Коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығы алдағы айларда қалай ойнай алатынының ағымдағы шындықтары және ықтимал салдары
Мен жақында «басқа аяқ киімнің түсуін күту» деген сөздің шығу тегін білдім. Он тоғызыншы ғасырдың аяғында Нью-Йорк қаласындағы пәтерлердің тұрғындары жоғарыда тұратын көршілерінің шуын еститін. Бір ортақ дыбыс аяқ киімді шешу болды; Сіз еденге соғылған аяқ киімнің дірілдеген дыбысын естігенде, көп ұзамай екінші аяқ киімнің құлағанын естисіз деп ойладыңыз.
АҚШ-тың тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығындағы бірінші аяқ киім бүкіл 2022 жыл болды: пайыздық мөлшерлеменің тұрақты көтерілуі, сату көлемінің айтарлықтай төмендеуі және жылжымайтын мүлік бағасының салқындығы. Елдегі ең жақсы алты жаңа үй салушының үшеуі жақында 2022 жылдың күзіне таза жаңа тапсырыстарды 15% төмендегенін хабарлады (Леннар
Коммерциялық жылжымайтын мүлік фирмалары үшін, әсіресе кеңсе нарығында, жағдайлар өте ауыр болып қала береді. Соңғы зерттеулерге сәйкес, дейін 71% Кеңсе кеңістігі «ағымдағы пайдалануынан төрт есе» қолдау көрсете алады. Осы сияқты статистика бос орындарға қатысты ұлттық статистикаға үлкен күмән тудырады.
Адал болайық; 2022 жыл әдемі болмады. Дегенмен, сарапшылар 2023 жылдың қалай болатынын әлі де білмей отыр. Тұрғын үй мен коммерциялық жылжымайтын мүлікте «бәрі түсінікті» деген мақалды атамас бұрын тағы қанша аяқ киім түсіру керек? Жауап екі және мүмкін үшінші (барлық сол күрек ойыншылары үшін):
- Тексерулер
- Муниципалдық салықтар
- (Мүмкін) мәжбүрлеп сату
Бірінші түсірілген аяқ киім: аудиттер
Жылжымайтын мүлікпен айналысатын жеке үлестік фирмалардың көпшілігінің желтоқсан айының соңы бар және наурыз немесе сәуір айының соңына дейін өз банктері мен инвесторларына аудиттелген қаржылық есептілікті ұсынуы керек. Өйткені 2021 жылдың желтоқсаны тарихтағы ең төменгі пайыздық мөлшерлеме ортасы болды, ал жалдау ақысы өте тез өсіп жатқанда (яғни инфляция) жылжымайтын мүліктің құны ауырлық күшінен аз болды. 2022 жылдың соңына қарай жылдам алға және шарттар мүлдем басқаша болды, дегенмен көптеген жылжымайтын мүлік инвесторлары пайыздық мөлшерлемелердің күрт жоғарылауы жағдайында өздерінің жылжымайтын мүліктерінің құнын белсенді түрде қайта бағалаған жоқ.
Неліктен кейбір жылжымайтын мүлік инвесторлары өз құндылықтарын қайта бағаламады? Бір жағынан, 2022 жылға қарағанда 2021 жылға қарағанда жалдау ақысы, демек, пайда әлі де өскен болуы мүмкін. Бір қарағанда, жылжымайтын мүлік иелері, егер олар көбірек кіріс әкелетін болса, олар көбірек құндылық жасайды деп сенгісі келеді, бұл шындық. Бірақ жылжымайтын мүлікте бағалау түпкілікті жауап алу үшін пайдаңызды бағалау коэффициентіне көбейтуді талап етеді (жай бір нәрсені шатастырып алу үшін). Меншіктің ағымдағы құнын алу үшін пайдаңызды капиталдандыру мөлшерлемесі деп аталатын пайызға бөлесіз. Төменгі мөлшерлемелер пайыздық мөлшерлемелерге сәйкес келеді. Пайыздық мөлшерлемелер көтерілген сайын шекті мөлшерлемелер көтеріледі. Төменгі мөлшерлемелер көтерілген кезде жылжымайтын мүліктің құны төмендейді.
Қалғанының бәрі бірдей, егер жылжымайтын мүлік иесі 2022 жылы 2021 жылға қарағанда көбірек пайда тапса, олардың бір жыл бұрынғымен салыстырғанда бағалары әлі де төмен болуы мүмкін, өйткені пайыздық мөлшерлемелер шамамен 5 пайыздық тармаққа өсті.
Ал аудит кезеңі – ақиқаттың сәті. Транзакциялардың айтарлықтай азаюымен - бұл коммерциялық жылжымайтын мүлікті бағалайтын бағалаушылар үшін аз компоскілер - жылжымайтын мүлік инвесторлары бағам көтерілгеннен кейін бірінші рет өз құндылықтарын қорғауға мәжбүр болады. Осы «қайта бағалаудың» барлығы дәл қазір болып жатыр және келесі 60-90 күнге созылады. Өткен жылмен салыстырғанда мәннің жоғары болу ықтималдығы салыстырмалы түрде төмен.
Мұның бәрі неге маңызды? Егер инвестордың несие берушіге берген несиесінің максималды құны 80% болса, банк сізге тек 80% несие береді - тіпті сіздің мүліктің құны төмендесе де. Инвестордың банкке қарызы сізге беруге дайын болғаннан артық болса не болады? Несиені толығымен қайтару керек немесе банкке кепілдік ретінде көбірек ақша (немесе басқа активтер) беру керек. Пандемия кезінде банктер тез өзгерістер енгізіп, инвесторларды қамтыды, бірақ бүгінде бәрі басқаша.
Қазіргі қаржы нарығының жағдайы күрт қатал. Соңғы жылдары қауіпсіз болған иелері енді қаржыландырудың басқа нұсқаларын табуға мәжбүр болуы мүмкін. Немесе мәжбүрлі сатушы болыңыз.
Пайыздық мөлшерлемелердің көтерілуіне (табыс олардың мүліктеріне әлі де көтеріліп жатқанына қарамастан) ақылды және белсенді түрде адал болған инвесторлар бар, бірақ олардың көпшілігі 2021 жылғы құндылықтарды сақтады. Кейбіреулер тіпті оларды көтерді.
Бағалаудан бас тартқандар, пайыздық мөлшерлемелердің көтерілгенін мойындауға мәжбүр болуы мүмкін. Тіпті егер олар жақсы жұмыс істесе де, банктер оларды сұраққа жауап беруге мәжбүр етуі мүмкін: Сіздің несиелеріңіз құн сынағына сәйкес келе ме?
Тастауға болатын екінші аяқ киім: салықтың азаюы
Егер сіз жылжымайтын мүлік салығын жинайтын қала, округ немесе мектеп округі болсаңыз, сіздің табысыңыз екі нәрсеге негізделеді: 1. Салық мөлшерлемесі (салық ставкалары) және 2. Салық салып жатқан жылжымайтын мүлік құны.
Бағалаушының мүліктің құны мен салық салынатын құнының арасында әрқашан айырмашылық бар. Мүлік құнының айтарлықтай төмендеуі соттарда алдағы екі ай мен тоқсанда орын алуы мүмкін. Аудиторлар мен жылжымайтын мүлік иелері тексерілген қаржы үшін қаншалықты жоғары құндылықтар болуы мүмкін екенін түсінетіндіктен, дәл сол жылжымайтын мүлік иелері муниципалитеттерден салықтың ең төменгі құнын алу үшін соттармен күресуге бейім.
Сонда бұл нені білдіреді? Егер жоғары пайыздық мөлшерлемелер аудит маусымы арқылы құнның төмендеуіне әкелсе, сол мүлікке иелік ететін жылжымайтын мүлік инвесторлары муниципалитеттерге төлейтін салық мөлшерін азайту үшін сотқа келесі сапарларын жасайды.
Меншік құнының төмендеуі және бос орындардың өсуі қалалар үшін салық түсімдерінің төмендеуін білдіреді. Қалалар мәре сызығында жылжымайтын мүлік мәмілелерін алу үшін қаржыландырудың әртүрлі нысандарын қамтамасыз етуде өте маңызды рөл атқаратындықтан, инфрақұрылымды жақсарту жылжымайтын мүлікті дамыту үшін маңызды болып табылатын жерлерде салық түсімдерінің айтарлықтай төмендеуін елестету қиын.
Қарапайым тілмен айтқанда, салық түсімдерінің төмендеуі әзірлеушілер үшін аз мүмкіндіктерді білдіреді.
Бұл ерекше аяқ киім өте аймақтық болады. Муниципалитеттердің қаржылық өміршеңдігі әртүрлі. Мысалы, кеңсе нарықтары кішірек болғандар жақсырақ болуы мүмкін. Салық ставкасының көтерілуіне байланысты алаңдаушылықты салық ставкаларын көтеру арқылы да азайтуға болады, бұл түбіртектерді уақытша жөндеуі мүмкін, бірақ сайып келгенде, кез келген орынды ұзақ мерзімді перспективада инвесторлар үшін тартымды етеді.
(Мүмкін) үшінші аяқ киім: мәжбүрлі сатушылар
Бір нәрсені анық айтайын: мен мәжбүрлі сатушы нарығын болжамаймын. Бұл орын алуы мүмкін; болмауы мүмкін.
Бірақ біз бірінші екі аяқ киімнің құлағанын көргенде, бұл үшінші аяқ киімнің тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығына түсіп жатқанын есту үшін құлағымызды ашық ұстауымыз керек. Осы алғашқы екі фактордың - тексерілген бағалаулар мен салық түсімдерінің төмендеуінің тіркесімі инвесторлардың мәжбүрлі сатушыларға айналуына әкелуі әбден мүмкін.
Енді бізге қоятын сұрақтар: «Біз қашан білеміз?» және «Бұл қанша уақыт алады?» Қысқа жауап - біз жазда білетін шығармыз. Көктем - тұтыну нарығының күшін көрудің тамаша уақыты, өйткені көктемгі сату маусымы тұтынушылардың көпшілігі келесі оқу жылына жаңа үйлерді (уақытында) сатып алатын кезде. Көктемгі сату маусымында ерте шай жапырақтары жақсы көрінеді, бірақ пайыздық мөлшерлеме қандай да бір себептермен көтерілсе, бұл тез өзгеруі мүмкін.
Сондай-ақ банктер несиелерінің LTV сынақтарына сәйкес келмейтіндер үшін шешімдерді шеше алмас бұрын жаз болады.
Егер жылжымайтын мүліктің төмен бағалануы мәжбүрлеп сатуға әкелмесе, біз тұрғын үй нарығындағы айқындыққа жақындаймыз деп ойлаймын. Тұрғын үйді қысқарту циклдерінің көпшілігі бір жылдан әлдеқайда ұзағырақ, бірақ коммерциялық жылжымайтын мүлікте бәрі бұрынғыға қарағанда құбылмалы. Шыңдар жоғары, құлдырау жылдамдығы тезірек және инвесторлар мөлшерлеменің тұрақтылығын сезінгенде және мәжбүрлеп сату қаупі бейтараптандырылғанда, жылжымайтын мүлік активтеріне нақты сұраныс болады деп ойлаймын.
Дереккөз: https://www.forbes.com/sites/joshuapollard/2023/02/13/two-more-shoes-to-drop-in-the-real-estate-market-until/