Бұл 9.9% төлеуші ​​- 2022 жылғы ең назардан тыс қалған дивидендтер саудасы

Көптеген адамдар мұны білмейді, бірақ жылжымайтын мүлік ұзақ мерзімді перспективада акцияларды тоздырды және ол жеңіске жетуге дайын. қайтадан 2023 жылы.

Біз дивидендтік инвесторлар 9.9% кірісті блокбастерді алып тастаған қордың арқасында қолма-қол ақша алу үшін жақсы реттелген. өте жақсы осында ойна. Мен ат пен белгіні бір секундта қалдырамын.

Біріншіден, сіз дұрыс оқыдыңыз: жылжымайтын мүлік жасайды Ұзақ уақыт бойы қорлардан асып түседі - және аз мөлшерде де емес! арасындағы бұл салыстыруда анық SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR
RWR
), жария сатылатын жылжымайтын мүлікке инвестициялық тресттердің (REITs) индекстік қоры және соңғы 500 жылдағы S&P 20.

Бұл кезеңге COVID-19 апаты кіргенін есте сақтаңыз және Ипотека дағдарысы, әрине, тұрғын үйді жауып тастады. Проблема жоқ. REITs - қоймалардан көпқабатты үйлерге дейін барлығына иелік ететін ашық сауда компаниялары - бірден жер бетіне көтерілді!

REIT-тердің тартымдылығының кілті - олар инвестициядан «өтіп жатыр»: олар жалға алушылардан жалдау чектерін жинайды, шамдарды қосулы және ғимараттарды таза ұстау үшін жеткілікті түрде алып тастайды, содан кейін қалғанын дивиденд ретінде бізге береді. Нәтиже - кәдімгі акциялардың төлейтініне қарағанда үлкен табыс ағыны: әдеттегі REIT 3.2% кірісті, S&P 500-дің бақытсыз 1.5% -ын екі есеге арттырады.

Бірақ RWR қорларын қиратса да, біз жасаймыз емес осында пассивті ETF бағытына барғыңыз келеді. Біріншіден, RWR-дің 3.2% кірістілігі жүрегімізді соғу үшін жеткілікті үлкен емес. Екіншіден, REIT-де (қазіргі уақытта бәрі жақсы) ақылды, жауапты менеджердің болуы өте маңызды.

Дәлел RWR-ның соңғы үш жылдағымен салыстырғандағы қайтарымы жабық қор (CEF) біз бүгін туралы сөйлесетін боламыз CBRE жаһандық жылжымайтын мүлік кіріс қоры (IGR). IGR мен бір секунд бұрын айтқан үлкен 9.9% төлемді алып тастайды (және ол сізге ай сайын төлейді, кем емес)!

Мұның басты себебі IGR портфолиосының сарапшы менеджерлеріне байланысты, олар өздері жақсы білетін жергілікті нарықтарды ептілікпен шарлаған. Бұл жылжымайтын мүліктің кілті, ол шын мәнінде кез келген уақытта әр түрлі әрекет ететін шағын нарықтардың жиынтығы ғана екенін білеміз.

Ал жылжымайтын мүлікке келетін болсақ, қордың басқарушы фирмасы CBRE білімінің жетіспеушілігін сезбейді: IGR және жеке инвестор қорларынан басқа, ол жылжымайтын мүлікті басқарады, брокерлік қызметпен айналысады және жылжымайтын мүлікке өз ақшасын салады. Компания 80,000-ден астам елде 100 XNUMX қызметкерімен мақтана алады, бұл оған ешбір алгоритм басқаратын ETF сәйкес келмейтін жаһандық перспектива мен шет елдердегі қатынастарды береді.

CBRE бұл білімді IGR портфолиосын АҚШ-қа (68%) ақылды түрде бағыттау үшін пайдаланды, бұл ақылды қадам, өйткені АҚШ экономикасы сау өсуді жалғастыруда, инфляция көтеріле бастаған сияқты және тұтынушылық шығындар (жұмыспен қамту туралы айтпағанның өзінде) ) жақсы ұстау.

Бірақ жақсы басқарылатын жылжымайтын мүлік қорын сатып алу тек менеджменттің зерттеу күші мен ақпаратқа қол жеткізуді сатып алу ғана емес, сонымен қатар жылжымайтын мүлікте әсіресе маңызды болып табылатын әртараптандыру туралы.

IGR, мысалы, жүздеген, кейде мыңдаған жылжымайтын мүлікке иелік ететін 80-нен астам REIT-ке инвестиция салады. Дәл солай істейтін көптеген басқа REIT қорлары сияқты, ол бір жалқау жалға берушінің жалдау ақысын төлеуді тоқтатқанын байқамайды, өйткені мыңдаған басқалары бар.

Дәл қазір, мысалы, IGR-тің топ холдингтеріне кең ауқымды жылжымайтын мүлікті иеленетін REIT кіреді. Crown Castle International (CCI), мысалы, бүкіл әлем бойынша 40,000 115,000-нан астам ұялы байланыс мұнараларына және ірі қалалардағы жергілікті желі сыйымдылығын арттыратын XNUMX XNUMX «шағын ұяшықтарға» ие; Пролог
PLD
(PLD) дүние жүзінде 4,732 қоймаға иелік етеді; және тұрғын үй REIT Шақыру үйлері (INVH), 85,000 мыңнан астам жеке отбасылық үйлерді жалға береді.

Сонымен, бізде қазірдің өзінде көптеген әртараптандыру бар және бұл IGR холдингтерінің үшеуі ғана!

REIT қорларын қарастырудың жиі ескерілмейтін тағы бір себебі - бұл қорлардың да, REIT-тердің өздері де сізге және маған қарағанда арзанырақ левереджге қол жеткізе алады. Дәл қазір, мысалы, ипотекалық несие мөлшерлемесінің көтерілуі жалға берілетін мүлікті иеленетін жеке инвесторлар үшін үлкен проблема болып табылады, бірақ ол емес. сондықтан REIT үшін:

Ипотека төлемдері шатыр арқылы өтеді

Биылғы жылдың басында пайыздық мөлшерлеме 5%-ға жетіп, осы деңгейде қалғандықтан, үй несиелері өсті. Бірақ REIT үшін пайыздық мөлшерлемелер әлдеқайда төмен, олардың көпшілігі қазіргі уақытта кітаптар бойынша несиелік шығындар 3% -дан төмен.

REIT төмен мөлшерлемелерді пайдаланады, өйткені олар кәсіби түрде басқарылады және көптеген мүліктер бойынша әртараптандырылады, сондықтан олар әдеттегі жеке меншік инвесторына қарағанда төмен тәуекелге ие. Бұл REIT-тердің пайыздық мөлшерлемелердің көтерілу кезеңдерінде оң кірістерді жариялаудың жеткілікті тұрақты жазбасының себептерінің бірі.

Бұл диаграмма REIT зерттеу және деректер фирмасы NAREIT зерттеуіне негізделген және ол REITs әдетте жоғары пайыздық мөлшерлемелер кезінде пайда табатынын анық көрсетеді. Себебі, олардың несиелік шығындарының төмен болуы оларды трендтен біршама оқшаулайды. Сонымен қатар, өсу қарқыны кезеңдері әдетте күшті экономикамен келеді (бүгінгі жағдай сияқты). Бұл REIT мүліктеріне сұраныстың жоғарылауын білдіреді, бұл REITs жалдау ақысын арттыруға мүмкіндік береді. Бұл өсім жоғары мөлшерлемеге байланысты қарыз алу шығындарының кез келген өсімінен әлдеқайда асып түседі.

IGR-ді «Жеңілдік серпіні» ретінде сатып алыңыз

Соңында, IGR-тің NAV-ға жеңілдіктері немесе оның нарықтық бағасы мен портфелінің бір акция құны арасындағы айырмашылық туралы сөйлесейік (бұл шара тек CEF-ке ғана тән). Дәл қазір бұл жеңілдік аз, яғни IGR азды-көпті әділ бағаланады.

Бұл жерде тренд анық: IGR жеңілдіктері премиум-аймаққа бағытталды - мәселе қаншалықты алыс. Бұл IGR акцияларының бағасына көбірек әсер етеді. Және, әрине, сіз бұл пайдалы 9.9% төлемді (ай сайын төленетін) барлық уақытта аласыз.

Майкл Фостер - жетекші зерттеу талдаушысы Қарама-қарсы Outlook. Табыс туралы көбірек идеялар үшін біздің соңғы есебімізді көру үшін мына жерді басыңыз:Табылмайтын кіріс: қауіпсіз 5% дивидендтері бар 8.4 шартты қор.«

Ашу: жоқ