Starwood REIT, BREIT сияқты, Жылжымайтын мүлік қорынан инвесторлардың өтеуін шектейді

SREIT ретінде белгілі, 14.6 миллиард долларлық REIT-ті басқаратын активтері 125 миллиард доллардан астам жылжымайтын мүлікке бағытталған Starwood Capital жеке инвестициялық фирмасының негізін қалаушы және бас директоры Барри Стернлихт басқарады. Starwood Capital REIT басқарады. Стернлихт сонымен қатар Starwood Property Trust (STWD) жылжымайтын мүлікті несиелендіру жөніндегі ашық компанияның бас директоры болып табылады.

SREIT - шамамен 69 миллиард доллар таза активтері бар Blackstone Real Estate Income Trust-тен кейінгі екінші ірі саудаланбайтын REIT. BREIT ретінде белгілі Blackstone (тикер: BX) көлігі, өтеулерді шектеуге көшті қарашада инвесторларды қайтарып алу сұраныстары тоқсан сайынғы 5% шегінен асып кеткеннен кейін.

BREIT сияқты, SREIT ай сайын таза актив құнының 2% немесе NAV және NAV 5% тоқсан сайын өтеуге мүмкіндік береді.

Сатып алудың жоғары сұранысы көптеген бөлшек инвесторлардың ағымдағы жылы ашық саудадағы әріптестерінен айтарлықтай асып кеткеннен кейін, биржада саудаланбайтын, саудаланбайтын REITs бойынша шығуға көшетінін көрсетеді. Мемлекеттік емес және мемлекеттік емес REITs арасындағы үлкен жұмыс алшақтығы саудаланбайтын REIT инвесторларына қолма-қол ақшаны шығаруға ынталандырды.

NYSE сияқты биржаларда сауда жасаудың орнына, бұл REIT-тер өзара қорлар сияқты, өйткені инвесторлар өтеу шектеулеріне сәйкес NAV негізінде акцияларды ай сайын сатып ала немесе сата алады.

Barron's-ке жіберілген қаржылық кеңесшілерге хатта SREIT қараша айында NAV-тың 3.2% -на тең қайта сатып алу туралы сұраулар алғанын айтты. 2% айлық лимит негізінде ол инвестордың өтеу туралы өтініштерінің 63% орындады (0.63 есе 3.2 2-ге тең). Толтырылмаған өтініштер желтоқсан айында қайтадан жасалуы керек, делінген хатта.

Сатып алынбайтын REITS-те инвесторлардың жоғары сатып алу сұрауларына жауап ретінде жылжымайтын мүлікті қомақты көлемде жоюдан немесе левереджді айтарлықтай арттырудан қорғау үшін ай сайынғы және тоқсан сайынғы өтеу шектеулері бар.  

«Бұл шектеулер бар инвесторларды және көліктің ұзақ мерзімді денсаулығын қорғауға және сайып келгенде, акционерлердің құнын арттыруға арналған», - деп жазды SREIT өз хатында.

SREIT активтердің қоспасы мен алымдарының құрылымы BREIT-ке ұқсас және салыстырмалы өнімділікке ие. SREIT, BREIT сияқты, өз активтерінің негізгі бөлігін көп пәтерлі тұрғын үй кешендерінде, одан кейін қоймаларда алады. Бұл соңғы жылдардағы REIT индустриясындағы ең күшті екі сектор болды.

SREIT-тің жыл басынан қазан айына дейінгі кірісі оның акцияларының бір класы бойынша 10.2% құрады, бұл BREIT үшін шамамен 9% кірістілікпен салыстырылады.

Жетекші қоғамдық пәтерлер РЭТ ұнайды

Үлестік тұрғын үй

(EQR) және

Орта Америка тұрғын үй қауымдастықтары

(

MAA

) өшірулі 30 жылы шамамен 2022%-ға өседі. SREIT-тің жылдық базалық сыйақысы таза активтердің 1.25%-ын және 12.5% кедергі мөлшерлемесін ескере отырып, өнімділігі үшін 5%-ды құрайды. Соңғы үш жылда ол жыл сайын шамамен 15% қайтарды.

SREIT және BREIT активтерінің негізінде коммерциялық жылжымайтын мүлікке инвестициялар басым, олар ашық айналымдағы бағалы қағаздарға қарағанда өтімділігі төмен. 10-Q-да SREIT қыркүйек айының соңында оның 2.5 миллиард доллар қарыз алу қабілеті мен 1.7 миллион доллар қолма-қол ақшадан тұратын 800 миллиард долларлық жедел өтімділігі бар екенін айтты.

BREIT сияқты, SREIT де өткен жылы тез өсті, өйткені жалпы активтер қазан айында 30 жылдың соңындағы шамамен 20 миллиард доллардан 2021 миллиард долларға дейін өсті. Қыркүйек айының соңында өтелмеген шамамен 15 миллиард доллар қарызы бар SREIT левередж коэффициентіне қарағанда жоғарырақ. Орта Американың Пәтер қауымдастығы сияқты салыстырмалы қоғамдық REITs,

AvalonBay қауымдастықтары

(AVB), және

Пролог

(PLD), ең үлкен қойма REIT. Мысалы, AvalonBay SREIT сияқты кәсіпорын құнына – нарық құнына және таза қарызға ие, бірақ 8 миллиард доллар өтелмеген қарызы бар.

Дегенмен, бөлшек инвесторларға саудаланбайтын REIT-тің өнімділігі және шамамен 4% дивидендтердің мол кірісі ұнады. Бірақ сатып алуға шектеу қою немесе қақпаны қою инвесторларды дүр сілкіндіруі мүмкін және саудаланбайтын REIT үшін инвесторларға жаңа акцияларды сатуды қиындатады.

Keefe, Bruyette & Woods сарапшысы Роберт Ли осы жылдың басында балама менеджерлер жеке инвесторлардан «жабық капиталды» тартуға ынталы екенін жазды. Бұл уақыт жақсы болған кезде мәселе болмаса да, ол «стресс кезінде жеке инвесторлар өз капиталына қол жеткізудің жоқтығына соншалықты риза емес екенін түсіну қаупі бар» деді.

Өтімділік лимиттері саудаланбайтын REIT әдебиеттерінде анық ашылғанымен, олар соңғы уақытқа дейін мәселе болған жоқ. SREIT оны өтеу немесе қайта сатып алу жоспарын осылай сипаттайды:

«Инвестицияларыңызды өтімділігі шектеулі ұзақ мерзімді деп қарауыңыз керек болса да, біз акцияларды сатып алу жоспарын қабылдадық, сол арқылы ай сайын акционерлер өз акцияларының барлығын немесе кез келген бөлігін сатып алуымызды сұрай алады. Жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялардың өтімді емес сипатына байланысты бізде кері сатып алу сұраныстарын қаржыландыру үшін жеткілікті өтімді ресурстар болмауы мүмкін. Сонымен қатар, біз кез келген күнтізбелік ай мен тоқсан ішінде қайта сатып алу үшін пайдалана алатын қаражат көлеміне шектеулер белгіледік».

Эндрю Бариге хат жазыңыз [электрондық пошта қорғалған]