Соңғы рет тұрғын үй нарығы 2006 жылы үлкен құлдырауға ұшырады, ол бүкіл АҚШ экономикасын өзімен бірге алып кетті. Бірақ тарих ешқашан бір сценарийді екі рет ұстанбайды.
Тұрғын үй нарығының әлсіреуі экономикаға зиянын тигізетіні сөзсіз. Бір отбасылық үй құрылысы желтоқсандағы 1 миллион 15 жылдағы ең жоғары көрсеткіштен мамырда 1.31 миллион жылдық қарқынға төмендеді. Қосымша үй салуға рұқсаттар да құлдырады.
Ол да нашарлайтын шығар.
Наурызда Федералды резервтік жүйе жылдам жұмыс істей бастаған кезде үй бағасы рекордтық деңгейге көтерілді жоғары инфляциямен күресу үшін пайыздық мөлшерлемелерді көтеру. Орталық банктің агрессивті әрекеті 30 жылдық тіркелген ипотеканы өткен күзде бар болғаны 6%-дан 2.75%-дан астамға итермеледі.
Қымбат ипотека мен өте жоғары бағалардың үйлесімі оны жасады сатып алушылардың көпшілігі үшін үй сатып алу қиын. Ұлттық риэлторлар қауымдастығының мәліметінше, қолжетімділік 16 жылдағы ең төменгі деңгейге дейін төмендеді.
Баспаналы болған сайын, АҚШ экономикасы да көне сөзге сай. Салдарынан құрылыстың бәсеңдеуі екінші тоқсанда жалпы ішкі өнімнен өсудің үлкен бөлігін алып тастауға мүмкіндік береді. Ал сатудың азаюы жаңа иелерінің үйлерін жабдықтауға ақша жұмсайтынын білдіреді.
Дегенмен, қазір тұрғын үй нарығы 2006 жылмен салыстырғанда мүлде басқаша және оның экономиканы тығырыққа тіреуі екіталай. АҚШ келесі бір-екі жылда рецессияға ұшырауы мүмкін, дейді экономистер, бірақ тұрғын үй басты себеп болмайды.
«Біз сатылым алдағы айларда одан әрі төмендейді деп күтеміз, бірақ 2000-шы жылдардағы құлдыраудың қайталануын күтпейміз», - деді Алекс Пелле, Mizuho Securities американдық экономисі.
Көпіршіктің кішкентай белгісі
Бүгінгі таңда тұрғын үй нарығы 2000-шы жылдарға өте аз ұқсайды.
Бір жағынан, әдеттегі сатып алушының несиелік ұпайы жоғары және дефолтқа ұшырау ықтималдығы аз. Барлық жаңа ипотеканың тек 2%-ға жуығы ғана субприемді сатып алушыларға немесе несиелік ұпайлары нашар адамдарға беріледі.
Керісінше, қарыз алушылардың шамамен 15% шамамен жиырма жыл бұрын тұрғын үй көпіршіктерінің биіктігінде өте жоғары несиеге ие болды, дейді Wall Street фирмасының Jefferies зерттеуі.
Бұл қарыз алушылардың көпшілігі 2007-2009 жылдардағы құлдырау кезінде үйлерінен айырылды және жылжымайтын мүлік құны құлдырап, миллиондаған американдықтардың қағаз байлығын тонап, өздерін кедей сезінді. Жаппай қор нарығының сатылымы олардың қайғысына қосты.
Теріс «байлық әсері» құлдырауды тереңдеткен тұтынушылық шығындардың күрт төмендеуіне ықпал етті. Тұтынушылар экономикада болып жатқан барлық нәрсенің шамамен 70% құрайды.
Тұрғын үйдегі ағымдағы баяулау, мүмкін, бағаның төмендеуіне және үй құнының төмендеуіне әкелмейді.
Жаңадан құрылған отбасылардың саны сұранысты жаңа биіктерге итермелесе де, АҚШ жылдар бойы баспана тапшылығынан зардап шекті. Пандемия сонымен қатар үйден жұмыс істейтін адамдардың санын және көбірек баспана сұрайтындарды күрт арттырды.
Comerica Bank-тің бас экономисі Билл Адамс «қашықтан жұмыс істеу мен өмір салтының өзгеруіне байланысты» тұрғын үйге деген сұраныс күшті.
Құрылысшылар бұл сұраныстың көп бөлігін қанағаттандыруға тырысты. Сәуір айында жаңа үйлер мен жалға берілетін үйлердің құрылысы жыл сайынғы қарқынмен 1.8 миллионға дейін өсті, бұл соңғы 16 жылдағы ең жоғары көрсеткіш — ипотекалық несиенің жоғары мөлшерлемелері шынымен басталғанға дейін. Бірақ бұл әлі де 2.2 жылдың басында халық саны 2006% болған 11 миллион рекордтық көрсеткіштен төмен. кішірек.
Жақын арада ол да жақсармайды. Мамыр айында құрылыс күрт төмендеді және сатылымға үйлерді жеткізуді одан әрі қысқартып, бағаға жоғары қысымды сақтай отырып, баяулауы мүмкін.
Күміс төсемдер
Үй бағасының жоғары болуы мүлдем жаман емес, әсіресе өз үйлері бар адамдар үшін. Тұрақты үй құндылықтары экономиканы құлдыраудан ішінара оқшаулай алады.
Қалай солай? Үй иелері 2006 жылға қарағанда қаржылық жағынан өздерін жақсы сезінуі мүмкін, өйткені олардың негізгі жұмыртқасы әлі де бағаланады.
Оның үстіне, миллиондаған үй иелері пандемия кезіндегі рекордтық төмен пайыздық мөлшерлемелерді пайдаланып, қайта қаржыландырып, пакетті сақтап қалды. Олардың көпшілігі тарифтердің өсуінен иммунитетті қалдырып, тұрақты ипотеканы таңдады.
2000 жылдардың ортасында барлық ипотеканың жартысы реттелетін жағдай болған жоқ. Пайыздық мөлшерлемелердің өсуі миллиондаған үй иелерін ай сайынғы жоғары ипотекалық шығындарды төлеуге мәжбүр етеді, ал мұны жасай алмайтындардың көпшілігі дефолтқа ұшырады.
Қазір барлық ипотеканың шамамен 10%-ы ғана реттеледі. Бұған қоса, үй иелерінің ипотекаға жұмсауы тиіс табысының пайызы рекордтық төмен.
«Тұрғын үй мен тұтыну арасындағы байланыс бұрынғыға қарағанда әлсіз болуы мүмкін», - деді Анета Марковска, Джефферидің бас экономисі.
Тұрғын үй нарығындағы үлкен құлдырауға әкелетін нәрсе - жұмыссыздықтың үлкен өсуі, бұл көптеген адамдарды дефолтқа әкеледі.
Дегенмен, жұмыссыздық деңгейі небәрі 3.6% және жұмыс күшінің тапшылығы жылдар бойы сақталады деп күтілуде, кейбір экономистер АҚШ рецессияға түссе, бизнес жаппай жұмыстан босатуға барады ма деген сұрақ туындайды.
Әзірге, пайыздық мөлшерлемелер мен жоғары бағаларға қарамастан, тұрғын үй нарығы бұрынғысынша жақсы тұрақтауда. Сатылымдар мен жаңа құрылысқа жұмсалатын шығындар пандемияға дейінгі деңгейге жақындап келеді, бұл 2006 жылғыдай төменгі деңгей төмендемейтінін білдіреді.
Әрине, кейбір сарапшылар осыдан 15 жыл бұрын дәл осылай айтқан болатын. «Зерттеушілердің айтуынша, тұрғын үй құрылысының соңғы құлдырауы міндетті түрде экономикалық өсудің тоқтатылуын білдірмейді», - делінген сол кездегі The Christian Science Monitor мақаласында.
Одан кейінгі онжылдықтардағы ең нашар рецессия болды.
Дереккөз: https://www.marketwatch.com/story/the-us-housing-market-is-teetering-on-recession-will-the-economy-soon-follow-11655922549?siteid=yhoof2&yptr=yahoo