Федералды резервтік жүйенің төрағасы Джером Пауэлл жұма күні маңызды сөз сөйлейтін кезде, инвесторлар ақыры оның сөзін қабылдай бастауы мүмкін: Орталық банк соңғы төрт онжылдықтағы ең жоғары инфляцияны бақылау үшін сұмдық ұстанымын сақтайды. Бұл соңғы қор нарығының көтерілуіне қарамастан қаржы нарықтары құбылмалы болып қала береді дегенді білдіреді.
Жылжымайтын мүлікке арналған инвестициялық тресттерді немесе REIT-ті инфляция жоғары болып қалған кезде және ықтимал экономикалық баяулау алдында тұрақты кірісті қамтамасыз ету үшін салыстырмалы түрде қауіпсіз баспана ретінде қарастыруға көптеген себептер бар.
Төменде 2023 жылы дивидендтердің ұлғаюына мүмкіндік беру үшін көп ақша ағынын береді деп күтілетін REIT акцияларының экраны берілген.
Ішінде Білу керек бағанында 24 тамызда Стив Голдштейн жаңа болжамды қорытындылады «инфляция мен пайыздық мөлшерлемедегі суперцикл” Дарио Перкинс, TS Lombard жаһандық макроэкономика жөніндегі басқарушы директоры.
Перкинс ұзақ мерзімді пайыздық мөлшерлемелердің жоғарылауын күтеді және 2020-шы жылдар инвесторлардан «активтерді бөлуге неғұрлым мұқият көзқарасты» талап етеді деп болжайды.
2021 жылға дейін бұқалар нарығында үстемдік еткен қызмет жеткізушілерінен алыстап, ол ең жақсы жұмыс істейтін нәрсе - материалдық активтерге, соның ішінде жылжымайтын мүлікке бөлу деп санайды.
REIT секторын бөлу
Жылжымайтын мүлікке арналған инвестициялық тресттер көптеген сорттарда келеді, бірақ негізгі элемент - салықтық жеңілдікті REIT құрылымын сақтау үшін олар акционерлерге табыстың көп бөлігін береді.
REIT екі кең санаты бар: коммерциялық немесе тұрғын қарыз алушыларға ақша беретін және/немесе ипотекалық бағалы қағаздарға инвестициялайтын ипотекалық REITs және коммерциялық немесе тұрғын үй меншігіне ие және оны жалға беретін үлестік REITs.
REIT циклдік болып табылады, пайыздық мөлшерлемелер көтерілген сайын бағалау қысымға ұшырайды. Бұл әсер әсіресе ипотекалық REIT үшін анық болуы мүмкін, өйткені пайыздық мөлшерлеме көтерілген сайын ипотекалық несиелік бизнес баяулайды.
Осы жылдың әзірше, 24 тамызға дейін, S&P 500 жылжымайтын мүлік секторы 15% төмендеді, ал толық S&P 500
SPX
дивидендтерді қайта инвестициялаумен бірге 12%-ға төмендеді.
Ұзақ мерзімді көзқарас сізді таң қалдыруы мүмкін. S&P Dow Jones индекстері 2016 жылы жылжымайтын мүлік секторын қаржы секторынан бөлді. Бірақ егер біз ұзақ мерзімді өнімділік өлшемі үшін S&P 500 REIT салалық тобына дейін тарылтсақ, 20 жылдық орташа жылдық табыстылық 9.9% болды, сәл озып кетті. S&P 500 20 жылдық орташа табыстылығы 9.8%.
Санат бойынша REIT
REIT-тің әртүрлі түрлері әртүрлі экономикалық циклдардан өтеді. Мысалы, 2020 жылдың бірінші жартыжылдығында туристік индустрияның виртуалды түрде жабылуынан бастап, коронавирустық пандемияның бастапқы кезеңдерінде қонақүй REIT және олардың жалға алушылары қатты зардап шекті.
Мизухо жылжымайтын мүлік жөніндегі басқарушы директоры Викрам Мальхотраның айтуынша, көптеген REIT соңғы жылдары екі таңбалы жыл сайынғы жалдау ақысының өсуінен пайда көрген қойма және логистикалық кеңістікке бағытталған.
Бірақ Amazon.com Inc.
AMZN
деді өз сөзінде бірінші тоқсандағы қаржылық пресс-релиз сәуірде екі жыл ішінде орындау желісінің көлемін екі есеге ұлғайтқаннан кейін ол «бұдан былай физикалық немесе кадрлық әлеуетті қудаланбайды» және жеткізу инфрақұрылымында «өнімділік пен шығындардың тиімділігін арттыруға көп көңіл бөлді».
Сұхбат барысында Мальхотра Amazon хабарламасынан кейін ол және әріптестері «базарда Amazon қосалқы нарыққа қоймалар салып жатқанын байқағанын және естігенін» айтты.
«Сонымен, электронды коммерциядағы ең ірі ойыншы нарыққа оның тым көп екенін және ұтымды екенін айтты, бұл логистикалық қорлардың төмендеуіне әкелді», - деді ол.
Prologis Inc.
PLD
қоймалардағы және логистикалық кеңістіктегі АҚШ-тың ең ірі ашық саудаланған REIT болып табылады. Компания Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis және Walmart Inc.
WMT
2021 жылдың аяғында оның бес ірі тұтынушысы ретінде Amazon 24 миллион шаршы фут немесе оның жалпы көлемінің 7% жалға алды.
Prologis акциялары дивидендтер қайта инвестицияланған 21 жылға дейін 2022 тамызға дейін 24%-ға төмендеді. Акцияның дивидендтік кірісі шамамен 2.5% құрайды. Prologis Duke Realty Corp-ті сатып алмақшы.
DRE
арқылы 26 миллиард долларға бағаланған жалпы акциялық мәміле маусым айында жарияланған кезде.
Мизухоның Prologis-те бейтарап рейтингі бар, оны Мальхотра «консенсустан тыс» деп айтты. Әрине, FactSet сауалнамасына қатысқан 17 сарапшының 13-і акцияларды «сатып алу» немесе баламасы деп бағалайды. Қалғандары бейтарап рейтингтер.
Ол әрі қарай Мизухо XPO Logistics Inc сияқты үшінші тарап логистикалық операторларын бақылап отырғанын айтты.
XPO,
FedEx және United Parcel Service Inc.
ЮНАЙТЕД ПАНСЕЛ СЕРВИС
экономика айтарлықтай төмендесе, сұраныстың бәсеңдеу белгілері үшін.
Осының бәріне қарамастан, қойма/логистикалық REIT үшін күміс төсем болуы мүмкін: Малхотра кеңістіктегі жалдау өсімі 10% -дан жоғары ағымдағы диапазоннан «ортадан жоғары бір санға» дейін баяулайды деп күтеді. Бұл туралы Еңбек департаменті хабарлады Тұтыну бағасының индексі шілдеде 8.5%-ға өсті бір жыл бұрынғыдан. Бұл өткен аймен салыстырғанда 9.1%-ға жақсарды. REIT қоймасының операторлары инфляция қарқынына сәйкес келу немесе оны жеңу үшін жалдау ақысының өсуін сақтай алады деп күту өте қиын болмауы мүмкін.
Бұл жерде сіздің жеке зерттеуіңізге негізделген өз пікіріңіз пайда болады. Онлайн-сатып алу үрдісінің жалғасуы және жылдам жеткізу сұранысы Prologis мен оның бәсекелестеріне алдағы бес-10 жыл ішінде озып шығуға мүмкіндік бере ме? Prologis-тің бес жылдық жиынтық табысы 24 тамызда 138% болды (S&P 85 үшін 500% салыстырғанда), тіпті биылғы үлкен кері қайтару.
Меншікті REITs скринингі
АҚШ-тағы жылжымайтын мүлікке арналған инвестициялық тресттерді кеңінен қарастыру үшін біз Рассел 185 индексіне енгізілген 3000-тен бастадық.
РУА.
Бұл индекс АҚШ акцияларының шамамен 98% құрайды, деп хабарлайды FactSet.
Содан кейін біз әрбір REIT-тің инвестициялық шоғырлануын қарастырдық және тізімді 158 компанияға дейін төмендету үшін барлық ипотекалық REIT-терді алып тастадық. Біз одан әрі 112 компанияны қысқарттық, олардың консенсус бағалаулары 2023 жылы операциялардан алынған түзетілген қаражат үшін FactSet сауалнамасына қатысқан кемінде бес сарапшының арасында қол жетімді.
Компанияның дивиденд төлеу қабілетін өлшеу тәсілі оның болжамды бос ақша ағынын — күтілетін күрделі шығындардан кейін қалған ақша ағынын қарау болып табылады. REIT үшін операциялардан түскен қаражат (FFO) - GAAP емес өлшем - әдетте пайдаланылады. FFO амортизация мен амортизацияны (қолма-қол ақшасыз баптарды) кіріске қосады, бұл ретте мүлікті сатудан түскен кірісті есептемейді. Операциялардан алынған түзетілген қаражат (AFFO) жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялардың сапасын қолдау үшін күтілетін күрделі шығындарды есептеп, одан әрі жүреді.
Егер компанияның болжамды AFFO-сын оның ағымдағы акция бағасына бөлетін болсақ, бізде болжалды AFFO кірісі болады. Мұны ағымдағы дивидендтердің кірістілігімен салыстыруға болады, бұл одан әрі ұлғайту үшін «бос орын» бар-жоғын білу үшін - көп мөлшерде бос орын бар деп үміттенеміз.
Қалған 112 REIT арасында 104 дивиденд төлейді және 2023 жұмыс орнын кем дегенде 1.00% деп бағалады - бұл біздің соңғы кесім.
Біз 104 REIT-ті сегіз кең санатқа орналастырдық. Бұл әрқашан оңай емес, өйткені REIT жоғары әртараптандырылған болуы мүмкін. Осылайша, санаттар әрбір REIT-ті оның ең ауыр бизнес шоғырлануына сәйкес топқа орналастыру әрекеті болып табылады. Содан кейін біз тоғыз кең санатқа біраз шоғырландырдық және оларды 2023 жылғы AFFO кірістілігі бойынша сұрыптадық.
Мысалы, қойма/логистикалық компаниялар «өнеркәсіптік» санатқа жатады. Біз осыдан бастаймыз.
Өнеркәсіптік REITs
Міне, экраннан өткен 10 өнеркәсіптік REIT, 2023 жылға арналған ең жоғары күтілетін AFFO кірісі:
| компания | Тикер | Болжалды 2023 AFFO кірістілігі | Ағымдағы дивидендтердің кірістілігі | Болжалды «бос орын» | Нарық шегі. ($ мил) |
| Өнеркәсіптік логистикалық қасиеттерге деген сенім | ILPT | 14.65% | 0.49% | 14.16% | $536 |
| Global Net Lease Inc. | LNG | 12.66% | 11.30% | 1.36% | $1,468 |
| Plymouth Industrial REIT Inc. | PLYM | 7.76% | 4.24% | 3.53% | $833 |
| Broadstone Net Lease Inc. | BNL | 7.12% | 5.35% | 1.77% | $3,497 |
| Stag Industrial Inc. | STAG | 6.31% | 4.49% | 1.82% | $5,823 |
| WP Carey Inc. | WPC | 6.28% | 4.93% | 1.35% | $16,563 |
| PotlatchDeltic Corp. | PCH | 5.75% | 3.72% | 2.03% | $3,281 |
| CatchMark Timber Trust Inc. А класы | CTT | 4.43% | 2.77% | 1.66% | $534 |
| Americold Realty Trust Inc. | АҚЫЛ | 3.92% | 2.88% | 1.04% | $8,232 |
| Prologis Inc. | PLD | 3.88% | 2.41% | 1.47% | $97,078 |
| Дерек көзі: FactSet |
Әрбір компания, соның ішінде бизнес профильдері туралы қосымша ақпарат алу үшін белгілерді басыңыз. Содан кейін оқу Томи Килгордың егжей-тегжейлі нұсқаулығы MarketWatch баға белгілеу беттерінде тегін қол жетімді.
Денсаулық сақтау
Мұнда денсаулық сақтау объектілерін жалға беретін және экраннан өткен тоғыз REIT бар. Бұл топқа қарттардың тұрғын үйіне бағытталған компаниялар кірмейді:
| компания | Тикер | Болжалды 2023 AFFO кірістілігі | Ағымдағы дивидендтердің кірістілігі | Болжалды «бос орын» | Нарық шегі. ($ мил) |
| Medical Properties Trust Inc. | MPW | 9.94% | 7.63% | 2.31% | $9,111 |
| Global Medical REIT Inc. | GMRE | 9.86% | 7.41% | 2.44% | $742 |
| Sabra Health Care REIT Inc. | SBRA | 9.82% | 7.74% | 2.08% | $3,582 |
| Innovative Industrial Properties Inc. | IIRP | 9.50% | 7.22% | 2.27% | $2,710 |
| CareTrust REIT Inc. | CTRE | 7.71% | 5.08% | 2.62% | $2,101 |
| Community Healthcare Trust Inc. | CHCT | 6.73% | 4.53% | 2.21% | $973 |
| Healthpeak Properties Inc. | PEAK | 5.79% | 4.43% | 1.36% | $14,617 |
| Healthcare Realty Trust Inc. А класы | HR | 5.50% | 1.69% | 3.81% | $9,826 |
| Welltower Inc. | WELL | 4.43% | 3.15% | 1.28% | $35,916 |
| Дерек көзі: FactSet |
Тұрғын
Бұл санатқа жеке немесе көппәтерлі тұрғын үй объектілері, сондай-ақ өндірілген тұрғын үй қауымдастығы мен қарттардың тұрғын үйлері бар REIT кіреді. Міне, экраннан өткен 10 тұрғын үй REIT:
| компания | Тикер | Болжалды 2023 AFFO кірістілігі | Ағымдағы дивидендтердің кірістілігі | Болжалды «бос орын» | Нарық шегі. ($ мил) |
| National Health Investors Inc. | NHI | 6.90% | 5.41% | 1.49% | $2,971 |
| LTC Properties Inc. | LTC | 6.71% | 5.14% | 1.57% | $1,797 |
| BRT Apartments Corp. | BRT | 6.22% | 4.07% | 2.15% | $464 |
| UMH Properties Inc. | HMU | 5.88% | 4.35% | 1.52% | $1,005 |
| NexPoint Residential Trust Inc. | NXRT | 5.82% | 2.64% | 3.18% | $1,477 |
| Apartment Inc.ome REIT Corp | AIRC | 5.60% | 4.16% | 1.44% | $6,672 |
| Ventas Inc. | VTR | 5.56% | 3.73% | 1.83% | $19,282 |
| Independence Realty Trust Inc. | IRT | 5.33% | 2.74% | 2.59% | $4,541 |
| Орталық кеңістік | КӘЖ | 5.26% | 3.70% | 1.56% | $1,215 |
| Вашингтон жылжымайтын мүлікке инвестициялық сенім | WRE | 5.02% | 3.39% | 1.63% | $1,753 |
| Дерек көзі: FactSet |
Қонақ үйлер мен демалыс объектілері
Қонақ үйлерді және/немесе демалыс объектілерін жалға беретін және экраннан өткен сегіз REIT:
| компания | Тикер | Болжалды 2023 AFFO кірістілігі | Ағымдағы дивидендтердің кірістілігі | Болжалды «бос орын» | Нарық шегі. ($ мил) |
| EPR қасиеттері | EPR | 10.80% | 7.13% | 3.67% | $3,470 |
| RLJ Lodging Trust | RLJ | 10.75% | 1.56% | 9.19% | $2,085 |
| Park Hotels & Resorts Inc. | PK | 10.48% | 0.27% | 10.21% | $3,287 |
| Pebblebrook Hotel Trust | PEB | 10.12% | 0.21% | 9.91% | $2,511 |
| Apple Hospitality REIT Inc. | APLE | 9.62% | 5.03% | 4.58% | $3,820 |
| Host Hotels & Resorts Inc. | HST | 8.47% | 2.57% | 5.90% | $13,366 |
| Gaming and Leisure Properties Inc. | GLPI | 7.36% | 5.53% | 1.83% | $13,090 |
| VICI Properties Inc. | VICI | 5.98% | 4.24% | 1.74% | $32,736 |
| Дерек көзі: FactSet |
Кеңселер
Міне, экраннан өткен кеңсе ғимараттарын ұстайтын 10 REIT:
| компания | Тикер | Болжалды 2023 AFFO кірістілігі | Ағымдағы дивидендтердің кірістілігі | Болжалды «бос орын» | Нарық шегі. ($ мил) |
| Brandywine Realty Trust | BDN | 10.88% | 9.27% | 1.61% | $1,407 |
| Hudson Pacific Properties Inc. | ГЭС | 9.91% | 7.28% | 2.62% | $1,945 |
| SL Green Realty Corp. | SLG | 9.85% | 8.11% | 1.74% | $2,957 |
| Дуглас Эмметт Inc. | DEI | 9.25% | 5.48% | 3.77% | $3,595 |
| Highwoods Properties Inc. | HIW | 8.51% | 6.27% | 2.24% | $3,358 |
| Paramount Group Inc. | PGRE | 8.25% | 4.30% | 3.95% | $1,625 |
| Cousins Properties Inc. | CUZ | 7.38% | 4.52% | 2.86% | $4,290 |
| Корпоративті кеңсенің сенімділігі | ТОК | 7.17% | 4.18% | 2.99% | $2,959 |
| Easterly Government Properties Inc. | нашақорлыққа қарсы күрес басқармасы | 6.95% | 5.75% | 1.19% | $1,673 |
| Қалалық кеңсе REIT Inc. | CIO | 6.94% | 6.45% | 0.50% | $516 |
| Дерек көзі: FactSet |
Бөлшек сауда
Мұнда негізінен экраннан өткен бөлшек сауда объектілерін жалға беретін 10 REIT:
| компания | Тикер | Болжалды 2023 AFFO кірістілігі | Ағымдағы дивидендтердің кірістілігі | Болжалды «бос орын» | Нарық шегі. ($ мил) |
| Macerich Co. | MAC | 14.68% | 6.02% | 8.65% | $2,139 |
| Simon Property Group Inc. | SPG | 10.53% | 6.56% | 3.97% | $34,922 |
| Tanger Factory Outlet Centers Inc. | SKT | 9.21% | 4.93% | 4.28% | $1,694 |
| Spirit Realty Capital Inc. | SRC | 8.69% | 6.27% | 2.42% | $5,763 |
| Whitestone REIT | WSR | 8.51% | 4.59% | 3.92% | $516 |
| Store Capital Corp. | STOR | 8.35% | 5.58% | 2.77% | $7,802 |
| RPT жылжымайтын мүлік | RPT | 8.11% | 5.13% | 2.98% | $863 |
| Kite Realty Group тресі | KRG | 7.80% | 4.03% | 3.76% | $4,455 |
| Getty Realty Corp. | GTY | 7.25% | 5.42% | 1.83% | $1,413 |
| Acadia Realty Trust | АКР | 7.22% | 4.33% | 2.89% | $1,577 |
| Дерек көзі: FactSet |
байланыс
Мұнда байланыс инфрақұрылымының қасиеттерін жалға беретін экраннан өткен барлық бес компания немесе Outfront Media Inc.
OUT,
билбордтар:
| компания | Тикер | Болжалды 2023 AFFO кірістілігі | Ағымдағы дивидендтердің кірістілігі | Болжалды «бос орын» | Нарық шегі. ($ мил) |
| Uniti Group Inc. | UNIT | 18.95% | 6.24% | 12.72% | $2,282 |
| Outfront Media Inc. | OUT | 11.73% | 6.40% | 5.33% | $3,078 |
| Crown Castle Inc. | СӨЖ | 4.39% | 3.36% | 1.02% | $75,713 |
| AmericanTower Corp. | AMT | 4.11% | 2.09% | 2.02% | $123,138 |
| SBA Communications Corp. А класы | SBAC | 3.99% | 0.85% | 3.1с3% | $35,920 |
| Дерек көзі: FactSet |
Деректер орталықтары
Осы үш деректер орталығының REIT экраннан өтті:
| компания | Тикер | Болжалды 2023 AFFO кірістілігі | Ағымдағы дивидендтердің кірістілігі | Болжалды «бос орын» | Нарық шегі. ($ мил) |
| Iron Mountain Inc. | IRM | 7.62% | 4.54% | 3.08% | $15,828 |
| Digital Realty Trust Inc. | DLR | 5.56% | 3.88% | 1.67% | $36,110 |
| Equinix Inc. | EQIX | 4.74% | 1.85% | 2.89% | $61,154 |
| Дерек көзі: FactSet |
Өзін-өзі сақтау
Біздің соңғы санатымыз үшін бес өзін-өзі сақтайтын REIT экраннан өтті:
| компания | Тикер | Болжалды 2023 AFFO кірістілігі | Ағымдағы дивидендтердің кірістілігі | Болжалды «бос орын» | Нарық шегі. ($ мил) |
| Ұлттық сақтау филиалдары сенімі | NSA | 5.35% | 4.03% | 1.31% | $5,007 |
| CubeSmart | CUBE | 5.27% | 3.52% | 1.75% | $10,958 |
| Life Storage Inc. | LSI | 4.83% | 3.21% | 1.62% | $11,340 |
| Қоғамдық сақтау | PSA | 4.64% | 2.33% | 2.31% | $60,213 |
| Extra Space Storage Inc. | EXR | 4.27% | 2.89% | 1.38% | $27,811 |
| Дерек көзі: FactSet |
Егер сіз REIT кеңістігіне қызығушылық танытсаңыз, сіз өзіңіздің зерттеуіңізді жүргізіп, инвестициялық мақсаттарыңызды - өсу, кіріс немесе екеуін де есте ұстауыңыз керек және ұзақ мерзімді перспективаға, яғни бірнеше жылды білдіреді.
Жоғарыда келтірілген кестелерде келтірілген REIT арасында Malhotra Ventas Inc.-те «сатып алу» рейтингтеріне ие.
VTR,
Welltower Inc.
WELL,
Medical Properties Trust Inc.
MPW,
Paramount Group Inc.
PGRE
және Duke Realty (қазір Prologis-ке сәйкес сауда жасайды, бірігудің аяқталуын күтумен).
Сатып алынатын REIT-тердің қандай ортақтығы бар деген сұраққа, Малхотра: «Бұл жеке тұлғалар ретінде баға белгілеу күші сақталады деп ойлайтын компаниялар», - деді.
Ол сондай-ақ тақырыптық тенденциялардың барлығына пайдалы екенін, соның ішінде денсаулық сақтау РИТС, халықтың қартаюын айтты.
MarketWatch сайтында Рэй Далиодан тыңдаңыз Ақшадағы ең жақсы жаңа идеялар фестивалі 21 және 22 қыркүйекте Нью-Йоркте. Хедж-қордың пионері экономиканың қай жаққа қарай бет алғаны туралы күшті көзқарасқа ие.
Дереккөз: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo
Бұл дивидендтер сізді қорғай алады, өйткені Федералдық резерв экономиканы бәсеңдетеді
Федералды резервтік жүйенің төрағасы Джером Пауэлл жұма күні маңызды сөз сөйлейтін кезде, инвесторлар ақыры оның сөзін қабылдай бастауы мүмкін: Орталық банк соңғы төрт онжылдықтағы ең жоғары инфляцияны бақылау үшін сұмдық ұстанымын сақтайды. Бұл соңғы қор нарығының көтерілуіне қарамастан қаржы нарықтары құбылмалы болып қала береді дегенді білдіреді.
Жылжымайтын мүлікке арналған инвестициялық тресттерді немесе REIT-ті инфляция жоғары болып қалған кезде және ықтимал экономикалық баяулау алдында тұрақты кірісті қамтамасыз ету үшін салыстырмалы түрде қауіпсіз баспана ретінде қарастыруға көптеген себептер бар.
Төменде 2023 жылы дивидендтердің ұлғаюына мүмкіндік беру үшін көп ақша ағынын береді деп күтілетін REIT акцияларының экраны берілген.
Ішінде Білу керек бағанында 24 тамызда Стив Голдштейн жаңа болжамды қорытындылады «инфляция мен пайыздық мөлшерлемедегі суперцикл” Дарио Перкинс, TS Lombard жаһандық макроэкономика жөніндегі басқарушы директоры.
Перкинс ұзақ мерзімді пайыздық мөлшерлемелердің жоғарылауын күтеді және 2020-шы жылдар инвесторлардан «активтерді бөлуге неғұрлым мұқият көзқарасты» талап етеді деп болжайды.
2021 жылға дейін бұқалар нарығында үстемдік еткен қызмет жеткізушілерінен алыстап, ол ең жақсы жұмыс істейтін нәрсе - материалдық активтерге, соның ішінде жылжымайтын мүлікке бөлу деп санайды.
REIT секторын бөлу
Жылжымайтын мүлікке арналған инвестициялық тресттер көптеген сорттарда келеді, бірақ негізгі элемент - салықтық жеңілдікті REIT құрылымын сақтау үшін олар акционерлерге табыстың көп бөлігін береді.
REIT екі кең санаты бар: коммерциялық немесе тұрғын қарыз алушыларға ақша беретін және/немесе ипотекалық бағалы қағаздарға инвестициялайтын ипотекалық REITs және коммерциялық немесе тұрғын үй меншігіне ие және оны жалға беретін үлестік REITs.
REIT циклдік болып табылады, пайыздық мөлшерлемелер көтерілген сайын бағалау қысымға ұшырайды. Бұл әсер әсіресе ипотекалық REIT үшін анық болуы мүмкін, өйткені пайыздық мөлшерлеме көтерілген сайын ипотекалық несиелік бизнес баяулайды.
Осы жылдың әзірше, 24 тамызға дейін, S&P 500 жылжымайтын мүлік секторы 15% төмендеді, ал толық S&P 500
SPX
дивидендтерді қайта инвестициялаумен бірге 12%-ға төмендеді.
Ұзақ мерзімді көзқарас сізді таң қалдыруы мүмкін. S&P Dow Jones индекстері 2016 жылы жылжымайтын мүлік секторын қаржы секторынан бөлді. Бірақ егер біз ұзақ мерзімді өнімділік өлшемі үшін S&P 500 REIT салалық тобына дейін тарылтсақ, 20 жылдық орташа жылдық табыстылық 9.9% болды, сәл озып кетті. S&P 500 20 жылдық орташа табыстылығы 9.8%.
Санат бойынша REIT
REIT-тің әртүрлі түрлері әртүрлі экономикалық циклдардан өтеді. Мысалы, 2020 жылдың бірінші жартыжылдығында туристік индустрияның виртуалды түрде жабылуынан бастап, коронавирустық пандемияның бастапқы кезеңдерінде қонақүй REIT және олардың жалға алушылары қатты зардап шекті.
Мизухо жылжымайтын мүлік жөніндегі басқарушы директоры Викрам Мальхотраның айтуынша, көптеген REIT соңғы жылдары екі таңбалы жыл сайынғы жалдау ақысының өсуінен пайда көрген қойма және логистикалық кеңістікке бағытталған.
Бірақ Amazon.com Inc.
AMZN
деді өз сөзінде бірінші тоқсандағы қаржылық пресс-релиз сәуірде екі жыл ішінде орындау желісінің көлемін екі есеге ұлғайтқаннан кейін ол «бұдан былай физикалық немесе кадрлық әлеуетті қудаланбайды» және жеткізу инфрақұрылымында «өнімділік пен шығындардың тиімділігін арттыруға көп көңіл бөлді».
Сұхбат барысында Мальхотра Amazon хабарламасынан кейін ол және әріптестері «базарда Amazon қосалқы нарыққа қоймалар салып жатқанын байқағанын және естігенін» айтты.
«Сонымен, электронды коммерциядағы ең ірі ойыншы нарыққа оның тым көп екенін және ұтымды екенін айтты, бұл логистикалық қорлардың төмендеуіне әкелді», - деді ол.
Prologis Inc.
PLD
қоймалардағы және логистикалық кеңістіктегі АҚШ-тың ең ірі ашық саудаланған REIT болып табылады. Компания Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis және Walmart Inc.
WMT
2021 жылдың аяғында оның бес ірі тұтынушысы ретінде Amazon 24 миллион шаршы фут немесе оның жалпы көлемінің 7% жалға алды.
Prologis акциялары дивидендтер қайта инвестицияланған 21 жылға дейін 2022 тамызға дейін 24%-ға төмендеді. Акцияның дивидендтік кірісі шамамен 2.5% құрайды. Prologis Duke Realty Corp-ті сатып алмақшы.
DRE
арқылы 26 миллиард долларға бағаланған жалпы акциялық мәміле маусым айында жарияланған кезде.
Мизухоның Prologis-те бейтарап рейтингі бар, оны Мальхотра «консенсустан тыс» деп айтты. Әрине, FactSet сауалнамасына қатысқан 17 сарапшының 13-і акцияларды «сатып алу» немесе баламасы деп бағалайды. Қалғандары бейтарап рейтингтер.
Ол әрі қарай Мизухо XPO Logistics Inc сияқты үшінші тарап логистикалық операторларын бақылап отырғанын айтты.
XPO,
FedEx және United Parcel Service Inc.
ЮНАЙТЕД ПАНСЕЛ СЕРВИС
экономика айтарлықтай төмендесе, сұраныстың бәсеңдеу белгілері үшін.
Осының бәріне қарамастан, қойма/логистикалық REIT үшін күміс төсем болуы мүмкін: Малхотра кеңістіктегі жалдау өсімі 10% -дан жоғары ағымдағы диапазоннан «ортадан жоғары бір санға» дейін баяулайды деп күтеді. Бұл туралы Еңбек департаменті хабарлады Тұтыну бағасының индексі шілдеде 8.5%-ға өсті бір жыл бұрынғыдан. Бұл өткен аймен салыстырғанда 9.1%-ға жақсарды. REIT қоймасының операторлары инфляция қарқынына сәйкес келу немесе оны жеңу үшін жалдау ақысының өсуін сақтай алады деп күту өте қиын болмауы мүмкін.
Бұл жерде сіздің жеке зерттеуіңізге негізделген өз пікіріңіз пайда болады. Онлайн-сатып алу үрдісінің жалғасуы және жылдам жеткізу сұранысы Prologis мен оның бәсекелестеріне алдағы бес-10 жыл ішінде озып шығуға мүмкіндік бере ме? Prologis-тің бес жылдық жиынтық табысы 24 тамызда 138% болды (S&P 85 үшін 500% салыстырғанда), тіпті биылғы үлкен кері қайтару.
Меншікті REITs скринингі
АҚШ-тағы жылжымайтын мүлікке арналған инвестициялық тресттерді кеңінен қарастыру үшін біз Рассел 185 индексіне енгізілген 3000-тен бастадық.
РУА.
Бұл индекс АҚШ акцияларының шамамен 98% құрайды, деп хабарлайды FactSet.
Содан кейін біз әрбір REIT-тің инвестициялық шоғырлануын қарастырдық және тізімді 158 компанияға дейін төмендету үшін барлық ипотекалық REIT-терді алып тастадық. Біз одан әрі 112 компанияны қысқарттық, олардың консенсус бағалаулары 2023 жылы операциялардан алынған түзетілген қаражат үшін FactSet сауалнамасына қатысқан кемінде бес сарапшының арасында қол жетімді.
Компанияның дивиденд төлеу қабілетін өлшеу тәсілі оның болжамды бос ақша ағынын — күтілетін күрделі шығындардан кейін қалған ақша ағынын қарау болып табылады. REIT үшін операциялардан түскен қаражат (FFO) - GAAP емес өлшем - әдетте пайдаланылады. FFO амортизация мен амортизацияны (қолма-қол ақшасыз баптарды) кіріске қосады, бұл ретте мүлікті сатудан түскен кірісті есептемейді. Операциялардан алынған түзетілген қаражат (AFFO) жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялардың сапасын қолдау үшін күтілетін күрделі шығындарды есептеп, одан әрі жүреді.
Егер компанияның болжамды AFFO-сын оның ағымдағы акция бағасына бөлетін болсақ, бізде болжалды AFFO кірісі болады. Мұны ағымдағы дивидендтердің кірістілігімен салыстыруға болады, бұл одан әрі ұлғайту үшін «бос орын» бар-жоғын білу үшін - көп мөлшерде бос орын бар деп үміттенеміз.
Қалған 112 REIT арасында 104 дивиденд төлейді және 2023 жұмыс орнын кем дегенде 1.00% деп бағалады - бұл біздің соңғы кесім.
Біз 104 REIT-ті сегіз кең санатқа орналастырдық. Бұл әрқашан оңай емес, өйткені REIT жоғары әртараптандырылған болуы мүмкін. Осылайша, санаттар әрбір REIT-ті оның ең ауыр бизнес шоғырлануына сәйкес топқа орналастыру әрекеті болып табылады. Содан кейін біз тоғыз кең санатқа біраз шоғырландырдық және оларды 2023 жылғы AFFO кірістілігі бойынша сұрыптадық.
Мысалы, қойма/логистикалық компаниялар «өнеркәсіптік» санатқа жатады. Біз осыдан бастаймыз.
Өнеркәсіптік REITs
Міне, экраннан өткен 10 өнеркәсіптік REIT, 2023 жылға арналған ең жоғары күтілетін AFFO кірісі:
Әрбір компания, соның ішінде бизнес профильдері туралы қосымша ақпарат алу үшін белгілерді басыңыз. Содан кейін оқу Томи Килгордың егжей-тегжейлі нұсқаулығы MarketWatch баға белгілеу беттерінде тегін қол жетімді.
Денсаулық сақтау
Мұнда денсаулық сақтау объектілерін жалға беретін және экраннан өткен тоғыз REIT бар. Бұл топқа қарттардың тұрғын үйіне бағытталған компаниялар кірмейді:
Тұрғын
Бұл санатқа жеке немесе көппәтерлі тұрғын үй объектілері, сондай-ақ өндірілген тұрғын үй қауымдастығы мен қарттардың тұрғын үйлері бар REIT кіреді. Міне, экраннан өткен 10 тұрғын үй REIT:
Қонақ үйлер мен демалыс объектілері
Қонақ үйлерді және/немесе демалыс объектілерін жалға беретін және экраннан өткен сегіз REIT:
Кеңселер
Міне, экраннан өткен кеңсе ғимараттарын ұстайтын 10 REIT:
Бөлшек сауда
Мұнда негізінен экраннан өткен бөлшек сауда объектілерін жалға беретін 10 REIT:
байланыс
Мұнда байланыс инфрақұрылымының қасиеттерін жалға беретін экраннан өткен барлық бес компания немесе Outfront Media Inc.
OUT,
билбордтар:
Деректер орталықтары
Осы үш деректер орталығының REIT экраннан өтті:
Өзін-өзі сақтау
Біздің соңғы санатымыз үшін бес өзін-өзі сақтайтын REIT экраннан өтті:
Егер сіз REIT кеңістігіне қызығушылық танытсаңыз, сіз өзіңіздің зерттеуіңізді жүргізіп, инвестициялық мақсаттарыңызды - өсу, кіріс немесе екеуін де есте ұстауыңыз керек және ұзақ мерзімді перспективаға, яғни бірнеше жылды білдіреді.
Жоғарыда келтірілген кестелерде келтірілген REIT арасында Malhotra Ventas Inc.-те «сатып алу» рейтингтеріне ие.
VTR,
Welltower Inc.
WELL,
Medical Properties Trust Inc.
MPW,
Paramount Group Inc.
PGRE
және Duke Realty (қазір Prologis-ке сәйкес сауда жасайды, бірігудің аяқталуын күтумен).
Сатып алынатын REIT-тердің қандай ортақтығы бар деген сұраққа, Малхотра: «Бұл жеке тұлғалар ретінде баға белгілеу күші сақталады деп ойлайтын компаниялар», - деді.
Ол сондай-ақ тақырыптық тенденциялардың барлығына пайдалы екенін, соның ішінде денсаулық сақтау РИТС, халықтың қартаюын айтты.
MarketWatch сайтында Рэй Далиодан тыңдаңыз Ақшадағы ең жақсы жаңа идеялар фестивалі 21 және 22 қыркүйекте Нью-Йоркте. Хедж-қордың пионері экономиканың қай жаққа қарай бет алғаны туралы күшті көзқарасқа ие.
Дереккөз: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo