Жылжымайтын мүлік

Федералды резервтік жүйе (ФРЖ) инфляцияға қарсы қатаң саясатына адал болғанша, тұрғын үй – сату, сондай-ақ құрылыс және баға белгілеу – ипотекалық несие мөлшерлемесінің өсуінен зардап шегеді. Бірақ бұл бүкіл оқиға емес. Адамдар жылжымайтын мүлікті өз байлығын акцияларға, облигацияларға және басқа қаржы құралдарына инфляцияның жағымсыз әсерінен қорғау тәсілі ретінде қарастыратындықтан, кросс ағымдар тұрғын үй теңдеуіне енеді.

Осы уақытқа дейін қысымның басым бөлігі жылжымайтын мүлік кітабының теріс жағына иілуде. ФРЖ өткен наурызда пайыздық мөлшерлемелерді көтере бастағаннан бері 30 жылдық тіркелген мөлшерлеме бойынша ипотеканың орташа мөлшерлемесі біркелкі болмаса да, 2.8%-дан 6.0%-ға дейін өсті. Бұл қадам ипотеканы қолдау құнын екі есеге арттырғандықтан, сатып алудың зардап шеккені таңқаларлық емес. Сауда департаменті қадағалағандай, жаңа үйлердің сатылымы өткен қаңтар айындағы ең жоғары деңгейден 39%-ға төмендеді, бұл деректер қол жетімді ең соңғы кезең. Соңынан құрылыс жүріп жатты. Елде жаңа үйлердің басталуы өткен ақпандағы ең жоғары деңгейінен 19% төмендеді. Тұрғын үй бағасы да жұмсарды. Ұлттық Риэлторлар Ассоциациясының (NAR) мәліметінше, Америка Құрама Штаттарында сатылатын қолданыстағы үйдің орташа бағасы маусымдағы 2.2 420,000 доллардан өткен шілдеде 410,600 XNUMX долларға дейін XNUMX пайызға төмендеді, бұл қауымдастық бұл көрсеткішті ұсынатын ең соңғы кезең.

ФРЖ алдағы айларда бұл жағымсыз қысымды арттыруға уәде береді. Төраға Джером Пауэлл пайыздық мөлшерлемелерді қаншалықты және қаншалықты жылдам көтергісі келетінін нақты айтудан бас тартты, бірақ ол инфляцияны бақылауға алу үшін қажет болғанша мұндай қадамдарды жалғастыруға міндеттенді. Ұлттың жолы болып, инфляция өздігінен басылмайынша, ол бұрынғыдан да көп нәрсені істеуге мәжбүр болады. Инфляция 7-8% деңгейінде және 1 жылдық пайыздық мөлшерлеме 3-4% деңгейінде болғанда, қарыз алушылар несие берушіге беретін пайыздан гөрі нақты сатып алу қабілетін айтарлықтай жоғалтқан доллармен несиені өтейтінін ескеріңіз. Бұл инфляцияны тудыратын несиеге сұраныстың ағынын тоқтату үшін көп нәрсе жасай алмайды.

Бірақ ФРЖ-ның ықтимал әрекеттері ипотекалық шығындарды көтеріп, тиісінше тұрғын үйге жағымсыз әсерлерді күшейтсе де, инфляцияны жылжымайтын мүлікпен хеджирлеуге деген ұмтылыс күшейе түседі. Адамдар, шығындардың өсуіне қарамастан, сатып алу үшін қолынан келгеннің бәрін жасайды, өйткені үйді иелену, тікелей немесе белгіленген мөлшерлеме бойынша ипотека арқылы қолдау көрсетілетін болса да, үй шаруашылығы бюджеттерінің маңызды бөлігін тұрақтандырады, инфляция барлығын көтеріп жатқан ортада үлкен азғыру. басқа да өмір сүру шығындары. Сонымен қатар, жылжымайтын мүлік кем дегенде жалпы инфляция қарқынымен бірге көтерілуі мүмкін, бұл оны облигацияларға қарағанда әлдеқайда тартымды байлық қоймасына айналдырады, бұл олардың бағасы пайыздық мөлшерлеменің көтерілуімен және акциялардың әрбір өсуімен төмендейді. пайыздық мөлшерлемелердің көтерілуінен, сондай-ақ жалпы баға қысымынан туындайтын сөзсіз белгісіздіктерден жағымсыз бағалау есебі.

Бұл күштер 1970 және 1980 жылдардағы соңғы үлкен инфляция кезінде, әрине, басым болды. 1970-1990 жылдар аралығында бұл елде тұтыну бағасының индексі жылына орта есеппен 6.2 пайызға өсті. Тұрақты ипотекалық мөлшерлеме 7.3 жылы шамамен 1970 пайыздан 13 жылға қарай 1985 пайыздан астамға дейін өсті, бұл ипотеканы қолдау құнын 80 пайызға дерлік арттырды. Үйлеріне тікелей иелік еткен немесе ипотекалық несие мөлшерлемесін құлыптаған адамдар үшін бұл ештеңені білдірмеді, бірақ болашақ сатып алушылар үшін бұл өте маңызды болды. Дегенмен, сатып алу кезінде ипотекалық несие мөлшерлемесінің айтарлықтай өсуіне қарамастан, Америка Құрама Штаттарында сатылған үйдің орташа бағасы осы уақыт ішінде жылына 23,900 пайызға өсіп, 125,000 8.6 доллардан 2.4 XNUMX долларға дейін және инвестициядан түскен кіріс XNUMX пайыздық тармаққа өсті. жыл инфляциядан асып түседі және инвесторлар үшін қол жетімді кез келген басқа көліктерге қарағанда жақсы.

Әрине, осы уақыт ішінде ипотекалық шығындардың өсуі жылжымайтын мүліктің инфляциясын хеджирлеуді іздейтін сатып алушыларды шектеді және олар мұны қазіргі жағдайда жасайды. Адамдарды жай ғана қуып жібермей, тарих сатып алушылар бағаны бөлуді төмендететінін көрсетеді. Қаржыландыру шығындарының өсуінен туындаған бюджет шектеуі адамдарды кетіп қалмауға, керісінше, азырақ жерде орналасқан үйді азырақ алуға итермелейді. Бұл әсер Сауда департаментінің деректерінде айқын көрінеді. Өткен желтоқсанда, ипотекалық несие мөлшерлемелері әлі де төмен болған кезде және инфляцияға қатысты алаңдаушылықтар жаңа ғана пайда болған кезде, бағаны бөлудің жоғарғы жағында сатудың пропорционалды емес саны орын алды. NAR қадағалайтын үйдің орташа бағасы шамамен 360,000 500,000 долларды құраса да, бүкіл ел бойынша үй сатып алудың үштен бір бөлігі 29 83 доллардан асады. Ұлттық сатып алулардың тек XNUMX%-ы медианаға жақын бағамен орындалды. Ипотека мөлшерлемесінің өсуімен бағаны бөлудің төмендеуі орын алды. Шілдедегі жағдай бойынша, сатып алулардың шамамен XNUMX% орташа бағаның айналасында тығыз топтастырылған бағалар бойынша болды.

Бұл бастапқы үлгі осы жылдың аяғында және 2023 жылға дейін шектен шығуы мүмкін. Инфляция сақталатын екіталай емес жағдайда ол ұзағырақ созылуы мүмкін. Ең жоғары бағадағы сатылымдар сөзсіз сақталады. Қолжетімділік осы диапазонда сатып алатындар үшін азырақ дегенді білдіреді, ал дәл сол адамдар байлықты қаржы нарығындағы жоғалтулардан және инфляцияның басқа зардаптарынан қорғаудың күшті қажеттілігіне ие. Бір кездері төмен ипотекалық мөлшерлемелерге байланысты қол жеткізе алатын басқалары орташа бағаға жақынырақ сауда жасайды, ал бағаны бөлудің төменгі жағында әрқашан сатып алуға тура келгендер нарықтан кетуге мәжбүр болады. Теріс қысымдар сату мен құрылысты шектейді және бағаның өсуін тежейді, бірақ тек қаржыландыру құнына қарапайым көзқараспен ұсынылғаннан азырақ болады.