үй иелері үшін жақсы болуы мүмкін, бірақ бұл ұзақ мерзімді тұрғын үйге қол жетімділік үшін нашар. Елде елеулі тұрғын үй тапшылығы— 6 миллионнан 10 миллион бірлікке дейін — бұл тұрғын үй құрылысының қысқаруы тек одан сайын күшейе түседі. Тығыз тұрғын үй нарығы соңғы 10 жылдағы ең төменгі деңгейге жеткен үй және жалға берілетін бос орындар деңгейінде көрінеді.

Бізге Америкада тұрғын үйді ұзақ мерзімді перспективада қолжетімді ету үшін барлық типтегі тұрғын үй қажет. Сұраныстың әлсіреуі мен бағаның төмендеуіне байланысты тұрғын үй құрылысының қысқаруы таңқаларлық емес.

Тұрғын үй нарығындағы мәселелерге ФРЖ-ді кінәлау қате болар еді. ФРЖ тежеу ​​үшін қажет нәрсені істеп жатыр қашқын инфляция мемлекеттік шығындардың тым көп болуынан және өзінің шамадан тыс ақша жасауы пандемия кезінде. Оның пайыздық мөлшерлеменің көтерілуінің экономикаға тигізетін кез келген басқа әсері екінші дәрежелі мәнге ие.

Тұрғын үй нарығындағы сұраныс пен ұсыныстың сәйкес келмеуінің басты кінәсі – мемлекеттік реттеудің тым көп болуы. Федералды үкімет ұзақ уақыт бойы тұрғын үйге сұранысты арттыру ісімен айналысады квазимемлекеттік органдар Фанни МэйдіңFNMA
және Фредди Мак және т.б мемлекеттік бағдарламалар.

Фанни де, Фредди де несие берушілерден ипотека сатып алады жасырын мемлекеттік қолдау. Несие берушілер Фанни мен Фреддиге ипотеканы оңай түсіре алатынын білетіндіктен, олар ұзақ мерзімді дефолт тәуекелдері туралы аз уайымдайды және осылайша несиелік шығындарды жасанды түрде төмен деңгейде сақтай алады.

Сұранысты жасанды ынталандыру өздігінен нашар - есте сақтаңыз тұрғын үй дағдарысы? —бірақ тұрғын үй нарығы контекстінде оны одан да нашарлататын нәрсе — жергілікті үкіметтер бір мезгілде ұсынысты төмендетеді. жерді пайдалану ережелері арқылы. Бүкіл ел бойынша ең аз лот өлшемдері, автотұрақ талаптары, күрделі рұқсат беру процестері, тығыздық талаптары және басқа да жергілікті ережелер салынуы мүмкін тұрғын үй көлемін шектейді. Ұсынысты шектеулер сұранысты субсидиялаумен біріктірілгенде, нәтиже төмен және орташа табысы бар көптеген үй шаруашылықтары үшін жеткілікті тұрғын үйді қолжетімсіз ететін бағалардың жоғарылауына әкеледі.

ФРЖ мөлшерлемелерін көтеру тұрғын үй нарығын салқындатуда және т.б алдағы жорықтар бұл жақын болашақта жалғасады деп күтуіміз керек. ФРЖ әсері сұранысты арттыратын және ұсынысты шектейтін қазіргі федералды және жергілікті үкіметтің тұрғын үй саясатының жағымсыз әсерлерімен салыстырғанда шамалы. ФРЖ-ның әрекеттері бізді тұрғын үй нарығын теңгерімге келтіру үшін қажет ұзақ мерзімді өзгерістер жасаудан алшақтатпауы керек - жергілікті деңгейде көбірек ұсыныс және федералды деңгейде аз субсидиялар.