(Bloomberg) - Тіпті Швецияда да Castellum AB туралы аз адамдар білетін. Осы айдың басында жылжымайтын мүлік компаниясының 40 миллион акциясының асығыс сатылуын кейбіреулер еуропалық жылжымайтын мүлік нарығында болатын нәрселердің хабаршысы ретінде қарастырады.
Ең көп оқылатындар Bloomberg
Сатушы, M2 Asset Management AB, шешім бойынша оның «қаржылық міндеттемелерін орындау қабілетіне» әсер еткен нарықтық бағалардың төмендеуіне сілтеме жасады. Ірі акционердің үлесті демпингке салуы Швецияның жылжымайтын мүлік компаниялары қор нарығының құны екі есе төмендегенін көрген аласапыран жылдағы соңғы эпизод.
Кез келген тынығуды күту аз. Bloomberg жасаған мәліметтерге сәйкес, сектор келесі жылы 10 миллиард доллар қарызды өтеуге тап болады, 41 жылдың соңына қарай қайта қаржыландыру талаптары шамамен 2026 миллиард долларды құрайды.
Швецияның жылжымайтын мүлік компаниялары тап болған қаржыландырудың қысқаруы олардың құбылмалы мөлшерлемесі бар облигациялары мен пайыздық мөлшерлемелердің жоғарылауы жағдайында жақын мерзімді өтеу мерзіміне байланысты. Бұл солтүстік елдердің жылжымайтын мүлік нарығын аймақтағы басқаларға қарағанда осал ететініне қарамастан, ол Еуропадағы қалған сектор үшін ықтимал лакмус сынағы ретінде мұқият бақыланады.
Кейбір жылжымайтын мүлік компанияларында қаражат жинау үшін қор нарығын пайдаланудан басқа балама қалмауы мүмкін.
«Несие нарығында ерімейтін сценарий бойынша Швеция Еуропадағы листингілік жылжымайтын мүлік компанияларының құтқару құқығы мәселелері бойынша бірінші қатарда болуы мүмкін», - деді Питер Пападакос, Green Street-тің басқарушы директоры. «Бұл Еуропаның жылжымайтын мүлік секторына айтарлықтай әсер етеді».
Швецияның орталық банкі мен Қаржылық қадағалау органы коммерциялық мүлік қарызынан туындайтын тәуекелдер елдің қаржылық тұрақтылығына қауіп төндіретінін бірнеше рет ескертті. Негізгі алаңдаушылық - швед банктері үшін таралу әсері: өткен жылы жылжымайтын мүлікті несиелеу Солтүстік Еуропа елдеріндегі жалпы несие қорының шамамен үштен екісін құрады, бұл еуроаймақтағы көптеген ірі экономикалардағы үштен бірінен аз.
Швецияның FSA директорының аға кеңесшісі Андерс Квисттің айтуынша, бақылаушы ұйым кем дегенде төрт жыл бойы коммерциялық жылжымайтын мүлік компанияларындағы қарыздың жоғары деңгейі туралы ескертіп келеді.
«Меншік құндылықтарының төмендеуі домино әсерін тудыруы мүмкін», - деді Квист. «Егер мүліктің құны төмендесе, несие бойынша қолжетімді қамтамасыз ету азаяды. Бұл көбірек кепілге қойылатын талаптарды тудыруы мүмкін және өз кезегінде қиын сатуға мәжбүр етеді ».
Fastighets AB Balder, SBB және Castellum сияқты коммерциялық жалға берушілер - бейсенбіде үшінші тоқсанның нәтижелері туралы хабарлайды - соңғы онжылдықта Швециядағы өсу стратегиясын ұстанды, ол кірістілікке ашқан облигация инвесторларынан миллиардтаған доллар арзан ақша жинауға сүйенді. Бұл еуропалық нарықтарда қабылданған ойын кітабы, ол өте төмен пайыздық мөлшерлемелермен және жылжымайтын мүліктің бағасымен көтерілді.
Инфляцияның өсуі және оның нәтижесінде орталық банктердің ақша-несие саясатын агрессивті түрде қатайтуы олардың тағдырын өзгертті. Швецияның левередтелген жылжымайтын мүлік нарығына әсері, өткен жылы әлемдегі ең көбік болып табылады, тез және қатыгез болды. SBB акциялары 81 жылы 2022%-ға төмендеді. Облигациялар секторының ұзындығы мен ені қиын деңгейге дейін төмендеді. Сәрсенбіде Balder инвестициялық деңгейдегі несие рейтингтерін Moody's Investors Service жоғары кірістілікке дейін төмендету үшін қайта қарауға қойды.
Стокгольмдегі SEB Investment Management облигациялар портфолиосының менеджері Мартин Эдемальм «оңай ақшаның арқасында олар агрессивті өсу күн тәртібімен марапатталатын нарықтағы көптеген компаниялар үшін бұл қорқынышты комбинацияға айналды» деді. «Бірақ қазір нарық түбегейлі өзгерді».
Швед жылжымайтын мүлік компаниялары алдағы бес жыл ішінде өтелетін облигациялар қарызын 40.8 миллиард доллардан астам аударуы керек, оның төрттен бірі 2023 жылы төленеді. Олардың бұл төлемдерді қалай басқаратыны кеңірек еуропалық сектор үшін маңызды болып саналады.
«Жалпы алғанда еуропалық жылжымайтын мүлік фирмалары шведтік әріптестеріне қарағанда левереджі төмен және қарызды өтеу профилі ұзағырақ болады», - деді Эдемалм, оның фирмасы шамамен 300 миллиард крон (26.5 миллиард доллар) облигацияларды басқарады. «Бірақ пайыздық мөлшерлемелердің өсуі активтер класы үшін айқын теріс болып табылады, сондықтан еуропалық жылжымайтын мүлікке кірістілік талаптары артып, бағалауға қысым жасайды деп болжауға болады».
Неліктен Адлердің бұлыңғыр ертегісі жылжымайтын мүліктен қорқады: QuickTake
Облигациялардың кірістілігімен, демек, несиелік шығындармен - қолжетімсіз жоғары деңгейде сауда жасау кейбір компаниялар үшін қарызды қаржыландыру маршрутының көп бөлігі тым қымбат болды. Өткен тоқсанда жылжымайтын мүлік облигацияларының сатылымы 6.3 миллиард кронға дейін қысқарды, бұл 2018 жылдың соңғы үш айынан бергі ең төменгі көрсеткіш. Бұл дағдарыс эмитенттерді банктік несиелерді қамтамасыз ету үшін күресуге мәжбүр етеді, өйткені олардың баланстары жоғары левередж салмағы мен жылжымайтын мүлік бағасының төмендеуіне байланысты.
Кастеллумның бас қаржы директоры Йенс Андерссонның айтуынша, компания солтүстік банктердің дәстүрлі ипотекалық несиелерінен басқа қаржыландырудың басқа нарықтарын зерттеп жатыр. Ол АҚШ-тағы жеке орналастыруларды мысалға келтірді, себебі олардың ұзақ мерзімділігі мен бәсекеге қабілетті бағасы. Бірақ бұл сектордың да Ұлыбританиядағы жақында болған алтын жалатылған нарықтағы дүрбелеңнен кейін еңсеруге болатын кедергілері бар.
Қаржыландырудың қысылуын жеңілдетуге көмектесетін балама нұсқа активтерді сату болды. SBB екінші тоқсанда жалпы сомасы 6.7 миллиард кронды құрайтын жылжымайтын мүліктерді жүктеп тастады және жақында кемінде 10.5 миллиард кронды сатуды жариялады. Шілде айында Standard & Poor's жалға берушінің рейтингін инвестициялық емес деңгейге дейін төмендетуі мүмкін «үштен бір мүмкіндік» бар екенін ескертті.
Бұл сатылымдар инвесторлардың тағы бір алаңдаушылығына назар аударды: Швециядағы кросс-меншіктің әдеттен тыс жоғары деңгейі, бұған дейін рейтингтік агенттіктердің басқару тәуекелдері мен ықтимал мүдделер қақтығысына қатысты ескертулерін тудырған. M2 Asset Management Кастеллумдағы өз үлесін басқа жалға берушіге, Akelius Residential Property AB компаниясына сатты.
Мүлік магнаты Ратгер Арнхулт Кастеллумның төрағалығына алғаш сайланғаннан кейін бас атқарушы директоры болып тағайындалғанда қас-қабағын көтерді. Арнхулт сонымен қатар M2-ді бақылайды және өткен жылы 1.7 миллиард долларға бірігуде өзінің басқа холдингтері Klovern AB-ге қосылатын Corem Property Group-тың ең ірі иесі болып табылады. Кастеллум, өз кезегінде, Балдер де акционері болып табылатын норвегиялық жер иесі Entra ASA-ның үштен біріне ие.
Мамыр айында елдің қаржы жүйесі туралы есебінде ҚҚА жылжымайтын мүлік секторындағы қарыздың өсуі оның «қаржылық тұрақтылық үшін айтарлықтай осалдық» болып қала беретінін білдіреді деп мәлімдеді. Бақылау ұйымы коммерциялық жылжымайтын мүлік компанияларының қарызын мұқият қадағалап отыр, өйткені олар «қаржылық дағдарыстарда жиі маңызды рөл атқарды».
Moody's агенттігінің жылжымайтын мүлік жөніндегі сарапшысы Мария Гиллхолм швед жылжымайтын мүлік фирмалары арасындағы күрделі меншік желілері «олардың капиталға қолжетімділігін одан әрі шектейді, өйткені компаниялар әдетте құлдырау кезінде өздерінің өтімділігін қорғауға назар аударады» дейді.
«Кастеллум мен Балдер бірге акциялардың көпшілігін ұстайтын Энтра жақсы үлгі болып табылады», - деді ол. «Өз өтімділігіңізге қамқорлық жасау және активтерді сатуға тура келген құлдыраған кезде, барлығын үлесті инвестициялауға қолдау көрсету қиынырақ болуы мүмкін».
Edemalm сияқты ақша менеджерлері үшін күміс астар - сатылымның ауыр болғаны соншалық, сіз кеңседегі, өнеркәсіптік немесе өнеркәсіптік немесе өнеркәсіптік сектордағы жоғары кірісті қасиеттер сияқты сектордың әртүрлі сегменттерін зерттегеннен кейін мәмілелерді алуға болады. логистикалық кеңістіктер.
Портфолио менеджері ең жақсы таңдаулардың мысалдары ретінде Balder, Castellum және Heimstaden Bostad AB сатқан еуро гибридті қарызын көрсетеді.
Бұл сегменттер «пайыздық шығындарды арттыруға аз сезімтал және ТБИ-мен байланысты келісімшарттардан пайда көреді», - деді портфель менеджері. «Бірақ қазіргі уақытта ең маңыздысы - сенімді баланстар және күшті қолдаушылар».
Ең көп оқылған Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Дереккөз: https://finance.yahoo.com/news/why-sweden-41-billion-property-090403875.html