FHFA-ның жаңа төлем саясаты үй бағасына одан да жоғары қысым жасайды

Қаңтар айында Федералдық тұрғын үйді қаржыландыру агенттігі (FHFA) аванстық төлемдерді көбейтетінін хабарлады сол Фанни МэйFNMA
және Freddie Mac екінші үйлердегі ипотека үшін ақы алады. қазан айында, жүзеге асыратынын хабарлады «Қолма-қол ақшаны қайта қаржыландыру несиелерінің көпшілігі үшін алдын ала комиссиялардың мақсатты ұлғаюы».

Екі қадам да федералды тұрғын үйді қаржыландыру саясаты үшін жақсы. Федералды үкімет адамдарға сатып алуды арзандату ісімен айналыспауы керек секунд үйлер және федералды несиелеу субсидиялары бұдан әрі оңайырақ үлестік ақшалай қаражаттармен марапатталмауы керек.

Дегенмен, тұрғын үй лоббистері – олар, әрине, қарсы бұл өзгерістер- жеңіл демалуға болады. Байден әкімшілігі федералды түтікшені жабу алдында емес.

Шын мәнінде, Fannie және Freddie's кепілдік жарналар шеңберін тұрақты шолу бөлігі ретінде (олардың g-алымдар), FHFA да жою бірнеше жеке отбасылық үй бағдарламалары үшін алдын ала төлемдер. Бұл өзгерістер тұрғын үйді қаржыландырудың нашар саясаты болып табылады. Мұнда FHFA алып тастайтын төлемдердің қысқаша сипаттамасы берілген.

• Америка Құрама Штаттарының көпшілігінде аймақтық орташа табыс (AMI) деңгейінде немесе одан төмен үйді бірінші рет сатып алушылар (және қымбат аймақтарда AMI-дің 120 пайызынан төмен).
• HomeReady және Home Possible несиелері (Fannie's and Freddie's флагмандық қолжетімді ипотекалық бағдарламалар).
• HFA Advantage және HFA Preferred несиелері (Fannie's and Freddie's Төмен бастапқы жарна несиелері жарамды Тұрғын үй қаржы агенттіктеріне қолжетімді).
• «Қызмет көрсету міндеті» бағдарламасын қолдайтын жалғызбасты отбасылық несиелер.

FHFA мәліметтері бойынша, агенттік бұл төлемдерді алып тастайды «Қолжетімді баспанаға тұрақты және тең қол жеткізуге жәрдемдесу». Әкімшіліктің инфляциямен күресу туралы болжамды міндеттемесін ескере отырып, уақыт біртүрлі.

Бұл төлемдерді алып тастау баспананы қолжетімді ете алмайды. Олар жасауы мүмкін ипотека алу оңайырақ, бірақ олар үй бағасына, әсіресе нарықтың төменгі деңгейіндегі бағаларға жоғары қысым жасайды.

Бұл өзгерістер американдық тұрғын үйді қаржыландыру жүйесінің еркін нарыққа қаншалықты ұқсамайтынын да көрсетеді.

Перспектива үшін Фанни мен Фредди біріктірді болған кем емес 50 жылдан бастап барлық ипотекалық несиелердің 2007 пайыздан астам үлесі. Және олардың үлесі қазіргі уақытта тұр 62 пайызға. Олардың үлесі жалпы ипотекалық бағалы қағаздар (MBS) нарығы, Бағалы қағаздар индустриясы және қаржы нарықтары қауымдастығының мәліметтері бойынша (SIFMA), 70 жылдан 2009 жылға дейін орташа есеппен 2020 пайызды құрады. (Егер қосатын болсақ Джинни Мэй бағалы қағаздары– қолдайтындар FHA ипотекасы- бұл федеральдық MBS нарығының үлесі жылына орта есеппен 92 пайызды құрады.)

Осылайша, FHFA, мемлекеттік мекеме, қарыз алушылар ипотекалық нарықтың көп бөлігінде төлейтін комиссияларды - жалпы бағаның құрамдас бөлігі - біржақты тәртіпте өзгерте алады. Америкалықтар бұл жағдайды ренжіткен кезде ойлануы керек үй бағасы болып табылады соншалықты жоғары. Еркін кәсіпкерлікке негізделген тұрғын үйді қаржыландыру жүйесі американдық жүйеге ұқсамайды.

Қарамастан, егжей-тегжейлер осы соңғы төлемді жоюдың Американың қолжетімді баспана саясаты деп аталатын саясаты үшін қаншалықты тиімді болатынын көрсетеді.

Біріншіден, өзгерістер бірінші рет үй сатып алушылар үшін алдын ала төлемді алып тастайды орташа олардың географиялық аймағындағы табыс. Өзгерістер табысы төмен сатып алушыларға көмектеседі деген кез келген сылтауды толығымен алып тастаумен қатар, «алғашқы үй сатып алушы» термині шын мәнінде білдірмейді бірінші- уақытты үй сатып алушы. Бұл төлемді жою жаппай сатып алуды ынталандырады.

Сонымен қатар, Фаннидің HomeReady бағдарламасы «Үлкен бастапқы жарнасы жоқ, табысы төмен үй сатып алушыларға қызмет көрсетеді». Жарамды болу үшін «алғашқы» қарыз алушылар AMI-дің 80 пайызынан аспайтын болса, кемінде 620 несиелік ұпайы болса және 3 пайыздық бастапқы жарнасы болса, талаптарға сай болады. (Сатып алушылар, әрине, бұл 3 пайызды гранттардан немесе кез келген саннан ала алады бастапқы жарнаға көмек көрсету бағдарламалары). Фреддидікі Үй Мүмкін болатын несиелерде де осындай талаптар бар, дегенмен олар несиелік ұпайы жоқ адамдар үшін де қолжетімді.

Бұл жеткіліксіз болған жағдайда, Фанни мен Фреддиде де бар HFA Advantage және HFA Preferred несиесі бағдарламалар. Бұл тек жарамды Тұрғын үй қаржы агенттіктеріне (HFAs) қол жетімді арнайы төмен бастапқы жарналық несие бағдарламалары. Бұл HFA, әрине, мемлекеттік мемлекеттік органдар, құрылған мемлекеттік-федералдық жүйенің бөлігі. үй сатып алушыларға кеңестен бастап грантқа дейін көмектесу. (Мемлекеттік тұрғын үй агенттіктерінің Ұлттық кеңесінің мәліметі бойынша, XNUMX жылғы XNUMX жылғы XNUMX қаңтардан бастап шығарылым 2021 Мемлекеттік HFA сандық тарих кітабы а «Жарты ғасырлық мемлекеттік HFA ынтымақтастығы, инновациялар және әсер». Қолжетімділік мәселесі туралы алаңдамаңыз, HFA инновациялар мен әсер етудің ұзақ тарихы бар..)

Соңғысы, Фанни мен Фреддидің екеуінде де «Қызмет көрсету міндеті» бағдарламасы бойынша жеке отбасылық несиелер үшін жеке несие бағдарламалары бар. Бұл бағдарламалар негізінен табысы төмен сатып алушыларға бағытталған Ауылдық жерлерді және өндірілген тұрғын үйлерді қоса алғанда, жеткіліксіз қызмет көрсетілетін нарықтарда.

Сонымен, желіде төлемнің соңғы өзгерістері саясаттың маңызды өзгерісін білдірмейді. Америка Құрама Штаттарында бұрынғысынша үкіметтік тұрғын үйді қаржыландыру жүйесі бар, ол мүмкіндігінше аз ақшамен несие алуды жеңілдетуге бағытталған.

Бұл тәсіл ғана емес Несие берушілер үшін қызықты ұсыныс және сатып алушылар, бірақ ол да бағаны жоғарылатады. Өкінішті, бірақ мемлекеттік шенеуніктерге бұл сабақтарды үйрену үшін кемінде 50 жыл қажет болуы мүмкін.

Мен бірнеше рет атап өткенімдей, барлығы әдеттегі американдық тұрғын үйді қаржыландыру жүйесін көрсетуі керек шамадан тыс қарыз, жоғары тұрғын үй құны, тұрақсыз үй бағасы, шектен тыс реттеу және федералды көмектердің ізі. Үй иелену деңгейі дерлік Фанни мен Фреддиге сенім артуға дейін дәл осы жерде болды; үй бағасының өсуі байқалады тұрақты табыстан асып түседі өсті, ал салық төлеушілер құтылуға мәжбүр болды жүздеген миллиард долларды құтқару.

Әкімшілік тұрғын үйді қолжетімді ету үшін бірдеңе жасап жатырмын деп көрінуі мүмкін, бірақ бұл мақсатқа жету дегенді білдіреді қазіргі жүйеден алыстау.