Рецессия қаупі төнген кезде үй бағасы төмендей ме? Есеп

Кейбір адамдар инвесторлар. Кейбіреулер жоқ. Бірақ бәрінің де баспанаға деген қызығушылығы бар.

Сатып алмасаңыз, жалға алып жатырсыз, бірақ бәрімізге баспана керек. Міне, талдау жасайды Тұрғын үй сондай қызық. Ал соңғы бір жылда белгісіздікпен су басқан экономика, тұрғын үй нарығы өзін аздап жол айрығында тұрғандай сезінеді.

Сіз жылдам жаңалықтар, жедел кеңестер және нарықты талдауды іздеп жүрсіз бе?

Invezz ақпараттық бюллетеніне жазылыңыз, бүгін.

Кейбір сарапшылар ауқымды түзетулерді талап етеді, тақырыптар 10%, 15%, 20% төмендейді. Мен жаздым бұл бөлік өткен қарашада, қиямет күнінің сценарийлерінің қалай жүзеге асатынын көре алмаған, анағұрлым драмалық болжамдардың ауқымы кең екенін алға тартты.

Бірақ экономика өмір сүру құнының дағдарысы жағдайында шиеленісуін жалғастыруда, Ресейдің Украинадағы соғысы мен пайыздық мөлшерлемелерді күшейту, жаңартылған пейзажды қарастырайық.

Неліктен адамдар үй бағасы төмендейді деп ойлайды?

Біріншіден, айқын бөлігі. Ипотека мөлшерлемелері айға дейін көтерілді, ал үй бағасы үшін бұл жақсы емес.

Әлем COVID-тен шыққан кезде, а инфляциялық дағдарыс 70-ші жылдардан бері біз көрмеген сияқтылар пайда болды. Бұған қарсы тұру үшін Федералды резервтік жүйе пайыздық мөлшерлемелерді қарқынды түрде көтеруге көшті. Мұның мақсаты экономикадан өтімділікті сорып алу, сұранысты басу және ақырында инфляцияны тежеу ​​болып табылады.

Орталық банктер инфляциямен осылай күреседі. Жалғыз мәселе, сонымен бірге пайыздық мөлшерлемелерді көтеру инвестиция мен жалпы экономиканы басады. Сондықтан инфляцияны төмендету үшін сұранысты тарту керек болғанымен, оны тым алыс тартыңыз және рецессия қаупі бар. Бұл ФРЖ жүруге тырысатын арқан.

Өкінішке орай, инфляция соншалықты өсті, консенсус болжамдары экономиканың рецессия шегіне дейін қысқаруына әкелді. Біз қазірдің өзінде көрдік Ұлыбритания экономикалық хаосқа тап болды және Еуропа Украинадағы ресейлік соғыстан кейінгі күрес (және ілеспе энергетикалық дағдарыс). Бұл факторлар экономиканың қысқаруы туралы болжамдарға әкеліп соқтырды, бұл үй бағасының артынан.

Ипотека мөлшерлемесі күрт өсті

Әрине, үй бағасының төмендеуін болжауға әкелетін әлдеқайда тікелей нәрсе бар және бұл өте маңызды ипотекалық мөлшерлемелер.

Орталық банктердің пайыздық мөлшерлемелерді көтеруі ипотекалық төлемдерге қатты әсер етеді. Төмендегі диаграмма ипотекалық несие мөлшерлемелерінің қаншалықты жылдам көтерілгенін көрсетеді, ол 2002 жылдан бері ең жоғары деңгейге дейін көтерілді, бірақ 6.5 жылдың басындағы 2.5%-ға жақын болса да, 2021% болды. (сөз сөз, уәде беремін).

АҚШ-тың ФРЖ пайыздық мөлшерлемелерді көтеру жолында жетекшілік еткенімен, бүкіл әлем бойынша пайыздық мөлшерлемелер көтерілді. Осыған қарамастан, нарыққа тұтастай қарау маңызды. Бүгінгі нарықта өткен жылдардағыдай көп пайыздық ипотека жоқ. Бұл ғана емес, бұл өсу ставкалары өзгермелі мөлшерлемедегі ипотекаға көбірек әсер етеді және олар дамыған әлемде айтарлықтай төмендеді, FT-тің төмендегі графигі көрсетілген.

Бұл 2008 жыл емес

Осыған қарамастан, ипотекалық несие мөлшерлемелері сұранысқа әсер етеді және әсер етті деген дау жоқ. Бірақ менің ойымша, бұрынғы кері кету немесе дағдарыс кезеңдерінің кез келген экстраполяциясы аңғал.

Үлкен қаржылық апаттан (GFC) PTSD ішінара әсер ететін ауқымды апаттар туралы ескертетін көптеген жағымсыз тақырыптар бар. Бірақ бұл таңқаларлық субпраймдық ипотекалық дағдарыстан туындаған тұрғын үй нарығындағы абайсыздықтан туындаған қара аққу оқиғасы болды.

Бүгінде қоршаған орта мүлдем басқаша. Мұндай масштабтағы апатты елестету қиын, өйткені бұл әлсіз жерлер сыланған. Бұл ғана емес, сонымен қатар GFC-тен бері банктер реттеудің күшейтілгенін және олардың міндетті резервтік мөлшерлемелері айтарлықтай өскенін көрді. Бұл айтарлықтай сау және жақсы капиталдандырылған банк жүйесіне әкелді. 2008 жылғы бұрын-соңды болмаған дағдарыс пен одан кейінгі баспананың құлдырауы Lehman Brothers және қалған барлық банктік бандалар тудырған хаостың салдарынан жаппай күшейгенін ұмытпайық.

Сонымен қатар, біз жоғары нүктеден бастаймыз. Мен осы тоқсанда АҚШ-та үй бағасының 25%-ға төмендеуінің гипотетикалық бейнесін көрсететін тұрғын үйге қатысты соңғы талдауымда пайдаланған графикті қайта өңдеймін. Сіз оны «баспана екі жылдағы ең төменгі деңгейге дейін төмендеуі мүмкін”, солай ма?

Дегенмен, жоғарыда келтірілген диаграмма соңғы аюлы жағдай болар еді. 25% құлдырау катаклизмдік салдарға әкелуі мүмкін және жоғарыда аталған сценарий экономиканың қалған бөлігімен қатар қор нарығының айтарлықтай кері кетуімен аяқталуы мүмкін.

Бірақ мен графикті үй бағасының қысқа уақыт ішінде қаншалықты өскенін көрсету үшін қолданамын. Үйдің орташа сатылым бағасы 322,000 жылдың сәуірінде 2020 455,000 долларды құрады. Екі жылдан астам уақыт өткен соң ол 41 XNUMX доллар болды – бұл XNUMX%-ға өсті. Неліктен сіз үй сатып алатын болсаңыз, мемдік монетаны сатып аласыз?

Үй бағасы әлі де төмендеуі мүмкін

Деректер мен тарихи үлгілер үй бағасының қарапайым екенін көрсетеді деп ойлаймын мүмкін емес бұл ультра-аюлы сценарийлер болжайтын деңгейге дейін төмендейді. Мен әлсіздік күтемін, әрине, бірақ әсіресе үлкен қалаларда тұрғын үйге сұраныс тасқыны бар және оны қанағаттандыру үшін ұсыныс жеткіліксіз.

Климаттың бүгінгі күні жақсырақ екенін қосыңыз - банктердің капиталдандыруы тұрғысынан да, сонымен қатар үй шаруашылығының қарызы аз және пайыздық мөлшерлемелердің өсуіне қарамастан еңбек нарығы тұрақты болып қалды - және тұрғын үй бағасы рецессияға төтеп беру үшін жақсы орналастырылуы керек.

2008 жылғы Ұлы қаржылық дағдарыс кейбір дамыған елдерде үй бағасының 15% - 20% төмендегенін көрсетті. Бүгінгі жүйенің қаншалықты басқаша екеніне қарамастан, бізде сол күзге сәйкес келетін климат бар екеніне сену қиын.

Дегенмен, тұрғын үй құрылысының баяулауын ғана емес, сонымен қатар құлдырауды көрсететін бірнеше факторлар бар екенін ескермеуге болмайды - бұл ауқымда емес. Үй бағасының табысқа қатынасы тым әдемі емес, ал қолжетімділік 2008 жылдан да төмен.

Себептері пессимистік болыңыз түсінікті. Тұрғын үй қазірдің өзінде жұмсарту белгілерін көрсетті, бірақ тек жұмсақ. Бірақ бұл 2008 жылғыдай климат емес және тұрғын үй апатын, әсіресе танымал жерлер мен үлкен қалаларда елестету қиын.

Бірақ инфляция әлі де өршіп тұр (көбіне қарамастан оптимистік деректер соңғы айда) Еуропадағы соғыс және жоғары пайыздық мөлшерлемелер, әлі де сансыз аюлы айнымалылар бар. Көпшіліктің негізгі күтуі – бұл кем дегенде жұмсақ рецессия сөзсіз. Қалай болғанда да, экономиканы қандай жолмен бұрсаңыз да, белгісіздік пен қиын кезең күтіп тұр.