Неліктен тұрғын үй нарығының көпіршіктері пайда болады

Адамдар бағаның мезгіл-мезгіл, кейде қатты төмендеуі мүмкін екенін түсінетін және қабылдайтын қор нарығына қарағанда, үй сатып алатын көптеген адамдар үйінің құны ешқашан төмендейді деп ойламайды.

Шынында да, басқа активтер кластарымен салыстырғанда, тарихи тұрғыда тұрғын үй нарығына баға көпіршіктері әсер еткен жоқ. Бұл ішінара үй сатып алуға байланысты үлкен транзакциялық шығындарға байланысты болуы мүмкін, сонымен қатар үйге иелік ету және оны ұстаудың баланстық шығындарын айтпағанда, олардың барлығы алыпсатарлық әрекеттерді болдырмайды. Дегенмен, тұрғын үй нарықтары кейде қисынсыз шаршау кезеңдерін бастан кешіреді және бағалар кезекке қайта түспес бұрын тез өсетінін көреді.

Бұл мақалада біз тұрғын үй бағасының көпіршіктерінің себептерін, тұрғын үй көпіршіктерінің жарылуын тудыратын триггерлерді және тұрғын үй сатып алушылардың тұрғын үйге қатысты маңызды шешімдер қабылдау кезінде неге ұзақ мерзімді орташа мәндерге жүгіну керектігін талқылаймыз.

Тұрғын үй көпіршігі дегеніміз не?

Тұрғын үй көпіршіктерінің пайда болу себептерін және олардың пайда болуына әкелетін нәрселерді түсінбес бұрын, тұрғын үй көпіршіктерінің өзін түсіну маңызды. Олар, әдетте, қол жетімді қорлардың шектеулі мөлшеріне қарамастан, тұрғын үйге деген сұраныстың секіруінен басталады.

Алыпсатарлар нарыққа кірген кезде сұраныс одан әрі артады, бұл көпіршікті инвестициялық жылжымайтын мүліктерді және фиксатор-жоғарғы төңкерістерді итермелейді. Шектеулі ұсыныс пен жаңа сұраныстың көптігімен бағалар табиғи түрде көтеріледі.

Тұрғын үй көпіршіктері жылжымайтын мүлік саласына тікелей әсер етеді, сонымен қатар үй иелері мен олардың жеке қаржысына да әсер етеді. Көпіршіктің экономикаға тигізетін әсері (мысалы, пайыздық мөлшерлемелерге, несиелеу стандарттарына және секьюритилендіру тәжірибесіне) уақыт кенет өзгеріп, қиындаған кезде адамдарды ипотекалық төлемдерді ұстаудың жолдарын табуға мәжбүр етуі мүмкін. Кейбіреулер тіпті үйлерін сақтап қалу үшін жинақ пен зейнетақы қорларын пайдаланып, қалталарын тереңдету керек болуы мүмкін. Басқалары банкротқа ұшырап, өндіріп алады.

Кез келген көпіршік әдетте уақытша оқиға болып табылады. Бағалы қағаздар нарығындағы көпіршіктер жиі орын алуы мүмкін болса да, Халықаралық валюта қорының (ХВҚ) мәліметтері бойынша тұрғын үй көпіршіктері әлдеқайда ұзаққа созылуы мүмкін және бірнеше жылға созылуы мүмкін.

Тұрғын үй нарығында көпіршіктердің пайда болу себептері

Еркін нарықтағы кез келген тауардың немесе қызметтің бағасы сияқты тұрғын үйдің бағасы сұраныс пен ұсыныс заңына негізделген. Сұраныс өссе немесе ұсыныс азайса, баға көтеріледі. Тұрғын үйлерді дереу жеткізуді азайтуы мүмкін кейбір табиғи апат болмаған жағдайда, сұраныс ұсыныс тенденцияларынан асып түсетін кезде баға көтеріледі. Тұрғын үйді жеткізу сұраныстың артуына да баяу әсер етуі мүмкін, өйткені үй салу немесе жөндеу көп уақытты алады, ал жоғары дамыған аудандарда құрылыс салуға жер жоқ. Демек, сұраныстың кенеттен немесе ұзаққа созылған өсімі болса, бағаның көтерілетіні сөзсіз.

Тұрғын үй бағасының орташадан жоғары көтерілуі бастапқыда сұраныс күйзелісінен туындайтыны анықталғаннан кейін сұраныстың бұл өсуінің себептері неде деп сұрауымыз керек. Бірнеше мүмкіндіктер бар:

• Жалпы экономикалық белсенділіктің артуы және әл-ауқаттың артуы, бұл тұтынушылардың қалтасына көбірек қол жетімді табыс әкеледі және үй иелігін ынталандырады
• Тұрғын үй нарығына түсетін халықтың немесе халықтың демографиялық сегментінің өсуі
• Үйлерді қол жетімді ететін пайыздық мөлшерлемелердің төмен, жалпы деңгейі, әсіресе қысқа мерзімді пайыздық мөлшерлемелер
• Бастапқы ай сайынғы төлемдері төмен инновациялық немесе жаңа ипотекалық өнімдер, бұл үйлерді жаңа демографиялық сегменттер үшін қолжетімді етеді.
• Несиеге оңай қол жеткізу - көбінесе андеррайтинг стандарттары төмен - бұл нарыққа көбірек сатып алушыларды әкеледі
• Уолл-стрит инвесторлары талап еткендей, қарыз алушыларға көбірек ипотекалық несие беретін жоғары табысты құрылымдық ипотекалық бағалы қағаздар (MBS)
• Қарыз алушыларға несиенің қолжетімділігін кеңейтетін ипотекалық несие берушілер мен ипотекалық облигациялар инвесторларының тәуекелді ықтимал қате бағалауы
• Ипотекалық брокер мен қарыз алушы арасындағы қысқа мерзімді қарым-қатынас, оның аясында қарыз алушылар кейде шамадан тыс тәуекелге баруға шақырылады.
• Қаржылық сауаттылықтың жоқтығы және ипотекалық қарыз алушылардың шамадан тыс тәуекелге баруы.
• Тұрғын үйді сатып алушылар мен жылжымайтын мүлік инвесторларының алыпсатарлық және тәуекелді мінез-құлқы үй бағасының шынайы емес және тұрақсыз өсуіне байланысты.
• Үйді айналдырудың артуы.

Бұл айнымалылардың әрқайсысы тұрғын үй нарығының көпіршігі пайда болуы үшін бір-бірімен үйлесуі мүмкін. Шынында да, бұл факторлар бір-бірінен қоректенеді. Әрқайсысын егжей-тегжейлі талқылау осы мақаланың аясынан тыс. Біз жалпы алғанда, барлық көпіршіктер сияқты, белсенділік пен бағаның өсуі нарықтың барлық қатысушылары - сатып алушылар, қарыз алушылар, несие берушілер, құрылысшылар және инвесторлардың шамадан тыс тәуекелді және алыпсатарлық әрекетінен бұрын болатынын атап өтеміз.

Көпіршікті жарып жіберетін күштер

Шамадан тыс тәуекелділік бүкіл тұрғын үй жүйесінде кең таралғанда және бағалар бұдан былай негіздерге жақын ештеңе көрсетпейтін болса, көпіршік ақыры жарылады. Бұл бұрынғы сұраныстың өсуіне жауап ретінде тұрғын үй ұсынысы әлі де артып жатқан кезде болады. Басқаша айтқанда, ұсыныс әлі де өскен кезде сұраныс азаяды, бұл бағаның күрт төмендеуіне әкеледі, өйткені одан да көп үйлер мен одан да жоғары бағалар үшін ешкім төлеуге қалмайды.

Бүкіл жүйе бойынша тәуекелді бұл іске асыру үй иелері, ипотекалық несие берушілер, ипотекалық инвесторлар және жылжымайтын мүлік инвесторлары шеккен шығындармен байланысты. Бұл іске асырулар бірқатар факторларға байланысты болуы мүмкін:

• Пайыздық мөлшерлемелердің артуы үй иелігін кейбір сатып алушылар үшін қолжетімсіз етеді және кейбір жағдайларда қазіргі уақытта адамның иелігіндегі үйді қолжетімсіз етеді. Бұл көбінесе дефолтқа және өндіріп алуға әкеліп соғады, бұл ақыр соңында нарықта қол жетімді ағымдағы жеткізуді қосады.
• Қолда бар табыстың азаюына, жұмыс орнын жоғалтуға немесе бос жұмыс орындарының азаюына әкелетін жалпы экономикалық белсенділіктің құлдырауы, бұл тұрғын үйге сұранысты төмендетеді. Рецессия әсіресе қауіпті.
• Сұраныс таусылды, бұл сұраныс пен ұсынысты тепе-теңдікке келтіреді және кейбір үй иелері, әсіресе алыпсатарлар сатып алуды қолжетімді немесе тиімді етеді деп сенетін үй бағасының тез өсуін бәсеңдетеді. Бағаның жылдам өсуі тоқырауға ұшыраған кезде, өз үйлерін сатып алуға үміттенетіндер үйлерінен айырылып, нарыққа көбірек ұсыныс әкелуі мүмкін.

Түпнұсқа: шығын көбейген кезде несиелік стандарттар қатайтылады, жеңілдетілген ипотекалық қарыз алу мүмкін болмайды, сұраныс азаяды, ұсыныс көбейеді, алыпсатарлар нарықты тастап, бағалар төмендейді.

2007–08 жылдардағы тұрғын үй нарығының құлдырауы

2000 жылдардың ортасында АҚШ экономикасы Ұлы құлдырауды тудыруға тікелей әсер еткен кең таралған тұрғын үй көпіршігін бастан өткерді. Дотком көпіршігінен кейін жылжымайтын мүліктің құндылықтары көтеріле бастады, бұл алыпсатарлық сатып алушылар, инвесторлар және басқа тұтынушылар арасында үй иелерінің өсуіне ықпал етті. Төмен пайыздық мөлшерлемелер, жеңілдетілген несиелеу стандарттары, соның ішінде өте төмен бастапқы жарна талаптары, әйтпесе ешқашан үй сатып ала алмайтын адамдарға үй иесі болуға мүмкіндік берді. Бұл үй бағасын одан да жоғарылатты.

Бірақ көптеген алыпсатарлық инвесторлар сатып алуды тоқтатты, себебі тәуекел тым жоғары болды, бұл басқа сатып алушылардың нарықтан кетуіне әкелді. Шынында да, экономика нашарлап кеткенде, өте көп қарыз алушылар ай сайынғы ипотекалық несиелерін төлей алмай қалғаны белгілі болды. Бұл өз кезегінде бағаның төмендеуіне себеп болды. Ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар жаппай сатылды, ал ипотека бойынша дефолттар мен өндіріп алулар бұрын-соңды болмаған деңгейге көтерілді.

Орташа Reversion

Көбінесе үй иелері бағаның жоғарылауының ұзақ мерзімді қарқынын және орташа кері қайтару әлеуетін ескермей-ақ, соңғы баға көрсеткіштері болашақта жалғасады деп болжауға қателеседі.

Физика заңдарында тығыздығы ауадан жоғары кез келген нысан жоғары қарай қозғалғанда, ауырлық күштері оған әсер ететіндіктен, ол ақырында жерге оралады. Қаржы заңдары бағаның жылдам өсуі немесе құнсыздану кезеңдерін бастан өткеретін нарықтар уақыт өте келе олардың ұзақ мерзімді орташа өсу қарқыны олардың болуы керек екенін көрсететін баға нүктесіне қайта оралатынын айтады. Бұл орташа мәнге қайтару ретінде белгілі.

Тұрғын үй нарығындағы бағалар да орташа реверсияның осы үрдісін ұстанады. Бағаның жылдам өсуі немесе кейбір жағдайларда құнсыздану кезеңдерінен кейін олар өздерінің ұзақ мерзімді орташа өсу қарқыны болуы керек деп көрсететін жерге оралады. Тұрғын үй бағасы қалпына келтірудің жылдам немесе біртіндеп болуы мүмкін екенін білдіреді. Тұрғын үй бағасы оларды ұзақ мерзімді орташа мәнге қайта келтіретін нүктеге жылдам ауысуы мүмкін немесе ұзақ мерзімді орташа мән оларды қуып жеткенше тұрақты болуы мүмкін.

АҚШ-тың тұрғын үй бағасының индексі

Жоғарыда көрсетілген теориялық мән 1985 жылдың бірінші тоқсанынан бастап 1998 жылдың төртінші тоқсаны аралығындағы тұрғын үй бағасының индексінің орташа тоқсандық пайыздық өсімін есептеу арқылы алынды - тұрғын үй бағасы ұзақ мерзімді трендтен тез көтеріле бастаған шамамен нүкте. . Есептелген орташа тоқсандық пайыздық өсім графикте көрсетілген бастапқы мәнге және тұрғын үй бағасының теориялық индексінің мәнін шығару үшін әрбір келесі мәнге қолданылды.

Бағаның өсуін бағалау

Тым көп үй сатып алушылар келесі бірнеше жыл ішінде күткен нәрселердің эталоны ретінде тек соңғы баға көрсеткіштерін пайдаланады. Өздерінің шынайы емес бағалауларына сүйене отырып, олар шамадан тыс тәуекелге барады. Бұл шамадан тыс тәуекелділік әдетте ипотеканы таңдаумен және тұтынушы сатып алатын үйдің көлемімен немесе құнымен байланысты.

Тұтынушыларға қатты сатылатын және салыстырмалы түрде қысқа мерзімді несиелер ретінде жасалған бірнеше ипотекалық өнімдер бар. Қарыз алушылар бұл ипотеканы белгілі бір жылдар ішінде осы ипотекадан қайта қаржыландыра алатын күту негізінде таңдайды және олар сол кезде үйлерінде болатын меншікті капиталдың арқасында мұны істей алады.

Үй бағасының соңғы көрсеткіштері әдетте болашақ үй бағасының көрсеткіштерін жақсы болжамайды. Үй сатып алушылар маңызды қаржыландыру шешімдерін қабылдаған кезде үй бағасының ұзақ мерзімді өсу қарқынын қарастыруы керек және орташа кері қайтарудың қаржылық принципін ескеруі керек. Алыпсатарлар да солай істеуі керек.

Тәуекелге бару табиғи түрде жаман емес және шын мәнінде тәуекелге бару кейде қажет және орынды болса да, тәуекелге негізделген жақсы шешім қабылдаудың кілті қаржылық тұрғыдан негізделген бағалаулар жасау арқылы тәуекелдерді түсіну және өлшеу болып табылады. Бұл әсіресе адамдардың көпшілігі қабылдайтын ең үлкен және маңызды қаржылық шешімге – үйді сатып алуға және қаржыландыруға қатысты.

Bottom Line

Қаржының қарапайым және маңызды принципі орташа кері қайтару болып табылады. Тұрғын үй нарықтары кейбір нарықтар сияқты көпіршіктерге ұшырамаса да, тұрғын үй көпіршіктері бар. Ұзақ мерзімді орташа мәндер бағаның тоқырауымен немесе құлдырауынан кейінгі жылдам өсу кезеңдерінде тұрғын үй бағасының ақырында қай жерде аяқталатынын жақсы көрсетеді. Бағаның орташадан төмен өсу кезеңдері де дәл солай.