LIHTC-ті босатыңыз, құрылысшылар мен отбасылар үшін салық жеңілдіктерін жасаңыз

Төмен кірісті тұрғын үйге салық несиесі (LIHTC) өзінің 36 жылдық өмірінде көптеген адамдарды орналастырғаны күмәнсіз. Бірақ қанша? Менің соңғы жазбам көрсеткендей, LIHTC сол жылдар ішінде қалай және қаншалықты жақсы жұмыс істегені туралы көптеген белгісіздер бар. Мысалы, «36 жыл ішінде LIHTC қанша бірлік құрды?» Деген сұраққа жауап ретінде ұсынылған жалпы сан. Жауап көбінесе 29 миллион сияқты. Бұл сан қайдан шыққан? V баған LIHTC «деректер базасы», Excel электрондық кестесіндегі 3,000 бос және 1,500 ұяшықтан тұратын, жауабы «0» болатын баған. Жақсы деректердің жоқтығына терең бағалау мүмкін болмаған кезде федералды шығындарды реформалау қиын. Дегенмен, мен Пол Райанның реформаға қатысты кейбір идеялары бар сынына қайта қараудың LIHTC бөлігін жапқым келеді.

Мен табысы төмен тұрғын үй салығы бойынша несие бағдарламасы шынымен де бағдарлама емес деген қорытындыға келдім. Бұл Бегемотбір күрделіліктер кешені Бұл «қолжетімді баспана» экономикасын қуаттандыратын даму жобаларына миллиардтаған доллар бөледі, бұл инфляцияның орталық проблемасын - тым көп ақшаны тым аз тұрғын үйді қуып жетуді шешпеді - және елді шешімге жақындата алмады. немесе тұрақты тұрғын үй «дағдарысының» аяқталуы. LIHTC миллиардтаған доллар кейінге қалдырылған салық салуға негізделген, бірақ бұл ақшаның барлығын таратуға, оның тиімді пайдаланылуына көз жеткізуге немесе оның қойылған мақсатына, қол жетімді жалға алуды өндіруге және сақтауға қол жеткізуін бағалауға жауапты бірде-бір адам немесе бөлім жоқ. Тұрғын үй Сонымен, ақшасы аз адамдарға қызмет көрсететін тұрғын үй салуға ынталандыратын тұжырымдаманы қазіргі жүйеден қалай құтқаруға болады.

Қолданыстағы салықтық құжаттама жүйесін пайдаланыңыз

Төменгі жалдау ақысы үшін төмен салықтар

Елестетіп көріңізші, егер LIHTC жоқ болса және тұрғын үйдегі инфляция мәселесін шешуге тырысатын адамдар бөлмесінде біреу: «Ооо, oooo, ooo, мен алдым!» деп қолдарын көтеріп тұрса. Барлығы тоқтап, артына қараса, біреу: «Жарайды, Мелвин, сенің ойың қандай?» дейді. Мелвин орнынан тұрып, мақтанышпен: «Салық кодексінің көмегімен шешейік!» дейді. Адамдар не шалбарын сулағанша күлетін немесе Мелвиннің зұлым данышпан екенін мойындайтын. Америка Құрама Штаттарының салық кодексі, бәлкім, Египет пирамидаларынан кейінгі тарихтағы ең күрделі адам туындыларының бірі болса да, одан да көп емес.

Бірақ Америка Құрама Штаттарында салық төлегендердің барлығы дерлік салық салынатын кірісті төмендететін «босатулар» туралы, кірісті төмендететін шығыстар туралы «шегерімдер» және әдетте қолданылатын «несие» туралы кейбір түсінігі бар. жалпы салық міндеттемесін азайту. Америкалықтар үкімет салық салуды қолдана отырып, мінез-құлықты көтермелейді және тыйым салады немесе салық кодексі осындай әсер етеді деген тұжырымдамамен таныс. Тұрғын үй құрылысына, әсіресе жалға берілетін тұрғын үйге инвестицияны ынталандырудың ең қарапайым тәсілі жаңа ғимаратта жалдау ақысын төмен ұстауға келісетін құрылыс салушыға және оны төмендетуге немесе бұрыннан бар ғимаратта төмен ұстауға тұрғын үй берушіге салықты азайту болады.

Бұл өте қарапайым. Егер құрылыс салушы 100 пәтерлі пәтер салып жатса және ол осы бірліктің 25-ін аймақтық орташа табыстың (AMI) 60%-дан аз табысы бар үй шаруашылықтары үшін қолжетімді етіп сақтауға уәде берсе, ол жоғалған жалдау ақысын салық декларациясында шегерім, шығыс ретінде талап ете алады. Үкімет адамдарды шегерімді пайдалануға ынталандыру үшін долларға шаққандағы жеңілдікке қосымша бонус қосуы мүмкін. Егер банктер тартылса, құрылыс салушылар ғимаратты қаржыландыруды жабу кезінде 15 жылдық шығынды қарызға ала алады, үкімет сол несие бойынша пайыздарды төлеуге шегерім ретінде рұқсат бере алады, бұл құрылыс салушыға капиталға дереу қол жеткізуге мүмкіндік береді.

Бұл тұжырымдаманы қолданыстағы ғимараттарға да оңай қолдануға болады, бұл өз ғимаратындағы жалдау ақысын төмендететін немесе төмендетілген жалдау ақысын тұрақты ұстайтын тұрғын үй провайдеріне бірдей шегерімге мүмкіндік береді. Мұндағы тәттілендіргіш сонымен қатар, егер несие ғимаратты жақсартуды қамтыса, жоғары жалдау ақысымен қалпына келтірілмейтін болса, болашақ жалдау ақысын жоғалтуға қарсы қарызға алынған болса, пайыздарды жабуға мүмкіндік береді. Бұл бәсекеге қабілетті жалдау ақысын субсидиялау үшін кейінге қалдырылған техникалық қызмет көрсетуді пайдаланудың орнына жақсартуларды ынталандыруы мүмкін, бұл үлкен техникалық қызмет көрсету шығындары немесе сату жалдау ақысын арттыру қажеттілігіне әкеліп соқтырған кезде иелеріне жетеді.

Бұл шешімнің проблемасы - орташа кірістер өзгереді, сонымен қатар тұрғын үй нарықтары да өзгереді. Жыл сайын бұл өзгерістер бағдарламаның барлық қатысушыларына қолданылуы керек. Егер кірістер ұлғайса, бағдарлама AMI-ді кеңінен қолданудан гөрі нақты бірліктерде шығындарды талап етуді ойламаған болса, осы үй шаруашылықтарының кірісі өсті ме, жоқ па, қосылған бірліктегі жалдау ақысы көтерілуі мүмкін. Қазіргі LIHTC штаттарға бөлінген миллиардтаған долларларды қадағалау, миллиондаған бірліктерді қадағалау және салық төлеушілердің нақты есеп беруі бар-жоғын бақылаудың нашар жұмысын атқарса да, Ішкі кірістер қызметі бақылауға алатын тағы бір нәрсе болар еді.

Шығындар бойынша салық несиесі

Мен дерлік туралы бұрын жариялағанмын «шығындар ауыртпалығын» жанжалды пайдалану юрисдикциялар мен үкіметтер қолжетімді баспанаға «сұраныс» туралы айту. Бір сөзбен айтқанда, шығын ауыртпалығы белгіленеді сауалнама деректерін пайдалану табыстары мен жалдау ақысы туралы өзін-өзі есеп беретін, жауап беретін үй шаруашылықтарынан. Бұл сауалнама жалғасуда және оның қаншалықты сенімді екені белгісіз. Белгілі бір нәрсе, нәтижелер кестеге енгізілген бойда нәтижелер дәл емес; адамдар қозғалады, кірістер мен ренталар өзгереді және жалпы экономикалық жағдайлар тұрақты ағымда болады. Ең жақсы жағдайда, шығындар туралы деректер - бұл кейбір адамдармен олардың тұрғын үй шығындарымен не болғанының нобайы. Бұл үлкен капиталды салу үшін негіз емес.

Бірақ шығын ауыртпалығын блеф деп атаймыз және AMI-дің 60% немесе одан төмен табысы бар кез келген адамға өздерінің шығындар ауыртпалығы үшін шегерім талап етуге рұқсат етейік. Егер жалға алушы AMI-дің 50% алса, айталық, жылына $36,000, ол айына $1000 жалдау ақысын төлеуі керек, бұл оның жалпы айлық табысының 30%. Егер ол көбірек төлесе, айталық, 1,200 доллар болса, ол 200 долларды шығыс ретінде талап ете алады, содан кейін ол келесі жылы төлейтін салықтардағы жиынтық шығындарды шегереді. Оңтайлы тәсіл теріс ұстау салығы болуы мүмкін. Жалға алушыға наурыз айындағы жалдау ақысын талап етуге рұқсат етіңіз, содан кейін келесі айда оның төлем чектеріндегі қолма-қол ақшаны алыңыз. Voila! Америкада шығын ауыртпалығы тиімді аяқталды.

Бұл тәсілдің сұлулығы - ол қазіргі LITHC жүйесін басқаратын барлық заңгерлерді, бухгалтерлерді және бюрократтарды басқарады және құрылыс салушылар мен тұрғын үй провайдерлерінен аулақ болады. Бұл үй шаруашылықтарының тым көп жалдау ақысын төлеу идеясын байыппен қабылдап, үкіметтердің ақшасын саясаткерлердің аузында болатын жерге қояды, тұрғын үй мәселесін немесе дағдарысты шешуге тырысады, бірақ ұсынысты тұншықтыратын, бағаны көтеретін, содан кейін қолма-қол ақшаға көбірек саяси сұранысты тудыратын ережелерді көбейтеді. реттеуші инфляцияны субсидиялау үшін экономикадан тартылу.

Дегенмен, бұл тәсілде проблемалар бар. Адамдар таңдау жасайды, соның ішінде кірісінің 30% -дан астамын жалдау ақысына төлеу. Мен он жылдан астам уақыт айтып келе жатқанымдай, 30% нормативтік стандарт - бұл сапалық мәселені, адамдардың бағаға қатынасын сандық түрде өлшеуге тырысудың сұмдық тәсілі. Кейбір адамдар көп төлейді және жақсы, басқалары аз төлейді және әлі де күресуде. Бағдарламаның бұл түрі инфляциялық болады, бұл мәмілелерді сатып алуға ынталандыруды жояды, өйткені белгілі бір кіріс деңгейінен төмен әркім қай жерде тұрса да субсидияға кепілдік береді. Субсидиялар мен жалдау ақысына шектеулер қою көмектесуі мүмкін, бірақ мұны істеу үшін бюрократияға қарсы тұру керек және көбірек ережелер (8-бөлімдегі мәселелерді қараңыз) соңынан ереді.

Салық несиелерін реттеуді жою бойынша жергілікті нәтижелерге қосыңыз

Иә, мен айттым: Дерегуляция. Рейган дәуірінің термині сол жақтағылар үшін антема болып табылады және федералды деңгейдегі тұрғын үй бағдарламалары туралы сөз болғанда республикашылдардың көпшілігі ұмытады. туралы жарияладым Монтананың бастапқы тұрғын үй жоспары Жергілікті үкіметтерге көбірек тұрғын үй субсидияларын итермелеу жеткізуді өлтіру ережелері мен ережелерін сақтап қана қоймай, көбірек ынталандырады деп тануға негізделген. Бұл жерде жауап - штат пен жергілікті басқару органдарына тәртіп орнату; егер сіз өзіңіздің тұрғын үй және жер пайдалану кодекстеріңіздің көлемі мен әсерін арттырсаңыз, сіз субсидияларды азырақ аласыз.

Бұл тәсілдің қиындығы конгрестің барлық 535 мүшесі өздерінің саяси мансаптарын өздерінің штатының қажеттіліктері үшін федералды доллардың диетасымен тамақтандырады. Бұл жерде ешқандай қателік жоқ, бірақ өз штатыңыздың шенеуніктері мен сайлаушыларына қайтып барып, қолданыстағы бағдарламаларды қаржыландыруды жоғалту қаупін төндіру жақсы саяси стратегия емес. Тұрғын үй құрылысын шектейтін, содан кейін инфляцияны субсидиялауды шектейтін көбірек ережелерді қабылдауға тәуелділік соншалықты күшті, сондықтан салықтық несие жүйесінен түсетін қаражат азайғандықтан, нашақорлар салықтар, алымдар және жаңа құрылыстар үшін айыппұлдар сияқты басқа жергілікті көздерді іздеуі мүмкін.

Негіздерге назар аударыңыз

Түптеп келгенде, тұрғын үй инфляциясы мәселесі шешуге болатын ең оңай тұрғын үй мәселесі болып табылады. Жаңа жұмыс орындары мен өсімге байланысты тұрғын үйге сұраныс өсетін болса, жергілікті үкіметтер жолдан шығып, реттеуші кедергілерді азайту және өндірісті ынталандыру арқылы мүмкіндігінше көп өндіріске мүмкіндік беруі керек. Көбірек өндіріс бәсекелестіктің жоғарылауын білдіреді, тұтынушыларға пайда әкелетін жағдай. Субсидиялар әлі күнге дейін жалдау ақысын төлеуге қиналып жүрген үй шаруашылықтарына қолма-қол төленуі керек, ал жаңа құрылыстар толық жалдау ақысын төлеуге жеткілікті ақша таба алмайтын және басқа қызметтермен тұрғын үйден пайда әкелетін басқа да мәселелері бар адамдарды тұрғын үймен қамтамасыз етумен шектелуі керек. Жаңа және бұрыннан бар тұрғын үйлерді жалдау ақысын төмендету үшін салық жеңілдіктерін жеңілдету бізді осы қарапайым және тиімді шешімге апаратын көпір болуы мүмкін.