2022 жылғы жылжымайтын мүліктің үлкен құлдырауы

«1970 жылдардағы тұрғын үй нарығының түрі болашақта мүмкін»

Қазір бізде 2022 жылы «Үш еселік құмарлық» бар. Акциялар мен облигациялар нарығындағы құбылмалы қиындықтарға қоса, тұрғын үй жай ғана 2008 жылдан бергі ең нашар екі айлық соққы болды және бір жылдағы кірісті жойды.

Winans Real Estate Index (WIREI)™ АҚШ-тағы жаңа үй бағасын 1830 жылға дейін қадағалайды. АҚШ-тың Еңбек және статистика бюросы жариялаған соңғы баға деректеріне сүйене отырып, WIREI мамыр айындағы рекордтық деңгейден бері 16.3%-ға төмендеді.

1-график: Winans жылжымайтын мүлік индексі 2007-2022 жж

Көптеген адамдар жылжымайтын мүлік аю нарығына келгенде бірден 2008 жылғы көпіршік туралы ойлайтынымен, бүгінгі экономикалық ахуалды 1977-82 жылдардағы жоғары инфляциямен және өскен пайыздық мөлшерлемелермен салыстыру жақсы мысал болып табылады. Мен бұл кезді жақсы есімде сақтаймын. Әкемнің тұрғын үй құрылыс компаниясы болды, ал мен колледждегі бірінші курста ірі жылжымайтын мүлік брокерлік кеңсесінде жұмыс істедім. «Бұл жылжымайтын мүлік индустриясындағы қиын уақыт болды» деп айту - бұл жай ғана түсініктеме:

2-график: Winans жылжымайтын мүлік индексі 1977-1982 жж

Тарих бізге не күту керектігін айтады?

· Жылдар бойы бүйірлік тұрғын үй нарығы – жоғарыдағы диаграммада көрсетілгендей, бағалар 7 жылдың соңғы жартысында 1979%-ға төмендеді және 1982 жылдың аяғына дейін негізінен жанама сатылды, өйткені Федералды резервтік жүйе қатаң ақша-несие саясаты арқылы жоғары инфляцияға қарсы соғысын жалғастырды.

· Материалдық және жұмыс күші тапшылығының жалғасуы – Ковидтен кейінгі жетіспеушіліктерге және еңбек шығындарының өсуіне байланысты «түзеткіштің жоғарғы бөлігін» алу қымбат және көп уақытты қажет етеді. Толығымен жөнделген мүлікті «орналасқан жеріне, орналасқан жеріне, орналасқан жеріне» қарамастан сату оңайырақ болады.

· Ипотекалық несиелендіруді күшейту – Қарыз алу құнының жоғарылауына және үлкен бастапқы жарналарға байланысты білікті сатып алушылар пулы азаятындықтан, сатушылар «қағазды алып жүруге» және бірнеше жыл бойы ипотеканың артында екінші орынды иеленуге мәжбүр болады.

· Сатып алушының немесе сатушының нарығы емес – Сұраныс пен сұраныс бағалары арасындағы кең спрэд жағдайында несие шарттары жақсармайынша сату көлемі баяулайды.

· Инвестициялық салықтардың жоғарылауы – Кәдімгі ипотеканы алу үшін жоғары бастапқы жарналар талап етілетіндіктен, сатып алушылар акцияларды сатудан жоғары инвестицияға байланысты салықтарды төлеуге қарсы 401 мың жоспардан несие алуды немесе инвестициялық шоттан маржа бойынша қарыз алуды қарастыруы керек.

2009 жылдан бері қолданылып жүрген бос ақша-несие саясатына байланысты бізде Winans жылжымайтын мүлік индексі 104% көтеріліп, тұрғын үйге қатысты айтарлықтай өсім болды!

Дегенмен, барлық өтімділік тараптары аяқталады!

1850 жылдан бері АҚШ-тың көпжылдық тұрғын үй нарықтары уақыттың 16% құрайды, және біз бұл баяулау қысқа мерзімді болады деп үміттенсек те, соңғы онжылдықтағы төмен ипотекалық мөлшерлемелер біздің өмірімізде қайтарылмайды.