Коммерциялық жылжымайтын мүліктің иесі сату туралы келіссөздер жүргізгісі келгенде, сатып алушы көбінесе не төлеуге дайын екендігі туралы жалпы түсінікке ие болады. Бұл идея әдетте шектеулі тергеу мен талдауды көрсетеді, өйткені әлеуетті сатып алушы мүліктің келісім-шартта тұрғанын білмей жұмсауға дайын болғаннан гөрі кеңірек тергеу мен талдауға кететін шығындар көп.
Сатушыға өте ыңғайлы нарықты қоспағанда, тараптар әдетте сатып алу-сату шартына қол қою арқылы сатып алушының алаңдаушылығын шешеді, сонымен қатар сатып алушыға мүлікті одан әрі зерттеу үшін тиісті тексеру кезеңін береді – 30-дан 90 күнге дейін. Бұл уақытта сатып алушы жалдау шарттарын мұқият қарап, кез келген физикалық мәселелерді тексере алады, қоршаған ортаны қорғау мәселелерін іздей алады және жылжымайтын мүлікке арналған жоспарларының қаржылық мағынасы бар екеніне көз жеткізе алады. Ең бастысы, тиісті тексеру кезеңі сатып алушыға мүлікті сатып алу үшін қажетті қарызды да, меншікті капиталды да табуға уақыт береді.
Тиісті тексеру кезеңінің аяқталуына бірнеше күн қалғанда сатушы мәміле бойынша брокерден телефон қоңырауын жиі алады. Ең жақсы жағдайда, брокер сатып алушыға көбірек уақытты қажет ететін, көбінесе қоршаған ортаға қатысты мәселелерді тексеру үшін тиісті тексеру мерзімін ұзарту қажет екенін хабарлайды. Ең нашар жағдайда, брокер сатып алушының тиісті сараптамалық зерттеулері сатып алушының мүліктің құнын бағалауы тым жоғары болғанын және бағаны төмендетпей мәміленің мағынасы жоқ екенін жариялайды.
Қалай болғанда да, сатушы дилеммаға тап болады. Бұл процесте бұрын суретте болуы мүмкін басқа ықтимал сатып алушылар басқа нәрселерге көшті. Осы кезде олардың барлығы қызығушылықтарын жоғалтқан шығар. Егер сатушы мен оның брокері сол сатып алушылардың кез келгеніне қайта оралса, олар мүлікті бүлінген тауар ретінде қабылдауы мүмкін. Егер сатушы мүлікті нарықтан алып тастаса, қайтадан нарыққа шықпас бұрын оған көптеген айлар немесе жылдар күтуге тура келуі мүмкін. Осының барлығының нәтижесінде сатушылар әдетте сатып алушыларды белгілі бір дәрежеде орналастырады.
Көбірек уақыт беру оңай. Сатушы сол уақытта не болатынын анықтауға тырысуы мүмкін. Мысалы, егер сатып алушыға мүліктің артқы ауласындағы анықталмаған материалдардың үйіндісін зерттеу үшін көбірек уақыт қажет болса, онда тараптар тиісті тексеру мерзімін ұзарту тек осы тергеуге қатысты деп келісе алады. Кез келген мәселені шешу құны келісілген шектен төмен түссе, сатып алушы жабылуы керек.
Сатып алушының бағаны түзету туралы өтініші, керісінше, сатушы үшін көбірек жарақат тудырады. Сатушы бағаны түзетудің орнына қандай да бір пайда ала ала ма? Сатушы жабуды тездетуге тырысуы мүмкін немесе сатып алушының кейбір күтпеген жағдайлардан бас тартуын немесе депозитті көбейтуді талап етуі мүмкін. Теориялық тұрғыдан, егер мүлік кейбір келісілген өнімділік көрсеткіштерінен асып кетсе, сатушы болашақ төлемдерге құқықты талап етуі мүмкін. Іс жүзінде, сатып алушылар мұндай шараларға келіспейді. Кез келген сатып алушы мұндай шаралармен келісетін болса, онда олармен келіссөздер жүргізу қиынға соғады және қолдану және орындау одан да қиын болады.
Сатушы сатып алушыдан тиісті тексеру кезеңінде мүлікті нарықтан алып тастағаны үшін қайтарылмайтын опциондық комиссия алу арқылы өзін осы тәуекелдердің кейбірінен қорғай алады. Бұл төлем сатып алушыға тергеу жүргізген кезде мүлікті бақылауға мүмкіндік береді. Сондай-ақ, егер сатып алушы жалғастырмауды шешсе, ол сатушыға өтемақы төлейді. Бұл бағыт өте мағыналы болса да, сатушылар әдетте опциондық комиссияларды тек сатушыға өте ыңғайлы нарықтарда ала алады.
Басқа мүмкіндік ретінде, келісім-шарт сатып алушыға тиісті тексеру мерзімін беруі мүмкін, бірақ сатып алушы белгілі бір шекті мәннен асатын мүлікке қатысты шынайы проблемаларды анықтаған жағдайда ғана сатып алушыға тоқтатуға мүмкіндік береді. Бұл тәсіл сатып алушыларды қорқытады, өйткені олар әдетте тиісті тексеру кезеңінің нәтижесінде толық таңдау мүмкіндігіне ие болады деп есептейді.
Сатушылар, ең болмағанда, тиісті тексеру кезеңі аяқталады және сатып алушы алға кетеді немесе кетіп қалады деп көрсетпеу арқылы өздерін қорғай алады. Оның орнына, келісімшарт ұзарту мүмкіндігімен құрылуы мүмкін. Мысалы, келісім-шартта, егер сатып алушы көбірек уақытты қажет етсе, сатып алу бағасына есептелмеген ұзарту ақысын төлеу керек деп айтуы мүмкін. Сатып алушы, әрине, депозитті ұлғайтуды және сатып алу бағасына қарсы қолданылатын эскроудағы өсуді қалайды. Тіпті егер сатып алушы көбірек уақытты қаласа, келісімшарт ұзарту ақысын нақты талап етсе де, сатып алушы әлі де тегін ұзартуды сұрауы мүмкін, бірақ оның жағымсыз иісі бар, себебі ол тараптар келіскеннен өзгереді.
Егер сатушының қанатында күтіп тұрған басқа сатып алушылары болса, бұл сатып алушыларға тиісті тексеру кезеңдерін тым көп пайдалануына жол бермеу үшін тартымды механизм ұсына алады. Осы мақсатта сатушы басқа әлеуетті сатып алушылармен келіссөздер жүргізуге және тіпті резервтік келісімшарттарға қол қоюға құқығы бар екенін анық көрсеткісі келуі мүмкін. Сатушы кез келген сатып алушымен эксклюзивтілікке келісуден аулақ болғысы келеді – бұл орынды тексеру мерзімі бар сатып алушының мәмілеге де берік міндеттемесі болмаған жағдайда.
Ең жақсы стратегия ретінде, әрине, сатушы сатушыға қолайлы нарық кезінде сату уақытын анықтауға тырысуы керек. Бүгінгі коммерциялық жылжымайтын мүлік нарықтары, өкінішке орай, сатушыға өте қолайлы емес. Бұл жағдай қысқа мерзімде ушығып кетуі мүмкін сияқты. Сатушылар не бір жерде жақсы күнді күтуі керек - бірақ барлық сатушылардың ұзақ мерзімді көзқарасы бола бермейді - немесе келісім-шарттардағы кең ауқымды тексеру кезеңдерінің әсерін азайтудың басқа жолын табу керек.
Дереккөз: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/23/the-problem-with-due-diligence-periods-in-real-estate-contracts/